原告上海市X研究院，住所地上海市X路X号。

法定代表人李X，院长。

委托代理人张X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人沈X，上海市X律师事务所律师。

被告上海X宾馆有限公司，住所地上海市X路X号。

法定代表人庞X，总经理。

委托代理人应X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人陈X，上海市X律师事务所律师。

被告上海X投资管理有限公司，住所地上海市X镇X路X号X室。

法定代表人洪X，执行董事。

委托代理人刘X，上海X时律师事务所律师。

原告上海市X研究院为与被告上海X宾馆有限公司（以下简称X公司）、上海X投资管理有限公司（以下简称X公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月10日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蔡重洲独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2009年12月10日、2010年1月27日分别公开开庭进行了审理，原告上海市X研究院的委托代理人张X、沈X、被告X公司的委托代理人、被告X公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市X研究院诉称，2004年6月11日，就租赁原告位于上海市徐汇区X路X号（以下简称系争房屋）内建筑面积2614平方米的房屋，两被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同对租金计算方式、支付期限及违约金等均作了明确约定，且在合同第八条第5款约定，被告X公司对被告X公司承担连带保证责任。合同签订后，原告按约全面履行自己的合同义务，而被告X公司未按约全面、实际履行自己支付租金的义务，拖欠原告的租金人民币74.8万元，原告多次交涉未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故要求：1、解除原告与两被告签订的房屋租赁合同，被告X公司搬迁出系争房屋；2、被告X公司向原告支付拖欠至2009年9月14日的租金计人民币74.8万元；3、被告X公司向原告支付违约金人民币13.8666万元；4、被告X公司向原告支付按照中国人民银行同期企业贷款利率从2008年10月22日起暂计至2009年9月止的逾期付租金74.8万元利息计4万元；5、被告X公司对被告X公司上述付款义务承担连带责任；6、诉讼费由两被告承担。审理中，原告于2010年1月28日向本院申请增加诉讼请求，要求被告X公司支付至实际搬离系争房屋之日止的租金，被告X公司支付至实际搬离系争房屋之日止的逾期利息，被告X公司对被告X公司上述付款义务承担连带责任。2010年2月22日，原告申请撤回上述增加之诉讼请求，改为另案起诉主张权利。

被告X公司辩称，对拖欠租金金额没有异议，同意支付相应的租金；不同意原告的其余诉请。根据租赁合同第8.5条的约定，被告X公司注册成立，承接被告X公司在合同中的权利义务，被告X公司享有协商付款方式的权利。因合同没有约定具体的付款方式，故被告X公司不支付租金不应承担违约金。X宾馆的客户是参加会展的人员，金融风暴后，参加会展的人员减少，致使被告X公司经营发生困难。被告X公司曾与原告协商，在得到原告的口头同意的情况下，按口头约定的还款计划支付了首期款项50万元。上海召开世博会，系争房屋需进行外墙粉刷，影响被告X公司的正常经营，被告X公司再次要求与原告协商，但原告起诉至法院。租赁合同签订后，双方多次进行口头协商，对合同内容进行了部分的变更，如实际租赁期限从2004年9月15日起，如年租金变更为80万元，每三年递增4％。被告X公司认为，2009年9月18日被告X公司按可以商定的还款计划向原告支付2009年9月15日之后的房租50万元，原告也接受了，视为双方已商定继续履行合同。故不同意原告除支付租金之外的其余诉讼请求。

被告X公司辩称，被告X公司不是实际经营人，被告X公司不清楚被告X公司是否拖欠租金。被告X公司拖欠租金原告，却冻结了被告X公司的银行帐户，故要求法庭尽快判决。

经审理查明，系争房屋的权利人为原告。

2004年6月11日，原告（甲方）与X公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市徐汇区X路X号上海市X研究院内，租赁房屋为综合楼（建筑面积为1728平方米）、餐厅食堂（建筑面积为756平方米）、辅助楼（建筑面积为130平方米），租建筑总面积2614平方米（即系争房屋）；该合同第1.8条同时约定，合同租赁期满后，乙方有优先续租的权利，若乙方不再续租，乙方投入的无法移动的设备、设施归甲方所有，甲方无需给乙方任何补偿；该合同第3.1条同时约定，甲方于2004年6月15日之前向乙方交付该房屋，装修免租期为两个半月，房屋租赁期为2004年9月1日至2014年8月31日；该合同第4.1-4.3条同时约定，该房屋租金价格全年为壹佰壹拾万元，每三年递增4％；按先付后用的原则，乙方每半年先向甲方支付一次租金；在起租日之前5日支付首次半年期的租金，以后每期以此类推；该合同第6.1条同时约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额；…（4）乙方逾期不支付租金累计超过两个月的。该合同第8.5条同时约定，乙方在经营该租赁房屋中办出营业执照后，乙方所属的注册成立的新公司必须在本合同上签名盖章，甲方即予以确认，本合同中乙方的权利义务随之由该公司行使，乙方和新公司对本合同约定的乙方应承担的法律义务均具有连带保证责任；本合同为双方正式内部合同，租金确认以本合同为准，具体付款方式另行确定。合同签订当天，双方又签订租赁合同一份，约定，年租金为80万元，该合同第8.5条同时约定，乙方在租赁房屋中办出营业执照后，乙方所属的注册成立的新公司必须在本合同上签名盖章，甲方予以确认，本合同中乙方的权利义务随之由该公司行使，乙方和新公司对本合同约定的乙方应承担的法律义务均具有连带保证责任，该合同其他条款同上（二份租赁合同均未约定保证金）。合同签订后，双方履行年租金80万元之租赁合同，原告按约向被告X公司交付房屋，被告X公司按年租金80万元的标准向原告支付相关的费用。之后，双方确认，从2004年9月15日起租。2005年1月10日，被告X公司成立，该公司成立后，在上述房屋租赁合同上签名、盖章，并向原告支付相关的租金等费用。2009年7月9日原告委托律师向两被告发出公函，要求两被告在收函后七日内向原告支付2007年9月至2009年6月累计拖欠的租金计人民币145.6万元。2009年7月27日，被告X公司向原告出具还款计划，内容为，“一、保证不欠新帐，二、2009年8月15日还21.33万元，三、2009年9月15日还20万元，四、从2009年10月开始每月的15日还5万元。”2009年7月30日原告再次委托律师致公函给两被告，提出，两被告尚欠原告2008年3月至2009年7月的租金，并对两被告要求单方面变更合同的要求不予接受，仍要求两被告在收函后七日内一次性付清拖欠的租金。2009年9月18日，被告X公司支付租金50万元。

以上事实，除双方庭审陈述外，另有原告出示的房地产权证、租赁合同、公函、被告X公司出具的还款计划；被告X公司出示的支付50万元租金的付款凭证等书证，并经庭审质证无疑，本院予以确认。

本案在审理过程中，2009年12月11日原告出具声明，表示在收回系争房屋后，不再对外出租，且改造为办公用房，故被告X公司原有的设备、设施又其自行处置；根据原告与两被告间租赁合同的约定，被告X公司严重违约，故两被告投入的无法移动的设备、设施归原告所有，原告无需给两被告任何补偿。

2010年2月2日本院会同原、被告双方进行现场勘察，被告X公司承租后，将综合楼、食堂改建为80套宾馆客房，其中29套客房系原餐厅食堂二层楼房屋改建为三层楼房屋增加的客房，每套客房内均有一套卫生淋浴设备设施、基本安装了中央空调、地面铺地毯、墙面进行粉刷；二号楼底层由被告X公司经营红土地土菜馆（被告X公司称转包给他人，该菜馆卫生许可证上单位名称为被告X公司），一号楼底层有一美容室、有一名为至尊租车的办公室、有一小卖部，均未见相应的营业执照；一号楼底层安置电梯一部（被告X公司自称购买时价格约23万元，中央空调购买时价格为40万元左右<包含安装费>）。被告X公司将三号楼改建为棋牌室，也未见营业执照。双方确认，原告名下产权房内四号楼为租赁合同约定的综合楼，五号楼部分房屋为租赁合同约定的食堂、辅助楼。

2010年2月3日原告明确表示，被告X公司所称系争房屋内有五处转由案外人使用，均以被告X公司的名义进行经营，在本案中不主张追加，只要求被告X公司迁让。

2010年3月2日原告再次出具声明，一、宾馆内的电梯设备、所有空调（包括中央空调、挂壁式空调）及附属设备、所有卫生洁具设备与设施，隐蔽工程及管道等、大堂内固定设施、以及无法搬移的设备设施等，均归原告所有，被告X公司保证上述设备、设施的完好及能正常所有，若被告X公司在撤离过程中造成对租赁房屋结构及上述无法搬移的设备、设施等的损坏，两被告必须承担赔偿责任；在两被告服从法院判决，并且严格按上述条件在法院判决后一个月内全部搬离完毕，向原告交回房屋的前提下，原告同意将上述无法搬移的设备、设施给予两被告人民币60万元的补偿；二、原告保留要求被告X公司向原告支付至实际搬离系争房屋之日止的租金、逾期利息的权利，保留要求被告X公司对被告X公司的上述付款义务承担连带责任的权利。之后，被告X公司表示，不同意原告对装修补偿的意见，本案中不主张装修补偿，会另案起诉主张权利。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且于法无悖，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告X公司交付系争房屋，被告X公司向原告支付首期租金；被告X公司成立后，连续向原告支付租金，至于被告X公司提出其享有协商付款方式的权利之意见，因双方履行年租金80万元之租赁合同，该合同明确约定租金的付款期限，未约定协商付款条款，故被告X公司上述答辩意见，本院不予采纳。被告X公司又提出，2009年7月其与原告进行口头协商还被告X公司拖欠的租金后，被告X公司按口头约定支付租金50万元，原告接受了该租金，视为双方已商定继续履行合同之意见，未提供相关的证据，故本院不予采信。被告未按约支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任，故原告依据租赁合同之约定要求解除租赁合同、被告X公司返还系争房屋、支付租金、违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因原、被告间租赁合同约定支付租金的付款时间，未约定逾期支付租金的违约责任，故原告要求被告X公司按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付租金的利息，并无不当，本院予以支持，但原告计算利息有误，具体由本院依法判处。因被告在本案审理中虽对系争房屋的装修提出主张，但未提供相关的证据，原告愿对两被告投资装修不可拆移的固定设备设施补偿人民币60万元，对此，被告X公司表示不同意，并表示在本案中不主张装修补偿，故本案对装修补偿问题，不予处理，被告X公司可另案起诉主张权利。因本案讼争合同未约定租赁保证金，故本案不予处理，如两被告曾向原告支付租赁保证金，有证据的，可另案起诉主张权利。根据租赁合同的约定，被告X公司应分别于2008年9月15日、2009年3月15日前向原告支付2008年9月15日至9月14日间的租金计74.8万元，合同又约定，被告X公司对被告X公司的债务承担连带保证责任，未约定保证期间，虽然原告曾于2009年7月向两被告发出催款函，然而原告至今未提供其在2008年9月15日被告应付租金之主债务履行期届满之日起六个月内要求被告X公司承担保证责任的相关证据，故保证人即被告X公司免除2008年9月15日至2009年3月14日间租金、利息之连带保证责任，但应承担2009年3月15日至2009年9月14日间租金及该段期间之利息、违约金的连带责任，因此，原告要求被告X公司对被告X公司2009年3月15日至2009年9月14日间的债务、违约金承担连带责任之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，原告要求被告X公司对被告X公司2008年9月15日至2009年3月14日间的债务承担连带责任之诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告上海市X研究院与被告上海X宾馆有限公司、上海X投资管理有限公司签订的上海市房屋租赁合同；

二、被告上海X宾馆有限公司于本判决生效后二十日内迁出上海市X路X号房屋，该房屋由原告上海市X研究院收回；

三、被告上海X宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市X研究院支付2008年9月15日至2009年9月14日期间的房屋租金计人民币74.8万元；

四、被告上海X宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市X研究院支付违约金计人民币13.8666万元；

五、被告上海X宾馆有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市X研究院支付逾期付租金的利息（利息的计算方式为，均按中国人民银行同期贷款利率，以人民币33.2万元为本金，自2008年10月22日起、以人民币41.6万元为本金，自2009年3月10日起，均计算至判决生效之日止）；

六、上海X投资管理有限公司对被告上海X宾馆有限公司应支付2009年3月15日至2009年9月14日间租金人民币41.6万元及该时间段的利息、违约金人民币13.8666万元承担连带清偿责任；

七、原告的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币13,276.70元，保全费人民币5,000元，合计18,276.70元，由原告负担40元，被告X公司负担18,196.70元，被告X公司负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长汪俭蓉

审判员徐国增

代理审判员朱梅珍

书记员印旭晴