上诉人(原审被告、反诉原告)：安徽铭基金诺置业有限公司，住所地蚌埠市X街区B四幢四层。

法定代表人：陈某某，该公司董事长。

委托代理人：王本红，该公司法律顾问。

委托代理人：李福亮，该公司法律顾问。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，蚌埠市新港有限公司副总经理，住（略）。

委托代理人：王栓继，安徽北正律师事务所律师。

上诉人安徽铭基金诺置业有限公司（以下简称铭基公司）因与被上诉人张某某商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2008）蚌民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2009年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人铭基公司的委托代理人李福亮，被上诉人张某某及其委托代理人王栓继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审查明：2005年3月17日，铭基公司取得蚌埠市X街一期工程家居广场的商品房预售许可证，同日铭基公司收取张某某购房定金3万元。次日铭基公司在蚌埠日报上刊登开盘公告，承诺前十位购铺者，每户享受1.5万元的优惠，5年50％、每年10％固定回报等。嗣后，双方经过多次协商，于2005年11月4日签订了一份《商品房买卖合同》和一份《补充协议》，合同约定：张某某购买家居广场x号房屋；建筑面积为50.4平方米，每平方米6174元，总金额为x元；合同签订之日买受人一次性支付全部购房款；2006年4月28日前交付房屋等。《补充协议》同时约定：在张某某取得商铺权属证书满5年后，根据张某某的要求，按照商铺的原合同价格在铭基公司指定的期限内进行回购，过期视为张某某放弃回购权利；若张某某未按约定支付购房款，应按总房款的10%支付违约金等。上述合同、协议签订的当日，张某某与铭基公司对购房款进行了结算，张某某支付铭基公司购房款x元。另有x元购房款，铭基公司承诺此款作为张某某的欠款，由蚌埠博雅商业经营管理有限责任公司代为偿还，如发生欠款纠纷，由铭基公司直接向蚌埠博雅商业经营管理有限责任公司主张权利，与购房人无关。上述三项(定金、房款、欠款)合计，张某某共支付购房款为x元。2005年12月l3日铭基公司开发的家居广场的建设用地使用权、商品房预售许可证被政府收回，该地块转让给宝龙公司开发建设。为此，双方发生纠纷，张某某遂于2008年3月提起诉讼，请求判令：1、铭基公司继续履行合同并交付房屋，如不能履行交付义务，依法应当返还购房款x元，赔偿损失30万元（以该地段同类房屋目前的评估价减去购房款），并支付自交付之日起到赔偿损失之日止的收益回报6万元；2、诉讼费由铭基公司负担。诉讼中，铭基公司提出反诉称：张某某未按合同约定期限支付全部购房款，请求解除双方所签合同，张某某支付违约金x元并承担诉讼费用。

一审期间，法院依据张某某的申请，委托安徽鑫诚会计师事务所对案涉房屋的现值进行价格鉴定，结论为该房价值x元。

一审法院认为：张某某与铭基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且是在铭基公司取得商品房预售许可证期间签订，合同及补充协议均为合法有效。铭基公司丧失土地使用权后，已不可能建设商铺、更不能实现房屋买卖的合同目的。诉讼中，张某某亦同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项之规定，应解除张某某与铭基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。因铭基公司无法交付房屋，致使合同目的无法实现，铭基公司应承担不能交付房屋给张某某造成损失的赔偿责任。张某某请求按司法鉴定的市场价格予以赔偿的诉讼请求，予以准许。张某某请求铭基公司赔偿收益回报6万元，因双方签订的合同及补充协议中，对此均没有明确约定，铭基公司在销售房屋时，关于收益回报等内容，不是出卖人对房屋及其相关设施所作的说明，同时允诺也不具体确定，应视为出卖人发出的要约邀请，而非要约，不能视为合同的内容，张某某的该项请求，依据不足。张某某结算的购房款虽与合同约定购房款相差8000元，但合同明确约定买受人于合同签订之日一次性支付全部购房款，张某某已按约与铭基公司进行了结算，对尚欠的x元，铭基公司亦出具了承诺书，差额8000元亦在铭基公司承诺给予优惠的幅度内。故铭基公司诉称张某某拖欠购房款，应支付违约金x元，证据不足。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四第第一款第(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张某某与铭基公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》；二、铭基公司赔偿张某某x元，于判决生效之日起三十日内付清；三、驳回张某某的其他诉讼请求；四、驳回铭基公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费x元，由张某某负担1700元，铭基公司负担8700元;反诉案件受理费3217元，由铭基公司负担。

铭基公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、因国家宏观经济调控，蚌埠市新城综合开发区管理委员会决定对案涉土地进行重新招商，从而导致铭基公司无法继续开发建设案涉项目，铭基公司系因政府行为而丧失土地使用权等，导致案涉合同无法履行，故铭基公司不应承担赔偿义务。2、被上诉人张某某一直未能付清购房款，拖欠铭基公司购房款8000元，依据合同约定，张某某应赔偿铭基公司合同总价款10%计x元的违约金。3、一审法院委托的鉴定，未了解案涉商品房的具体情况，仅是采用周边房屋的询价单进行价格认定，依据不足。请求二审法院依法改判或发回重审。

张某某未提供书面答辩状，其在二审庭审中口头答辩称：铭基公司不能履行合同，系由于其无力开发所致，并非政府行为造成的;张某某已足额付清房款，尚欠8000元系依合同约定所享受的优惠政策;鉴定结论已考虑了案涉商品房的具体情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，铭基公司及张某某均未提供新的证据，双方所举证据及质证意见均与一审相同。

本院经二审庭审，对一审查明的事实予以确认。

二审期间，铭基公司向本院提出重新鉴定的申请。

综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、案涉合同的解除，是否因铭基公司违约所致，铭基公司是否应承担违约赔偿责任，赔偿损失数额应如何确定；2、张某某是否存在拖欠购房款的违约行为，是否应承担违约金，违约金应如何确定。

本院认为：（一）关于合同解除的原因及损失赔偿问题。经查，铭基公司开发建设的家居广场项目的商品房预售许可证已于2005年12月被蚌埠经济开发区建设局收回，该项目的建设用地亦被转让，双方所签合同及协议已无法继续履行，张某某的购房目的亦无法实现，故上述合同及协议，依法应予解除。鉴于合同及协议的解除，系因铭基公司丧失案涉项目建设用地使用权及商品房预售许可证等所致，因此，一审判令铭基公司承担违约赔偿责任，并无不当。铭基公司上诉称，系因政府行为而丧失家居广场项目的土地使用权等，导致案涉合同无法履行，但其并未提供证据证明，本院不予采纳。一审法院委托鉴定单位对同地段房屋现值所作的鉴定，已综合考虑了区域因素和本案情况，并进行了修正调整，该鉴定结论有事实依据，故铭基公司关于鉴定结论依据不足的上诉理由，不能成立，本院不予采信。对铭基公司要求重新鉴定的申请，本院亦不予准许。一审判决依据鉴定结论确定赔偿数额正确。

（二）关于张某某是否存在违约行为等问题。在双方签订合同前，张某某已于铭基公司取得商品房预售许可证之日预交购房定金3万元。嗣后，双方于合同签订之日进行了结算，确定所欠房款x元由蚌埠博雅商业经营管理有限责任公司代付，并获得铭基公司同意。虽然张某某支付购房款为x元，与合同约定的购房款相差8000元，但双方已对合同约定的购房款进行了清结，且该差额在铭基公司承诺的优惠价范围内，故铭基公司诉称张某某拖欠购房款、存在违约行为等无事实依据。

综上，铭基公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费x元，由张某某负担1700元，铭基公司负担8700元；财产保全费3520元，由张某某负担；鉴定费3000元，由铭基公司负担；反诉案件受理费3217元，由铭基公司负担。二审案件受理费x元，由铭基公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王晓峰

代理审判员孔蓉

代理审判员李家宏

二OO九年五月十五日

书记员廖永结