第一章　总则

    第一条 为了合理开发、利用、经营城镇国有土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)和国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

    关联法规：国务院行政法规（1）条    

    第二条 本市城郊六个行政辖区内的城镇国有土地使用权出让和转让，适用本办法。


    第三条 中华人民共和国境内外的企业、其它组织和个人，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。法律、行政法规另有规定的除外。
　　土地使用权的出让、转让，不包括地下各类资源、埋藏物和市政公用设施。


    第四条 依法取得土地使用权者，其使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其它活动。土地使用者的合法权益受法律保护。


    第五条 土地使用者对土地的开发、利用和经营，应遵守法律、法规、规章的规定，应符合土地利用总体规划、城镇建设规划，不得损害社会公共利益。


    第六条 土地使用权出让和转让工作，在市人民政府领导下进行。
　　未开发使用的土地使用权的出让，由市土地管理局办理；已经开发使用的城镇土地使用权的出让，市人民政府授权市政府城市建设综合开发办公室会同市房地产管理局、市土地管理局、市城市规划管理局共同研究制定方案，由市房地产管理局和市土地管理局联合办公，办理各项手续。具体工作程序按市政办发(1993)7号文件执行。出让后的土地使用权的转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理局办理。
　　市土地管理局依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

 

第二章　土地使用权出让

    第七条 土地使用权出让，是指市人民政府代表国家将国有土地，以指定的地块、用途、年限和其他条件，供土地使用者开发、利用和经营，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。


    第八条 土地使用权出让，应以城市建设规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理，并应与建设项目相结合，有计划、有步骤地进行，不得盲目地成片出让土地使用权。


    第九条 未开发使用的土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，由市土地管理局会同市房地产、规划、城建等部门共同拟定，报市人民政府批准后实施。
　　已开发使用的土地使用权出让的位置、面积、用途、期限和其它条件，由市人民政府城市建设综合开发办公室，会同市土地、房地产、规划等部门共同拟定，报市人民政府批准后实施。


    第十条 土地使用权出让应当签订出让合同，出让合同应遵循平等、自愿、合法、有偿的原则。未开发的土地使用权出让合同由市土地管理局(以下简称出让方)与土地使用者签订；已开发的土地使用权出让合同，由市房地产管理局会同市土地管理局(以下简称出让方)与土地使用者签订。
　　出让合同包括以下内容：
　　(一)出让方和土地使用者名称、地址以及法定代表人的姓名、职务；
　　(二)出让地块的位置、面积、用途、规划设计要求；
　　(三)出让期限；
　　(四)投资开发期限；
　　(五)在规定期限内的开发程度；
　　(六)出让金币种、数额及结算方式；
　　(七)双方违约责任；
　　(八)订立合同的日期和地点；
　　(九)其他需要约定的事项。


    第十一条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　(一)居住用地七十年；
　　(二)工业用地五十年；
　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　(五)综合或者其他用地五十年。
　　土地使用者如不能按期开发、不按规定用途使用或土地闲置时间超过两年的，市人民政府有权依法收回土地使用权。


    第十二条 土地使用权出让前，出让方应提供下列资料：
　　(一)土地的位置、面积、四至、地形图、地面现状和基础设施情况；
　　(二)土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；
　　(三)环境保护、绿化、交通、抗震等要求；
　　(四)出让期限和方式；
　　(五)其他与出让有关的资料。


    第十三条 土地使用权出让采取协议、招标、拍卖三种方式进行。


    第十四条 协议出让土地使用权程序；
　　(一)申请使用土地者向出让方递交《用地申请书》、法人资格证明和资质证明；
　　(二)出让方收到《用地申请书》后，十五日内给予答复；
　　(三)符合条件的申请使用土地者接到答复后，应在十五日内向出让方递交土地开发建设方案；
　　(四)出让方对土地开发建设方案审查同意后，与申请使用土地者签订出让合同。


    第十五条 招标出让土地使用权程序：
　　(一)出让方发布招标公告或《招标邀请书》，并按本办法第 十二条规定提供有关资料；
　　(二)投标者购买招标文件；
　　(三)投标者编制投标书，按规定时间、地点密封报送投标书，并按基准地价10％计缴保证金；
　　(四)由评标委员会公开开标、验标和决标，由市公证机关出具公证书；
　　(五)评标委员会签发《决标意见书》后，由出让方向中标者发出《中标通知书》，对未中标者退还保证金(不计息)；
　　(六)中标者收到《中标通知书》后，在约定时间内与出让方签订出让合同。
　　中标者在约定时间内不与出让方签订合同的，视为放弃中标，其交纳的保证金不予退还；出让方不按约定时间与中标者签订合同的，应当赔偿中标者的经济损失。


    第十六条 拍卖出让土地使用权程序：
　　(一)出让方在拍卖前三十日发布土地使用权拍卖公告；
　　(二)竞买者持法人或者自然人的身份证明、资质证明，在规定的时间内向出让方购买拍卖文件，领取报价牌；
　　(三)出让方主持拍卖，宣读拍卖规则，介绍出让地块概况，公布底价，公开叫价，竞买者举牌应价，出价最高者即为竞买得主。
　　(四)土地使用权拍卖，应有市公证机关参加并出具公证书；
　　(五)出让方应当场与竞买得主签订出让合同。


    第十七条 土地使用权出让金额，可在基准地价的基础上，根据土地位置、用途、出让年限、容积率和市场供求等因素，由出让方和申请使用土地者、中标者和竞买得主(以下简称预期受让方)，在协议、招标和拍卖中确定。基准地价由市人民政府定期公布。


    第十八条 预期受让方在出让合同生效之日起三日内，应向出让方交付出让金总额10％的定金，六十日内交付全部出让金。已交付的保证金、定金可以抵充出让金。


    第十九条 预期受让方暂时无力交付全部出让金的，须经出让方同意，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超过六个月，分期支付的期限不得超过一年。延期或分期支付的出让金，均按中国人民银行同期贷款利率计提利息。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，已交付的定金不予退还，并按出让金总额的1‰索取违约金。
　　出让方应按照合同规定期限向预期受让方提供出让的土地使用权，未按合同规定期限提供土地使用权的，应双倍返还定金(不计息)。预期受让方有权解除合同，并按出让金总额的1‰索取违约金。


    第二十条 预期受让方按出让合同规定支付全部出让金后，方可办理土地使用权登记，领取国有土地使用证。


    第二十一条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同规定的期限和条件使用土地。需要改变出让合同所规定的土地用途的，应提前向出让方呈送书面申请，经出让方批准后，双方重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地用途变更登记。

 

第三章　土地使用权转让

    第二十二条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权通过出售、交换和赠与等方式再转移的行为。
　　出售是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。
　　交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。
　　赠与是指土地使用者将土地使用权无偿转移给他人的行为。


    第二十三条 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理变更登记手续。


    第二十四条 转让土地使用权，必须具备下列条件：
　　(一)具有土地使用权出让合同，再次转让的还应有前一次转让合同；
　　(二)持有《国有土地使用证》；
　　(三)按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。


    第二十五条 土地使用权转让，双方当事人应当签订土地使用权转让合同，合同内容参照本办法第 十条第二款订立。


    第二十六条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。


    第二十七条 土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。


    第二十八条 同一建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。
　　同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。分割转让土地使用权，须经市房地产管理局批准。


    第二十九条 土地使用权转让时，转让方应在转让合同签订之日起十五日内，向市房地产管理局缴纳土地增值费，缴纳标准为：
　　(一)增值20％至100％的，按增值额的20％计收；
　　(二)增值101％至200％的，按增值额的40％计收；
　　(三)增值201％至300％的，按增值额的60％计收；
　　(四)增值300％以上的，按增值额的70％至90％计收。
　　土地使用权每再转让一次，增值费减收5％。
　　土地增值额，为出售成交价(交换或赠与的按土地评估价)减去成本后所剩余额，其成本由转让方报市房地产管理局审定。


    第三十条 土地使用权转让价格低于市场指导价格20％的，市人民政府有优先购买权。


    第三十一条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第 二十一条的规定办理。


    第三十二条 土地使用权转让双方当事人，应在转让合同签订之日起六十日内，缴纳土地增值费，办理土地使用权过户手续。

 

第四章　土地使用权出租

    第三十三条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　土地使用权出租，其地上建筑物、其他附着物随之出租；地上建筑物、其他附着物出租，其使用范围内的土地使用权随之出租。


    第三十四条 有下列情况之一的，土地使用权不得出租：
　　(一)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用、经营土地的；
　　(二)划拨土地使用权未补办土地使用权出让手续和补交出让金的；
　　(三)没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；
　　(四)土地使用权或者地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；
　　(五)属国家建设用地定点批准范围的；
　　(六)法律、法规、规章规定限制出租的土地或地上建筑物、其他附着物。


    第三十五条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
　　土地使用权租赁合同，不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。


    第三十六条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当在签订租赁合同之日起三十日内到市房地产管理局办理登记。


    第三十七条 出租土地使用权发生增值的(土地出租增值额，为土地使用的年租金减去出租人年成本后所剩的余额)，参照本办法第 二十九条规定的标准，由出租人按年缴纳增值费。


    第三十八条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，出租期限不得超过土地使用权出让合同年限内的剩余年限。

 

第五章　土地使用权抵押

    第三十九条 土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人，将其依法取得的土地使用权向抵押权人作为偿还债务的保证物的行为。


    第四十条 有本办法第 三十四条所列情况之一的，其土地使用权不得抵押。


    第四十一条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押，抵押人与抵押权人应当在签订抵押合同之日起三十日内，到市房地产管理局办理抵押登记。
　　抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。


    第四十二条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权抵押的价值，经市房地产管理局会同市土地管理局、市国有资产管理局评估。


    第四十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其用地范围内的土地使用权随之抵押。


    第四十四条 有下列情况之一的，经市房地产管理局裁定，或经人民法院判决、裁定，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定，处分抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物：
　　(一)在抵押人抵押合同到期未能偿还债务的；
　　(二)抵押人死亡，无合法继承人代其偿还债务的；
　　(三)抵押人死亡，其法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人不承担债务的；
　　(四)抵押人在抵押合同期间宣告解散或破产的。


    第四十五条 处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的所得，抵押权人有优先受偿权。
　　因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，必须依照规定办理过户手续。


    第四十六条 共有土地使用权抵押时，抵押人应以其所占有的份额为限，并应征得其他共有人的同意。
　　抵押人将其出租的土地使用权抵押，应把租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同期间，原租赁合同继续有效。


    第四十七条 抵押权因债务清偿或其他原因灭失后，应当依照规定办理抵押注销登记。

 

第六章　土地使用权终止

    第四十八条 土地使用权因出让合同规定的使用年限届满、提前收回、土地灭失等原因而终止。
　　自土地使用权期满之日起，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由市人民政府无偿取得。土地使用者应当交还国有土地使用证，办理注销登记。


    第四十九条 对土地使用者依法取得的土地使用权一般不得提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，市人民政府可以依照法律程序提前收回土地使用权。因提前收回土地使用权给土地使用者造成经济损失的，可根据土地使用者已使用年限和开发、利用、经营土地的实际情况，采取支付货币、实物或者交换土地使用权等方式给予补偿。


    第五十条 土地使用者需要续期使用土地的，应在期满前六个月内申请续期，重新签订土地使用权出让合同，换领国有土地使用证。


    第五十一条 土地使用权因不可抗力因素造成土地灭失而终止的，土地使用者应在土地灭失事实发生之日起三十日内，依照规定办理土地使用权注销登记。

 

第七章　划拨土地使用权

    第五十二条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。


    第五十三条 符合《条例》第四十五条第一款规定的条件，划拨土地使用权的转让、出租、抵押，依照本办法第二章的规定，签订土地使用权出让合同，向市人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，并按照本办法第三章、第四章和第五章的规定，分别办理转让、出租、抵押手续。


    第五十四条 划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当办理注销登记；市人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并按照本办法规定予以出让。


    第五十五条 补交出让金，按土地使用年限、用途、位置、市场行情、地块大小、容积率等核定，分别由转让人、出租人、抵押人按以下标准交纳：
　　(一)出售按标定地价的40％一60％；
　　(二)交换按标定地价的30％一50％；
　　(三)赠与按标定地价的5％一10％；
　　(四)出租按收取地租总额的20％一50％；
　　(五)抵押按抵押金额的20％一60％。

 

第八章　罚则

    第五十六条 没有办理出让手续而非法转让、出租、抵押土地使用权的，依照《条例》第四十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第 三十一条的规定予以处罚。


    关联法规：国务院行政法规（1）条    

    第五十七条 土地使用权的转让、出租、抵押、终止，当事人逾期不办理登记手续的，视为非法用地，依照本办法第 五十六条规定给予处罚。


    第五十八条 土地使用者不按规定期限支付出让金、缴纳增值费的，每超过一日，按欠交金额的1‰加收滞纳金。


    第五十九条 土地使用者未按土地使用权出让合同的规定开发、利用、经营土地的，责令限期改正，逾期不改正的，可根据情节处以出让金额5％至10％的罚款，直至无偿收回土地使用权。


    第六十条 对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，没收其非法所得，并根据情节处以非法收入20％至50％的罚款；对责任人，可以建议其所在单位或者上级主管机关、监察机关给予行政处分；对被转让人、承租人、抵押权人，责令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按有关规定给予处罚。


    第六十一条 对隐瞒、少报转让金、租金的，除责令其补交土地增值费外，并对当事人处以增值费总额5‰以下罚款。


    第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议，对复议不服的，可在接到复议决定通知之日起十五日内向人民法院起诉；也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


    第六十三条 土地使用权出让、转让、出租、抵押活动中，行贿受贿，贪污、挪用、截留土地使用权出让金、土地增值费的，对直接责任人由所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

 

第九章　附则

    第六十四条 依照本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权在合同期限内可以继承，继承人应当持合法的继承证件，在继承事实发生之日起三十日内依照本办法规定办理登记。


    第六十五条 土地使用者应当按照法律、法规的规定纳税。


    第六十六条 土地使用权出让金、土地增值费由市土地管理局、市房地产管理局代市人民政府办理收取。出让金、增值费及罚没款全额上交市财政，按国家和市人民政府有关规定专户列支。市财政局应按规定每季度给市土地管理局、市房地产管理局返还一定的业务费。


    第六十七条 市辖县和阎良区行政辖区内的城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押工作，由县、区人民政府按本办法规定实施管理。


    第六十八条 本办法实施前，西安市各级政府及其政府部门公布的有关规定，如有与本办法不一致的，均按本办法执行。


    第六十九条 本办法由市土地管理局和市房地产管理局负责实施。


    第七十条 本办法自发布之日起施行。