【关键字】买卖合同 解除合同

【案情简介】

原告：黄尔星。

被告：辽宁三利房地产实业有限公司。

2005年6月20日，黄尔星与三利公司签订九份《商品房买卖合同》，约定黄尔星购买由三利公司开发的三利和平湾家园，即沈阳市和平区玉屏路65-9号152、182、192、222、272、282、271、281、291九套房产。同日，黄尔星共向三利公司交付购房款人民币3 760 760元。三利公司为黄尔星开具了商品房销售发票。按照合同约定，三利公司应于2005年12月31日前将符合约定标准的房屋交付黄尔星使用。但前述房产并未实际交付给黄尔星。2005年7月，因沈阳市和平区人民法院办理三利公司为被执行人的相关执行案件而将黄尔星购买的上述房产查封，之后，虽然黄尔星就此向和平区法院提出案外人执行异议申请，但法院认为前述房产权属仍属三利公司所有，故维持查封裁定，并最终将前述房产拍卖。2006年11月2日，黄尔星起诉至法院，要求被告立即返还购房款3 760 760元并支付利息209 850元（截至2006年6月19日）计3 970 610.00元；

原告诉称，2005年6月20日，原、被告签订九份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的三利和平湾家园，即沈阳市和平区玉屏路65-9号152、182、192、222、272、282、271、281、291等九套房产，同日原告共向被告交付购房款人民币3　760 760元。按照合同约定，被告应于2005年12月31日前将符合约定标准的房屋交付原告使用。但是，原告在签订合同交付购房款，履行了房产买受人之义务后，却因被告怠于履行对前述《商品房买卖合同》的登记备案义务，致使前述房产于2005年7月，因沈阳市和平区人民法院办理被告为被执行人之相关执行案件而将原告购买的上述房产查封。之后，虽然原告就此向和平区法院提出案外人执行异议申请，但法院认为前述房产之权属仍属被告所有。故而维持查封裁定，并最终将前述房产拍卖。原告认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》并交付全部购房款后，因被告怠于履行登记备案义务及涉诉原因，致使原告所购买之房产被法院查封、拍卖，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》事实上已履行不能，因此被告已无权再继续占有原告交付之购房款，应当立即返还，并应为其过错行为而向原告赔偿利息损失。故此，原告起诉至法院，请求查清事实，依法作出公正判决，维护原告合法权益。诉讼请求：请法院判令被告立即返还购房款3 760 760元并支付利息209 850元（截至2006年6月19日）计3 970 610.00元；由被告承担本案全部诉讼费用。

被告三利公司未作答辩。

【裁判要点】

经法院审理认为，黄尔星与三利公司签订的九份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效。黄尔星已经按照合同约定的数额向三利公司给付了全部购房款，但涉诉房屋在向黄尔星交付之前被法院查封执行给他人，致使合同已经不能履行。因此，黄尔星主张解除与三利公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状或采取其他补救措施。故三利公司应返还黄尔星购房款，并按银行同期贷款利率支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除2005年6月20日，黄尔星与辽宁三利房地产实业有限公司签订的九份《商品房买卖合同》（即黄尔星购买的由辽宁三利房地产实业有限公司开发的三利和平湾家园，沈阳市和平区玉屏路65-9号152、182、192、222、272、282、271、281、291九套房屋的《商品房买卖合同》）；

二、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效后15日内返还原告黄尔星购房款3 760 760元；

三、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效后15日内给付原告黄尔星已付购房款3 760 760元的利息（从2005年6月20日起至2006年6月19日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、驳回双方其他诉讼请求。

【争议焦点】

本案中原告是否能以合同无法履行为由解除与被告的合同？

【法理评析】

本案属于房地产销售合同纠纷案。原告与被告之间订立了九份《商品房买卖合同》，后因被告方未能履行合同而涉诉。实质上，房地产销售合同也是买卖合同的一种，只是相对于一般的买卖合同来说，房地产销售合同的标的是房屋，是一种很典型的不动产，房屋产权的取得还需要办理过户登记，未办理过户登记的不能取得房屋所有权。因此，往往会出现未办理过户登记物权未转移但是债权成立的情况。

本案实质上也是这样一种情况。原告与被告签订合同之后，当天即向被告交付了购房款人民币3 760 760元。被告为原告开具了商品房销售发票。按照合同约定，被告应于2005年12月31日前将符合约定标准的房屋交付原告使用，然而，原告始终未办理商品房的登记手续，因此，原告未取得房屋的所有权。而2005年7月，被告成为另一案件的被执行人，其房产被查封，即使原告提出执行异议，但由于原告未实际取得房屋的所有权，房屋的所有权仍属于被告所有，因此，法院的执行的理由是正当的。

此时，原告诉请法院判令被告立即返还购房款3 760 760元并支付利息209 850元，这便涉及到本案的焦点问题，即原告是否能以合同无法履行为由解除与被告的合同？

原告提出解除合同的理由是房屋被法院查封，被告方已无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”可见，在被告无法履行合同的情况下，原告方可以提出解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”当原被告双方的合同解除后，原告已经支付的款项能够要求被告返还，并可以要求相应的利息。因此，原告的诉请符合法律规定，法院的判决是正确的。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：在购买商品房时，应对销售方的情况有一定的了解。在购买房屋后，应及时办理过户手续，成为房屋的所有权人，以免因为合同相对方的行为或者其它因素的影响而致使合同无法履行，无法取得房屋的产权。

【法条链接】

1、《中华人民共和国合同法》

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

李进