原告某某公司。
法定代表人潘某，职务董事。
委托代理人佟某，某某律师事务所律师。
被告某某业委会，住所地本市X路某弄某号。
负责人谭某，职务主任。
委托代理人沈某，某某律师事务所律师。
被告某某分公司，住所地本市X路某号。
负责人徐某，职务经理。
委托代理人梅某，男，公司员工。
委托代理人沈某，某某律师事务所律师。
原告某某公司（以下简称某某公司）诉被告某某业委会（以下简称某某业委会）、某某分公司（以下简称某某分公司）业主撤销权纠纷一案，于2010年2月26日向本院起诉。本院受理后，由审判员唐杰英独任审理，于2010年4月1日进行庭前证据交换，并于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人佟某，被告某某分公司的委托代理人梅某及其与被告某某业委会的共同委托代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：本市长宁区虹梅某3887弄君悦花园小区共有1-X号楼，其中X号楼为商用综合楼，2-X号楼为住宅。案外人和志发展有限公司（以下简称和志公司）系X号楼一层物业的业主，原告某某公司系X号楼其余2-X层物业的业主。由于X号楼性质不同于其他住宅楼，且系分期开发，故历史上形成由X号楼业主自行聘用豪德物业管理（上海）有限公司（以下简称豪德公司）单独进行物业管理之事实。2002年小区成立统一业委会后，仍遵循分区管理的事实，对小区公共区域、公用设施设备相关维护及费用分担等事宜，由双方通过协商解决。2006年6月小区业委会与上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力公司）签订《物业服务合同》，其中第二条明确“X号楼在本合同签订时尚不属本物业管理范围，经业主大会决议通过后将一并纳入本物业管理范围”，在2008年底前，高力公司对X号楼进行物业管理亦未向原告提出收取物业费的要求。
2009年后，小区业委会另行委托第二被告为小区物业管理企业，但至今X号楼仍自行聘请物业公司进行分区管理的格局并没有变化。但两被告签订的《物业服务合同》中却将X号楼纳入其物业管理范围，合同中对X号楼收费标准的约定远高于住宅楼（前者为人民币20元/平方米/月，后者为8元/平方米/月），小区业委会作出上述决定未依法召开业主大会、亦未得到业主大会的授权；该合同中针对X号楼的管理及收费约定条款系业委会个别成员滥用职权、未经法定程序与第二被告签订的；该合同对X号楼约定的收费标准缺乏事实依据亦极不合理，合同约定的是酬金制，应是“成本＋酬金”，但合同中却约定了上述具体的收费标准，严重侵犯了X号楼业主的合法权益。2009年5月份，第一被告无视上述分区管理之事实，起诉包括原告在内的X号楼业主，要求法院确认全体业主对X号楼享有共同管理权，并提交了两被告签订的《物业服务合同》。至此，原告作为X号楼业主才知道业委会的上述决定，并没有超过一年的除斥期间。故诉请如下：1、请求撤销两被告于2008年12月4日签订的《上海[君悦花园]物业服务合同》第一条中涉及物业范围中包含“X号综合楼X,194.64平方米”的相关内容；2、请求撤销该合同第七条收取“X号综合楼X,040元/月”服务费的内容。在本案审理期间，原告明确其诉请本意系第一被告上述决定侵害了原告合法权益，依法行使业主撤销权，故将诉讼请求明确为：撤销某某业委会作出的前述物业服务合同中涉及物业范围、收费标准的决定。
被告某某业委会辩称:首先，原告起诉已过了一年的除斥期间。2006年11月业委会即与高力公司达成协议，从2006年4月起向原告收取20元/平方米/月的物业管理费。2007年12月业委会与高力公司签订的物业服务合同中也明确X号楼属于统一物业管理区域。因原告拖欠物业管理费，高力公司曾向原告多次催讨。2008年8月25日，业委会向小区全体业主发放书面征求意见书，征求业主是否同意授权业委会选聘、解聘物业管理企业。9月3日，业委会再次向业主发放征询函，征求业主是否同意与第二被告签订物业管理合同。9月18日，和志公司与某某公司收到征询函后向业委会提出反对意见。同年9月24日，业委会又发出了告业主书，就与第二被告商议签订物业服务合同事宜告知业主，某某公司收悉后曾于9月28日就此向有关行政职能部门提出异议。因此，原告在2008年9月即已知道第一被告将与第二被告签订物业服务合同之事实，对两被告于2008年12月4日签订物业服务合同及相应的内容是应当知道的。原告起诉已超过了法定一年的除斥期间。其次，如上述，第一被告与第二被告签订物业服务合同，事先以通过书面征求意见的方式召开业主大会，并取得全体业主的授权；其后，又在有关行政职能部门的要求与指示下，通知多家物业公司召开了选聘会，经投票仍然确定了第二被告为小区的物业服务企业。因此，原告诉请无相应的事实与法律依据。最后，原告提起本案诉讼系恶意诉讼，因原告以X号楼与2-X号楼分属不同的物业管理区域为由拒付物业费，第一被告被迫于2009年6月向法院起诉原告，要求确认1-X号楼同属一个物业管理区域，在本案诉讼期间，第一被告在原告承认上述事实的情况下撤回起诉，但原告仍以种种理由拒不缴纳物业费。2009年9月第二被告起诉要求原告支付拖欠的物业费，原告遂提起本案诉讼，用意在于恶意拖延前述物业费纠纷案件的审理。
被告某某分公司辩称：同意第一被告的辩称意见。
本院经审理查明：本市长宁区虹梅某3887弄君悦花园小区共有1-X号楼，其中X号楼为商用综合楼，2-X号楼为住宅。案外人和志公司系X号楼一层物业的业主，原告某某公司系X号楼其余2-X层物业的业主。2002年该小区成立业委会后，2-X号楼由业委会聘请物业公司进行物业管理，X号楼业主则另行聘请豪德公司进行管理。2006年6月某某业委会与高力公司另行签订《物业服务合同》，合同第二条明确“X号楼在本合同签订时尚不属本物业管理范围，经业主大会决议通过后将一并纳入本物业管理范围”，其后，业委会以会议纪要形式与高力公司达成协议，约定从2006年4月起向原告收取20元/平方米/月的物业管理费，但原告以X号楼与小区其余住宅楼事实上系分区管理为由拒绝缴纳。
2008年8月25日，业委会向小区全体业主发放书面征求意见书，征求业主是否同意授权业委会选聘、解聘物业管理企业。9月3日，业委会再次向业主发放征询函，征求业主是否同意业委会代表全体业主在2009年度与第二被告签署物业管理合同。9月18日，和志公司与某某公司收到征询函后向业委会明确提出反对意见，表示X号楼与2-X号楼分属于两个物业管理区域，故X号楼仍将继续委托豪德公司进行物业管理，反对引进其他物业公司。同年9月24日，业委会又发出了告业主书，告知业委会正以议标的方式同第二被告就2009年度物业管理服务合同进行前期商务接洽，业主如有任何熟悉的优秀物业管理公司对此有兴趣参与的，可于10月9日前以书面方式推荐到业委会。某某公司收悉后，于9月28日对业委会上述解聘、选聘事宜再次向有关行政职能部门提出异议。2008年11月1日，第一被告在当地街道及物业行政主管部门的参与下举行了“君悦花园2009年度物业公司选聘大会”，确定第二被告为该小区的物业管理企业，并于2008年12月4日与第二被告签订《物业服务合同》，合同第一条明确物业范围包含X号综合楼X,194.64平方米，第七条明确收费标准，其中2-X号多层住宅为8元/月/平方米，X号综合楼为127,040元/月。
另查明，2009年1月第一被告向本院起诉X号楼业主和志公司与某某公司，要求确认小区全体业主拥有对X号楼的物业管理权，案号为（2009）长民三（民）初字第X号，2009年8月12日原告撤回该案起诉。2009年9月第二被告向本院起诉和志公司与某某公司，要求两公司支付拖欠的物业费，案号分别为（2009）长民三（民）初字第1552、X号，其后，和志公司与某某公司就业委会与第二被告签订物业服务合同分别向本院提起业主撤销权纠纷，故前述案件中止审理。
上述事实有原告提供的物业服务合同、意见证询函、告业主书、（2009）长民三（民）初字第X号起诉状及民事裁定书，第一被告提供的物业服务合同、征求意见书、征询函、会议通知、签到记录、回复、告业主书、函件、会议纪要等证据及当事人的陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于，原告在本案中提起业主撤销权诉讼是否超过了法定的行使期限。对此，本院认为，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。从本案查明事实，第一被告某某业委会就解聘、选聘物业公司事宜先后于2008年8月、9月以发放书面征求意见书、征询函及张贴告业主书等形式征求小区业主意见，原告亦于同年9月以书面形式提出反对意见，其后第一被告在当地街道及物业行政主管部门的参与下召开选聘会，并于2008年12月4日代表该小区与第二被告某某分公司签订《上海[君悦花园]物业服务合同》，原告对上述事实应系明知。原告迟至2010年2月26日才提起本案诉讼，已超过了行使业主撤销权法定1年的期限，故原告提起本案诉讼，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下:
驳回原告某某公司的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，因适用简易程序减半收取计人民币40元，由原告某某公司负担。
如不服本判决，原告某某公司可在判决书送达之日起三十日内，被告某某业委会、某某分公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员唐杰英
书记员屠晓婷
