在商品房预售合同纠纷中，常出现的开发商不当履行合同的情形主要有：迟延交房、未按约定时间办理房屋产权证书、房屋面积误差较大、广告不实等。
开发商迟延交付房屋是目前开发商存在的普遍问题，合同中约定的交付时间已到，房屋还未竣工，严重损害了购房人的合法权益。开发商迟延交付房屋的原因，有的是因为土地手续未办好造成开工晚、竣工推迟，交付房屋的时间也就推迟。有的是施工过程中改变设计图纸，增加工程量引起竣工推后。也有的是开发商未按时间向施工者支付工程款造成停工引起的。迟延交付房屋给买房人造成的最低损失就是房款利息，所以提醒广大买房户在合同中应该约定房屋交付时间及逾期交房的违约责任。
根据《城市商品房预售管理办法》第七条第五项的规定，开发商在办理商品房预售许可证时就应该向房地产管理部门提供商品房预售总平面图。在该平面图中，对于房屋的座落位置、面积大小都已明确，按说不会发生什么问题。但在实践中往往出现开发商出于盈利目的，改变设计图纸，缩小签订预售房屋时间在前的买房人的房屋面积，将面积差额在后面的合同中再高价卖出。对此，买房人应该有所估计，最好在预售合同中将房屋面积予以约定，并明确规定面积不足的违约责任，以制约开发商。
《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：预售的商品房交付使用后，承购人要及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。实践中，有关凭证往往在开发商一方，所以办理产权登记经常以开发商为主。开发商往往因为其自身或房地产部门的原因未按约定时间办理房屋产权证书，由此引起纠纷。对此，购房者也因在合同中约定相应的违约责任承担方式，以便维护自己的合法权益。
大多数的商品房广告宣传不实。购房者往往是听信了广告宣传，才决定购房。而实际上，大很多购房者在拿到房子之后发现，房屋以及周边环境并不是如广告上说的那么好。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。购房者可以事先在合同中约定违约责任的承担。开发商的广告应当视为要约，在购房者拿到房屋后发现并没有广告中所宣传的那么好，可以追究开发商的违约责任。
作者：赣县法院 韩统彪
