原告:赵×，男，山西省神池县城关镇农民。

    被告:东营××房地产公司

    法定代表人崔志祯，总经理。

    赵×（乙方）与××房地产公司（甲方）于2001年2月2日签订《房屋购销合同》。约定：乙方购买甲方122.479平方米商用房一套，计款303747.92元；一次性付清购房款，甲方给乙方优惠5‰，乙方实际支付购房款为291594元；乙方在所付款项中，将所购房屋总价款的10%作为购房定金；甲方于2001年10月1日前将所购房屋交付乙方使用；甲方不能按合同约定时间交付乙方所购房屋时，每逾期1个月，按乙方所付购房款总额的5‰给予乙方经济补偿。合同订立后，赵×于2001年2月3日交付××房地产公司购房款291594元。××房地产公司未按约定时间交付赵×房屋。

    2002年3月20日，赵×以××房地产公司违约为由诉至东营区人民法院后，要求解除双方之间的购销合同，退还房款并双倍返还定金。××房地产公司在赵×起诉后，于同年4月19日电话通知赵×接房，被赵×拒绝。【审判】

    东营区人民法院认为，赵×、××房地产公司签订的《房屋购销合同》，意思表示真实一致，权利义务明确，合法有效。合同订立后，赵×依约履行合同，××房地产公司未按合同约定交付房屋，引起纠纷××房地产公司应承担全部责任。因××房地产公司的行为违约，赵×有权要求解除合同。本案合同总价款是303747.92元，赵×实际交纳购房款为291594元，并且合同规定按所购房屋总价款的10%作为购房定金，因此，赵×请求解除合同、双倍返还定金合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第94条、第97条、第115条之规定，判决：一、赵×与××房地产公司于2001年2月2日签订的房屋买卖合同解除；二、××房地产公司于判决生效后10日内返还赵×购房款291594元，双倍返还定金60749.58元。

    ××房地产公司对一审判决不服，上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人在本案中只是没有按照合同约定的时间交付房屋，并不是未交付房屋，应承担违约责任只能是迟延履行的责任。二、原审判决适用法律错误。双方当事人在《房屋购销合同》中已对逾期交房问题作了约定。按照《合同法》规定和双方约定，在上诉人逾期交付房屋时，处理的方法只能是上诉人向被上诉人支付违约金而不是解除合同。其次，按照《合同法》规定，使用定金条款承担违约责任的前提是当事人“不履行约定的债务"。所谓不履行约定的债务是指当事人不履行或不能履行债务，当然不包括迟延履行和履行不完全这两种情况。请求二审法院依法改判。

    赵×则提供如下答辩意见：双方当事人签订的购房合同中明确规定：上诉人于2001年10月1日前将被上诉人所购商业用房交付使用。但事实上，上诉人是在2002年4月20日，也就是在被起诉1个月之后才电话通知被上诉人接房。被上诉人所购房屋是商业用房而非住宅房，迟延200天，已经给被上诉人造成严重的经济损失，根据《合同法》的规定，上诉人已构成根本违约，被上诉人要求上诉人退还购房款并双倍退还定金，既合法又合情合理，请求驳回上诉，维持原判。

    东营中院终审认为，双方当事人于2001年2月2日签订的《房屋购销合同》，意思表示真实一致，权利义务明确、具体，合法有效，双方均应严格按约履行。合同订立后，赵×依约支付购房款，合同义务已履行完毕，但××房地产公司未按合同约定时间交付房屋，系违约行为，依法应承担违约责任。关于违约责任的承担方式，《房屋购销合同》虽然规定将所购房屋总价款的10%作为购房定金，但该定金从法律性质上讲是解约定金而非违约定金，并且，该合同已明确约定了逾期交房承担的责任。因此，××房地产公司在本案中承担的违约责任是从2001年10月1日起至2002年4月19日通知赵×接房之日止，按照合同约定每逾期1个月，给予赵×所付的购房款总额的5‰的经济补偿，而不是适用返还两倍定金的定金罚则。当然，××房地产公司在承担违约责任的同时，仍应按《合同法》第114条第3款的规定，在向赵×支付违约金后继续履行《房屋购销合同》，向赵×交付所购房屋。××房地产公司在本案中违约的事实清楚，证据确凿，但赵×以此为由要求解除《房屋购销合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，一审判令双方解除《房屋购销合同》，法律依据不足，是错误的。但在二审过程中，双方均表示同意解除《房屋购销合同》，二审过程中，针对赵×要求退房的主张，××房地产公司于2002年8月23日向法院递交书面意见，同意为赵×退房，并按合同约定承担违约金，在本案中一并解决违约责任问题，对此予以准许。遂依照《中华人民共和国合同法》第94条、第114条、第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项、第158条之规定，作出如下判决：一、维持东营市东营区人民法院（2002）东经初字第232号民事判决第一项，即：解除赵×、××房地产公司于2001年2月2日签订的房屋买卖合同；二、变更东营市东营区人民法院（2002）东经初字第232号民事判决第二项为：××房地产公司于判决生效后10日内返还赵×购房款291594元；三、××房地产公司于判决生效后10日内支付赵×违约金9671.20元。

    【评析】

    本案是一起因当事人一方违约引发的房屋买卖合同纠纷，解决纠纷的关键在正确处理两个问题：一是如何认识《房屋购销合同》中约定的定金，二是如何认识××房地产公司的违约行为。

    一、《房屋购销合同》中规定的定金是解约定金而非违约定金

    定金，是合同当事人为了确保合同履行，依据法律规定或者当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱。定金属于以金钱担保的担保方式，也称之为金钱质。

    《担保法》规定的定金仅限于违约定金。最高法院在制定的《担保法》司法解释中对定金的种类进行了扩充，将定金依其性质区分为违约定金、立约定金、成约定金和解约定金四种。《房屋购销合同》中规定的定金是解约定金而非违约定金。

    （一）违约定金

    《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”这一规定就是对违约定金所作的规定。在一般情况下，定金通常表现为违约定金。

    1、违约定金是对履行债务所作的担保。订立合同的双方当事人无论哪一方违反了合同，不履行合同规定的债务，都要受到定金处罚。

    2、违约定金的处罚原则是没收定金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。

    3、合同依约履行后违约定金的处理方法是抵作价款或者收回。定金是一种担保方式，在债务履行完毕后，它就失去了存在的意义。为了方便交易，法律规定了可以抵作价款，当然，也可以根据不同的情况，由当事人收回。

    （二）解约定金

    所谓解约定金，是指以定金作为保留合同解除权的代价，也就是支付定金的当事人可以抛弃定金，以解除合同；接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。这种定金最大的特点在于，当事人可以通过定金的放弃或双倍返还，而获得解除合同的权利。

    《担保法》司法解释第117条规定：“定金支付后，支付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”

    1、解约定金的功能

    解约定金为担保方式之一，其功能是担保当事人不至于轻易解除合同，维护合同的稳定性。当事人在合同中约定解约定金条款后，如果属于交付定金的一方当事人解除合同，则无权要求对方返还定金；如果属于接受定金的一方当事人解除合同，应当双倍返还定金。在约定了解约定金的情况下，当事人为了不至于损失定金或承担双倍返还定金的损失，从利益考虑出发，会在一定程度上减少解除合同的机率，有利于合同的顺利履行。

    2、解约定金的适用

    在实践中，解约定金是租赁合同中最常见的担保方式。当事人通过约定解约定金，事先约定了合同解除时的赔偿额，这既能够作为合同履行的担保，也解决了合同解除时的赔偿问题。《担保法》对解约定金没有规定，对解约定金的处理应当依据《担保法》司法解释第117条的规定。在适用这一条司法解释的时候，要注意以下两点：一是合同中约定了解约定金的，当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。另一方当事人如果申请人民法院强制实际履行合同的，人民法院应当予以驳回。当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，应当允许合同解除，并判决当事人以承担定金处罚代替履行合同。二是合同解除后，虽然适用了定金处罚，主张解除合同的当事人承担了定金损失，但不排除有损失的一方要求对方损害赔偿。定金处罚不排除损害赔偿，在守约当事人损失大于定金收益的情况下，承担了定金处罚的当事人仍然应承担损害赔偿责任。合同解除后的损害赔偿额，适用《合同法》第九十七条的规定进行确定。

    本案中，《房屋购销合同》将所购房屋总价款的10%作为购房定金。按最高法院的司法解释，该定金是解约定金而非违约定金。即：《房屋购销合同》订立后，如果赵×要求退房、解除合同，则所交定金不予退还；如果××房地产公司要求停止售房同，解除合同，则双倍返还定金。××房地产公司并没有解除《房屋购销合同》，因此，赵×无权要求双倍返还定金。

    二、××房地产公司未按合同约定时间交房是一般违约而非根本违约

    违约行为是不按合同约定履行债务的行为，它的表现形式多种多样。行为违约是适用违约定金处罚的前提，但仅有违约行为并不一定遭受违约定金处罚。违约行为有一般违约与根本违约之分。只有当事人的违约行为如迟延履行等构成根本违约，致使合同目的落空时，才能适用违约定金处罚。

    根本违约行为是与一般违约相对而言的，致使合同目的落空的违约行为。合同目的落空指当事人缔结合同的主要目的因违约行为而不能实现。合同目的指的是主合同的目的。当事人订立主合同的目的可能有主要目的，也可能有次要目的，有直接目的，也有间接目的。作为有法律意义的合同目的则仅指合同的直接目的和主要目的。致使合同的直接目的和主要目的落空的违约，在合同理论上被称为根本违约。

    导致合同目的落空的根本违约行为很多，迟延履行、不完全履行、权利上瑕疵履行都可能导致根本违约，关键是看违约行为是否导致合同目的落空。虽有违约行为但合同目的可以实现或主要目的可以实现时，就不能适用定金处罚。如果认为任何违约，哪怕是轻微的违约都要适用定金罚则，将会使定金罚则的适用变成一种赌博。一方出现轻微违约就适用定金罚则，给违约一方强加沉重的经济负担，不利于其继续履行合同，也与民法的诚实信用原则相悖。因此，根本违约行为致使合同目的落空的结果，是适用违约定金处罚的基本条件。在能否适用违约定金处罚上，违约行为和合同目的落空两个条件缺一不可。

    本案中，××房地产公司虽然未按合同约定时间交房，但从现有证据分析，并没有导致赵×签订《房屋购销合同》的目的落空，只是一般违约而非根本违约，因此，赵×无权依照《合同法》第94条的规定行使合同解除权。

东方 红广