目前我国房产登记制度对夫妻共有权的房产登记无相关强制性规定，但登记机关在办理登记方转让房产变更登记时仍应尽到严格审查义务，否则，登记行为无效。

    【案例索引】

　　一审：睢宁县人民法院（２００７）睢行初字第２２号。

　　二审：徐州市中级人民法院（２００７）徐行终字第１６３号

　　【案  情】

    原告王虹。

　　被告睢宁县房产管理局

　　第三人杜娟。

　　第三人吴更生。

　　第三人顾则虎。

　　原告王虹与第三人吴更生系夫妻关系，于１９８８年登记结婚。１９９１年购买睢宁县物价局房改房，即本案争议房屋，房屋所有权登记在吴更生的名下。１９９９年，吴更生因做生意借第三人杜娟的丈夫杭平人民币近２万元。２０００年３月，原告王虹的儿子生重病。为了方便给孩子看病，王虹搬至离医院较近的其父母家居住。同年６月９日，吴更生瞒着王虹用该争议房屋抵债，吴更生和杜娟签订了房产转让协议。协议书上卖方王虹、吴更生的签名、指印均系吴更生所留。２０００年６月１５日，吴更生、杜娟到被告处办理该争议房产转移登记，提交了吴更生的《房屋所有权证》、房产转让协议、吴更生、杜娟及王虹的身份证复印件、房地产估价单等材料，吴更生与杜娟又签订了房地产买卖契约。被告于２０００年６月２３日为杜娟发放了睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》。２００２年王虹和吴更生购买了座落在睢宁县睢城镇中山北路住房一处居住。吴更生对王虹称争议房屋出租给朋友杭平了。２００７年，争议房屋所处地块因城市建设被拆迁。王虹得知该房屋已登记在杜娟的名下，遂于２００７年７月１０日，以被告明知争议房产是夫妻共同财产，却没有让其到场确认同意卖房即将该房产转移登记在杜娟的名下，并为其颁发产权证的行为明显违法为由诉至法院，要求确认被告为第三人杜娟登记、颁发睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》的行为违法。另查明，杜娟于２００２年初又将该争议房屋卖与顾则虎，但没有办理房屋转移登记手续。２００７年７月２日，拆迁人徐州市恒安房地产开发有限公司就该争议房屋与第三人顾则虎的父亲顾普生签订了《拆迁安置协议书》。该争议房屋已于２００７年７月８日被拆除。

　　原告诉称：我同吴更生１９８８年结婚，婚后购置座落在睢宁县睢城镇城北村林庄组房产一处。１９９１年在被告处登记并领取了睢房字第０８－６－３９号《房屋所有权证》。２０００年３月，我儿子查出身患绝症，我带儿子四处求医，居住在我父母亲家里。２００１年１２月儿子病逝，我不想回到那令我伤心的林庄住，就购买了座落在睢宁县睢城镇中山北路房屋一处居住。吴更生告诉我林庄的房子，被他朋友杭平（杜娟的丈夫）租住了。今年６月１７日，林庄的房子要拆迁，我问吴更生赔款的事，其支支吾吾，在我追问下，他才告诉我：他以前欠杭平１．５万元的债，已把房子抵押给杭平了，儿子患病期间，杭平怕他还不起钱要求拿房子抵押，杭平家属杜娟要求过户在她名下，他们夫妻保证吴更生还钱后，再过户回来。他们瞒着我到被告处办理了过户登记手续。我认为此处房产属于夫妻共同财产，没有我的同意，被告不能给他们办理转移登记手续。被告的登记、颁证行为，侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法判决确认被告为第三人杜娟颁发的睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》行为违法。

　　被告辩称：１、原告的起诉超过法律规定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过２年”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方沟通意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。原告的丈夫吴更生将房产转让给杜娟时，就应当视同原告知道房产已转移的事实。且在长达７年的时间里，原告对自己的财产不可能不进行过问和管理。现只能说明原告已知其丈夫将房产转移或抵债的事实。故应当认定原告的诉讼已超过了法定的起诉期限。２、为第三人杜娟办理产权转移登记材料齐全、程序合法。２０００年６月１５日，吴更生持所有权登记为吴更生一人的睢房字第０８－６－３９号《房屋所有权证》、房地产转让协议、身份证明与第三人杜娟一起到房产管理局申请办理上述房屋产权转移登记。被告严格按照建设部《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条规定的程序对材料进行受理与审核后，于２０００年６月２３日给杜娟颁发了睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》。被告为第三人杜娟办理产权转移登记材料齐全、程序合法。３、根据法律规定，应保护善意第三人的交易安全。杜娟是善意、有偿取得该房产，根据民法中表见代理的规则应当予以保护善意第三人的交易安全。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　第三人杜娟述称：原告王虹丈夫吴更生和我丈夫杭平既是朋友又是同事，从１９９５年起，吴更生因做生意借我们近２万元，因他无力还钱，吴更生和王虹多次找我们，央求以其房子冲抵债务。因我们有房子，加上他们房子地理位置较差，我们本不同意买他们的房子，但是如不买他们的房子，欠款就存在风险，在这种情况下，我们勉强同意了。于是双方于２０００年６月９日去睢宁县房产管理局签了合同，回来后于２０００年７月１３日又在我家补签了协议。房价是２６８５０元，吴更生当场给我写了收条。他们卖房后，便在睢宁县华夏宾馆六楼租房子住，根本不存在我们租他们房子住的事实。由于我家有房子住，该争议房已于２００２年初卖给了顾则虎，现已被拆迁。综上，被告睢宁县房产管理局为第三人之间办理房地产转移登记行为，认定事实正确，程序合法，请求依法驳回原告王虹的诉讼请求。

　　第三人吴更生述称：我于１９９９年借第三人杜娟的丈夫杭平１．５万元，没有告诉王虹。２０００年孩子生病，杭平怕我还不起，要求我用房子抵押，我把房产证交给他，但房产管理部门对个人之间的借款不给办理房产抵押手续。杜娟说干脆把房产过户，等还钱后再赎回，我同意了。２００２年春节时，我要求把房子赎回，他们答应了，但一直拖着不办手续。今年４月份，我又找到他们，杭平说房子与借款相抵了。因说好是抵押，房产过户的事也一直瞒着王虹。本以为把钱还上，房产赎回来就没有什么事了，但朋友的反悔，加之房屋拆迁，使我无法再隐瞒下去。第三人杜娟对争议房产不是善意取得。被告在为第三人杜娟办理争议房屋产权登记时审查不严。请求依法判决确认被告为第三人杜娟颁发的睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》行为违法。

　　第三人顾则虎述称：第三人杜娟所述都是事实。我和杜娟是亲戚。２００２年初我买下本案争议房屋，现在该房屋已拆除。请求依法驳回原告王虹的诉讼请求，保护我的合法权益。

　　【审  判】

　　睢宁县人民法院审理认为：本案争议的房屋系原告王虹、第三人吴更生在夫妻关系存续期间共同购买，虽登记在第三人吴更生的名下，但仍应属于其夫妻共同财产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定，下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。本案中，被告睢宁县房产管理局明知转移登记的房产是原告王虹与第三人吴更生的夫妻共同财产，在没有得到原告王虹签字确认，也没有其委托授权的情况下，将争议房产转移登记在第三人杜娟的名下，并为其颁发《房屋所有权证》，明显主要证据不足，其行为违法。被告、第三人杜娟、顾则虎，均没有证据证明原告王虹早已知道第三人吴更生转让该争议房产及被告将该争议房产登记在第三人杜娟名下的事实，第三人吴更生也承认卖房一事始终是瞒着原告王虹的。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，被告主张原告王虹的起诉超过法定起诉期限的观点不能成立，不予支持。因本案争议房屋已被拆除，故对原告王虹要求确认被告为第三人杜娟颁发《房屋所有权证》行为违法的诉讼请求，予以支持。据此，睢宁县人民法院依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决：确认被告睢宁县房产管理局于２０００年６月２３日为第三人杜娟颁发睢房字第Ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》的行为违法；案件受理费５０元，由被告负担。一审判决后，被告睢宁县房产管理局不服，向徐州市中级人民法院提出上诉。

　　徐州市中级人民法院审理认为：睢宁县房产管理局在办理涉案房产变更登记时，没有尽到严格审查义务，在房屋共有人王虹没有到场签字的情况下，仅凭吴更生个人的签字和吴更生向其提供的王虹的身份证明等材料即办理了变更登记，显属事实依据不足。现涉案房屋已被实施拆迁，本案已不具有可撤销内容，一审判决确认睢宁县房产管理局作出的该变更登记行为违法并无不当。原审人民法院对该案认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评  析】

    一、 关于原告王虹的起诉是否超过法定起诉期限问题

    《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过２０年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，被告、第三人杜娟、顾则虎，均没有证据证明原告王虹早已知道第三人吴更生转让该争议房产及被告将该争议房产登记在第三人杜娟名下的事实，第三人吴更生也是瞒着原告王虹的。因此，本案被告为第三人杜娟颁发《房屋所有权》的具体行政行为涉及不动产所有权，应适用上述司法解释的规定。原告王虹的起诉没有超过法定的起诉期限

    二、关于被告对涉案房屋所有权进行变更登记的合法性问题

    根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第二十七条的规定，被告睢宁县房产管理局是辖区内房地产行政主管部门，具有审查、登记、颁发房屋所有权证法定职权。根据本案查明的事实，本案争议的房屋系原告王虹、第三人吴更生在夫妻关系存续期间共同购买，虽登记在第三人吴更生的名下，但仍应属于其夫妻共同财产。因目前我国房产登记制度对夫妻共有权的登记无相关强制性规定，本案争议房产无论登记在夫妻哪一方名下，均不影响对该房产为夫妻共有的认定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案争议的房屋是原告王虹、第三人吴更生夫妻共同所有的房产，也是双方最主要的夫妻共同财产，第三人吴更生将该争议房产转让，属于对夫妻共同财产做重要处理决定，按照上述司法解释的规定，第三人吴更生在转让房屋前应与原告王虹协商一致，不得自行转让。关于转让房产是否是原告王虹和第三人吴更生共同的意思表示问题，从本案查明的事实看，房地产转让协议系第三人吴更生与第三人杜娟所签，并不是原告王虹和第三人吴更生共同与第三人杜娟所签，至于房地产转让协议上原告王虹的签名、指印，系第三人吴更生一人所留，第三人杜娟也认可签协议时原告王虹并不在场。虽然第三人杜娟主张有理由相信房产转让系原告王虹和第三人吴更生夫妻的共同意思表示，但无证据证明存在民法中表见代理。根据法律、法规对房地产登记行为审查的法律要件的规定，被告接申请后，必须对房地产权利变更的前提是否完备进行审查，其中最重要的就是相关当事人对该房地产权利变更的合意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定，“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。本案中，被告睢宁县房产管理局明知转移登记的房产是原告王虹与第三人吴更生的夫妻共同财产，没有尽到严格审查义务，在没共有人王虹到场签字确认的情况下，仅凭吴更生个人的签字和吴更生向其提供的王虹的身份证明等材料即办理涉案房屋所有权变更登记，将争议房产登记在第三人杜娟的名下，并为其颁发《房屋所有权证》，明显缺乏事实依据。因本案争议房屋已被拆除，故对原告王虹要求确认被告为第三人杜娟颁发《房屋所有权证》行为违法的诉讼请求，应予以支持。

作者：睢宁县人民法院 陈晓红