原告蒋某某

原告吴某某

两原告共同委托代理人吴某，江苏高尔登律师事务所律师。

被告上海某物业顾问有限公司

法定代表人陆某，董事长。

委托代理人陈某，公司职员。

委托代理人周某某，公司职员。

原告蒋某某、吴某某诉被告上海某物业顾问有限公司（以下简称某物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴某、被告委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某某、吴某某诉称，2007年6月5日与被告签订二份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其名下的位于上海市X路X号X室、X室出租给被告用于营业、办公，每月租金各为人民币x元（以下币种均为人民币），租赁期限从2007年7月1日起至2011年6月30日止等；同时，双方又签订《补充协议》二份，其中约定如被告提前解除合同应支付自原告收回房屋至2009年6月30日的全部租金作为违约金的违约责任。在合同履行期内，被告于2009年1月14日将租赁房屋的钥匙交还原告，擅自解除合同，但仍拖欠原告租金共计x.68元。故提起诉讼，请求判令被告支付从2008年11月1日至2009年1月13日的房屋租金x.68元（x元×2套×12个月÷365天×13天＋x×2套×2个月）及逾期付款违约金；判令被告支付从2009年1月14日起至同年6月30日止的提前解除合同违约金x.79元（计算方式如前）；判令被告支付物业管理费6321.75元（4428.82元×12个月÷365天×13天＋4428.82元）；判令被告赔偿原告损失x.47元。

原告为其主张提供的证据有1、《上海市房地产权证》两本；2、《上海市房屋租赁合同》及补偿协议各2份；3、交纳的物业管理费发票2张；4、租赁结束后原告对租赁房屋进行清理所产生的费用的相关凭证及照片8张；5、原告向被告发出的律师函。

被告某物业辩称，与原告建立房屋租赁关系及被告提前解除合同是事实，也同意原告对房屋租金和物业管理费每日费用的计算方式，但认为被告实际交付房屋应为2008年12月3日，故解除合同日应为2008年12月3日，认为尚欠原告租金为x元及3天的物业管理费，不同意支付逾期付款滞纳金，并认为原告要求被告支付提前解除合同的违约金过高，愿意支付60日以内的违约金，且不同意赔偿原告损失。

被告对原告提供的证据1、2、3、5没有异议，对证据4认为房屋早于2009年1月中旬交还原告，而这些费用的发生却是在当年8月份，故对该组证据的真实性不予认可。

被告为其抗辩提供的证据为：2008年11月14日给原告的关于解除合同的函件及挂号信凭证和2008年11月28日通知原告于2008年12月3日交接房屋钥匙等的函件。

原告对被告提供的这组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，且根据合同约定解除合同须提前60天通知，因此被告发函解除合同不能即时发生。

经审理查明，2007年6月5日，就原告蒋某某、吴某某名下的位于上海市X路X号X室、X室的房屋交与被告某物业租赁事宜，双方按不同室号签订了二份《上海市房屋租赁合同》约定：原告将上述地址房屋出租给被告用于营业、办公，每套每月租金为x元，每套房屋的保证金为x元，原告于2007年6月2日前向被告交付房屋，而租赁期限均从2007年7月1日起至2011年6月30日止等；同时，双方在上述租赁合同后又附载签订《补充协议》二份，其中对提前解除租赁合同应承担的违约责任作出了约定：如被告提前解除合同应支付自原告收回房屋当日至2009年6月30日的全部租金作为违约金；租赁期限届满时，原、被告如不续租，被告需在租赁期限到期后二个工作日内返还该房屋，并且必须对该房屋的装修拆除，如不拆除，原告有权委托第三方代为拆除，但费用由被告承担，并且继续支付原告占用期间租金等。上述二份合同签订后，均于2007年6月7日经上海市公证处进行了公证。合同签订后双方均履行了交付房屋、支付保证金等义务。但在2008年11月14日，被告发函给原告要求解除双方的租赁合同；同年11月28日被告再次致函原告要求解除租赁合同，并要原告在同年12月3日交接房屋和房屋钥匙。2008年12月9日原告回复被告，告知被告提前解除合同应当承担的违约责任及通知在2009年1月14日交接房屋和钥匙。2009年1月14日，原、被告双方就上述地址的租赁房屋进行了交接，原告收回了该两套租赁房屋。

双方租赁合同解除后就被告租赁期间的欠租和违约赔偿问题，双方经协商无果，故原告提起诉讼。

本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思的表示，签约双方均应严格遵守。现被告在租赁期限内，提出提前解除租赁合同，其除应当支付租赁期限内的租金，还应承担合同约定的违约责任。关于原、被告双方的解除合同日期，被告发函给原告要求在2008年12月3日解除，而双方实际发生交接房屋、原告收回房屋钥匙为2009年1月14日，因此应将该日确定为双方解除租赁合同的时间节点，被告应当支付从2008年11月1日至2009年1月13日的两套房屋租金及从2008年12月1日至2009年1月13日的物业管理费。关于被告提出的提前解除合同承担的违约金过高的意见，经查原、被告双方签订的租赁合同的期限应到2011年6月30日，现被告提前解除合同，势必对原告的预期收益产生影响，原告主张的因被告提前解除合同应承担的违约责任尚属合理，对被告该抗辩意见本院不予采纳；关于原告要求被告支付拆除房屋隔断、清洁房屋等费用的诉讼请求，因被告就其提前解除合同承担了相应的违约责任，已经对原告的损失作出了补偿，故对原告该诉讼请求本院不予支持。关于押金，因双方合同已经解除，故应与租金等一并结算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及第二百二十六条的规定，判决如下：

一、原告蒋某某、吴某某与被告上海某物业顾问有限公司于2007年6月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年1月14日解除；

二、被告上海某物业顾问有限公司应在判决生效后十日内给付原告蒋某某、吴某某从2008年11月1日起至2009年1月13日止的房屋租金人民币x.68元（计算方式：x元乘以2套乘以12个月除以365天乘以13天加上x元乘以2套乘以2个月），扣除现在原告蒋某某、吴某某处的押金人民币x元，被告还应支付租金人民币x.68元；

三、被告上海某物业顾问有限公司应在判决生效后十日内给付原告蒋某某、吴某某从2008年10月11日起至2009年1月10日及从2009年1月11日起至2009年1月13日止按每日租金的0.3％计付滞纳金至判决生效日止；

四、被告上海某物业顾问有限公司应在判决生效后十日内给付原告蒋某某、吴某某违约金人民币x.76元（计算方式：x元乘以2套乘以12个月除以365天乘以18天加上x元乘以2套乘以5个月）；

五、被告上海某物业顾问有限公司应在判决生效后十日内给付原告蒋某某、吴某某从2008年12月1日起至2009年1月13日止物业管理费人民币6321.75元（计算方式：2214.41元乘以2套乘以12个月除以365天乘以13天加上2214.41元乘以2套乘以1个月）；

六、原告蒋某某、吴某某的其他诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币5375元（原告已预交），由原告蒋某某、吴某某负担人民币375元，由被告上海某物业顾问有限公司负担人民币5000元（被告负担部分应在判决生效后十日内直接给付原告）。

如不服本判决，原告蒋某某、吴某某可在判决书送达之日起三十日内，被告上海某物业顾问有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王鸿飞

书记员周某