原告杨某,女,生于1973年12月18日,苗族,教师，住（略）。

委托代理人张云霁，重庆光界律师事务所律师。

被告李某某，男，生于1948年1月1日，汉族，无业，住（略）。

委托代理人余规浩，重庆联合法律服务所法律工作者。

原告杨某与被告李某某返还财产纠纷一案，本院于2007年4月3日受理后，于2007年5月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人张云霁，被告李某某及其委托代理人余规浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2005年9月18日，原告与被告签订了土地转让协议，双方约定：被告将其老屋宅基地183平方米卖给原告，签约当天原告向被告预付4万元定金，被告自费办理《国有土地使用证》、《规划许可证》、《施工许可证》半年之内交付给原告。合同签订后原告于当日向被告交付了4万元定金，但在2007年1月，原告到区国土局等有关部门了解得知转让之地因属农房解危，原规划修建只有一层房屋，且该地存在地质灾害隐患，不能建设高层楼房，根本不能达到转让土地建设高层楼房的预期目的，双方签定的土地转让协议应当依法予以撤销。故原告向法院提起诉讼，要求撤销双方签定的土地转让协议，并返还预付的土地转让定金4万元。

被告辩称，原、被所签订的合同合法有效，应履行各自的义务，对合同内容及原告所支付定金没有异议，同时对定金的返还，《合同法》有特别的约定，故请求法院依法公正判决。

经审理查明，2005年9月18日，原告与被告签订了土地转让协议，并由原告向被告支付了4万元定金，双方在合同中约定：被告将183平方米土地出卖给原告，其中有《国有土地使用证》、《规划许可证》、《施工许可证》手续的面积150平方米，无此三证的土地面积有33平方米，签约当天原告向被告预付4万元定金，被告自费办理《国有土地使用证》、《规划许可证》、《施工许可证》半年之内交付给原告，如到期不交付则退还定金并承担1万元违约金。同时查明被告所办理的土地使用证为划拨土地，其规划手续亦为农村建房的规划手续。

本院认为，本案需要解决的关键问题是划拨土地和农村集体土地的转让合同是否有效的问题，依据《城市房地产管理法》第三十九条经划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报有批准权的人民政府批准及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效之规定，可以认定原、被告所签订划拨土地转让合同无效，至于其中33平方米的集体土地，因法律仅规定其承包经营权可转让没有规定土地权属可以出让，且土地性质属集体所有，故该转让行为亦为无效行为。合同无效，就应恢复到合同前的状态，一方因合同而取得的财产应返还对方，即应由被告返还原告所支付的定金4万元，故对原告的请求，本院予以支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条、及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：

一、原告杨某与被告李某某所签订的土地转让协议无效。

二、由被告李某某返还原告杨某所支付的定金4万元。

如未按本判决指定的的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费800元，由被告李某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。

审判员龚节华

二00七年六月五日

书记员徐曼