原告乔某某，女，生于1970年11月26日。
委托代理人陈某某，男，生于1938年10月6日。
被告申玉芝，女，生于1925年。
委托代理人李某甲，生于1956年1月。
被告李某甲，男，生于1956年1月。
被告李某乙，男，生于1962年9月。
原告乔某某与被告申玉芝、李某甲、李某乙为物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔某某的委托代理人陈某某、被告申玉芝的委托代理人李某甲、被告李某甲、李某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乔某某诉称：三被告搬出侵占原告的房屋，由被告赔偿房租损失240元。理由是2008年，原告乔某某购买了国有公房，并办理了产权登记手续，该房产一间系被告租用，现原告向被告告知后，被告不续签租赁协议，也不交租金，也不搬出。
被告申玉芝、李某甲辩称：房管所通知我们出售此房，我们因价高没买。原告购房时不找我们商量，我们作为出路使用在先，是唯一出路。
被告李某乙辩称：我们不构成侵权、我们作出路是1947年开始，原告买房在后，我们也曾要求购买，出路不应以租赁形式存在。出租是以前的事。
经审理查明：土改时，申玉芝全家七口人居住现在住地。因无其它地方作出路而租用国有房产一间作为其出路并存放物品使用。每年由西峡县房地产开发管理所与被告申玉芝签订租赁合同并收取租赁费用，至2008年1月1日双方签订的租赁合同约定：位于北关管理编号为8-35土木结构使用面积12.22平方米，房屋用途为生活，月租金28.10元，每月25日前交纳，租期为一年。2008年12月31日到期，租期内申玉芝对房屋保护维修，确保正常使用，若有易耗品如门窗玻璃，水、卫、电、器具承租人负责更换；租赁期满后，如要求继续租赁，提前两个月提出书面申请，双方续签合同。如不及时退还房屋又不续签合同者，在原租金基础上加收30%，任何一方违约按年租金20%承担违约责任。逾期交纳租金的，按月租金的1%加收滞纳金。被告申玉芝将房租向房管部门交至2008年10月。在国有部分房产发出公告公开拍卖时，被告[价高放弃购买，被告申玉芝所租房屋与相邻三间由原告乔某某购买，并于2008年11月25日办理了房屋产权过户登记手续，原告依法取得了所有权证，同时，原代管方西峡县房地产开发管理所向原告出具了证明，内容为：原出租给申玉芝的房屋，出售给乔某某，房租收至2008年10月，以后房租每月28.1元，由乔某某收取，租赁合同期满是否租赁由所有权人乔某某决定。此后，当原告乔某某向被告申玉芝、李某甲主张权利，收取房租时，被告拒绝支付。
另查，被告申玉芝、李某甲现占有使用原告乔某某的房产，李某乙已迁往他处居住。
上述事实，有房屋所有权证，房地产租赁合同及证明、照片及当事人陈某在卷佐证，予以认定。
本院认为，原告乔某某自2008年11月25日通过公开拍卖购买了位于紫金街X街老教委斜对面的房产，并依法进行登记，取得了房屋所有权证书，即享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。被告申玉芝、李某甲放弃了优先购买权，但在房产所有权转移前与房管部门签订了租赁合同，租用该房产，而不按约定交纳租金，侵害了权利人的合法权利。原告乔某某依据合同主张被告申玉芝、李某甲在租赁合同规定期限内，按约定交纳租金的理由正当，本院予以支持。但要求被告迁出此房的理由，本院不予支持，因租赁合同未到期，且被告申玉芝、李某甲租用此房作为出路及堆放杂物使用几十年，按照不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，应由被告申玉芝继续租用至合同期满。被告申玉芝、李某甲应从2008年11月1日起，按合同约定每月25日前支付租金28.1元，未按时交纳应承担违约金67.44元（年租金337.2元的20%计算）。被告李某乙已迁出居住、并未租用原告房产、不应承担支付租金的责任。合同到期后，被告申玉芝、李某甲明知原告购买此房产，应主动向权利人乔某某要求继续租用，双方协商租赁事宜。被告申玉芝、李某甲辩称购房不商量，租用在先，是唯一出路的理由不能对抗原告乔某某主张权利；被告李某乙辩称不构成侵权，出路不应以租赁形式出现的理由无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第八十四条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第八十三条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告申玉芝、李某甲在本判决生效后十日内付给原告乔某某租金56.2元（2008年11月1日至同年12月31日两个月）违约金67.44元，合计123.64元。
二、驳回原告乔某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，原告乔某某承担50元，被告申玉芝、李某甲承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长彭中立
审判员庞建军
审判员陈某
二○一○年二月二日
书记员朱博
