原告向某甲,男,生于1961年4月25日,土家族,住（略）。

委托代理人郭勤，重庆光界律师事务所律师。

被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司。

法定代表人袁某某，该公司董事长。

委托代理人罗某风，重庆光界律师事务所律师。

委托代理人赵应平，湖南正发律师事务所律师。

被告姚某某,男,生于1967年1月23日,住（略）。

委托代理人李方剑，重庆光界律师事务所律师。

被告罗某某,男,生于1970年11月1日,汉族,住（略）。

委托代理人罗某风，重庆光界律师事务所律师。

委托代理人陈清涛，重庆光界律师事务所律师助理。

原告向某甲与被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司、被告姚某某、被告罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月23日受理后，于2008年10月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向某甲及其委托代理人郭勤，被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司法定代表人袁某某及公司委托代理人罗某风、赵应平，被告姚某某及其委托代理人李方剑，被告罗某某及其委托代理人罗某风、陈清涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年6月9日，原告向某甲与被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司签订了房屋租赁合同，约定：1、由原告将与位于重庆市黔江区建设委员会综合楼临街门面及二楼出租给被告，租期为八年；2、租金在租期的前三年按一楼每月40元/平方米，二楼为每月18元/平方米计算，三年期满后，双方根据黔江区范围内的门面房屋租赁市价协商增减，但增减幅度不能超过前三年约定租金的10%；3、乙方在使用该租赁房屋前向某方一次性支付六个月租金，以后每六个月期满前一个月内支付下六个月租金。合同签订后，原告依约定将房屋交给被告，在合同履行三年后，原告依约定上涨了房租，而被告拖欠了7万余元经原告多次催告，被告至今未付。2007年初被告以经营不善为由拒绝交纳二楼房租，并要求将二楼转租他人,致使原告整体租赁、统一管理的合同目的无法实现,并由此造成经济损失10余万元;2008年初原告还得知被告于2006年擅自将房转租给姚某某经营“精益眼镜”,擅自转租给罗某某经营“童声缘”，该转租行为致使原告损失近10万元。为此原告向某院起诉要求：1、解除原告向某甲与被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司签订了房屋租赁合同，确认被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某、罗某某的转租合同无效。2、判令三被告向某告返还重庆市黔江区建设委员会综合楼临街门面。3、判令被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司支付拖欠的租金x元，赔偿因违约给原告造成的损失x元。原告为了证明自己的主张，向某庭提供了如下证据：1、国有土地使用权证、房屋产权证、房屋租赁意向某议书及房屋租赁合同，证实原告向某甲与被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司签订了房屋租赁合同合法有效，2、证人张某某、向某乙的证言及收款收据证实被告有拖欠房租和转租的事实，3、向某甲与程芳的房屋租赁合同证实被告租用的二楼房屋转租给程芳后有损失的事实，4、被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与姚某某的租赁合同及相应收据和工商档案证实被告转租带来损失的事实，5、被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司的复函证实原告得知被告转租后要求赔偿损失并解决纠纷的事实。

被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司辩称，原告主张解除合同，首先不具备解除合同的法律规定及合同约定的解除条件，即使原告有合同解除权，原告行使解除权也超过了一年的法定除斥期间，其解除权已消灭，而无权再提起解除权诉讼。同时原告要求确认被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某、被告罗某某房屋租赁合同无效的故请求也不能成立，其原因是原告不是合同缔约人无诉讼主体资格，原合同中并未禁止转租，也不具备合同无效的情形。被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司按约定交纳了租金，其转租行为亦不违法，故不存在拖欠租金和赔偿损失，因而请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为了证明自己的主张，向某庭提供了如下证据：1、房屋租赁合同证实合同合法有效，合同中未约定解除权，亦未禁止转租的事实，2、次租赁合同证实重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与姚某某的合同合法有效，3、重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与程芳的合同，证实重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与向某甲就终止二楼租赁关系协商一致，4、联营合同证实重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与罗某某不是租赁，而是联营，其联营关系合法有效。5、19张收据证实了交纳租金的情况，6、自动扶梯供货合同及黔江万家福超市投入清单证实了添附情况。

被告姚某某辩称，原告不应将姚某某列为本案被告，其被告主体不合格，被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某的租赁合同合法有效，其效力已为人民法院的生效法律文书确认，因而请求法院驳回原告的诉讼请求。被告姚某某为了证明自己的主张，向某庭提供了如下证据：姚某某的身份证、租赁合同及民事调解书证实了转租合同的合法有效。

被告罗某某辩称，重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与罗某某系联营关系，其联营合同合法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求，被告罗某某向某庭提供了联营合同作为证据。

经审理查明，2003年8月9日，以原告向某甲为甲方，被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司为乙方签订了房屋租赁合同，合同第一、二条约定由原告将与位于重庆市黔江区建设委员会综合楼临街门面及二楼共3100平方米出租给被告，租期为八年；合同第三条约定租金在租期的前三年按一楼每月40元/平方米，二楼为每月18元/平方米计算，三年期满后，双方根据黔江区范围内的门面房屋租赁市价协商增减，但增减幅度不能超过前三年约定租金的10%，乙方在使用该租赁房屋前向某方一次性支付六个月租金，以后每六个月期满前一个月内支付下六个月租金；合同第六条约定，对合同争议、纠纷解决方式及违约事项，均按《合同法》相关规定执行。合同签订后，原告依约定将房屋交给被告，在合同履行三年后，双方依约定上涨了房租。2007年初被告退出所租二楼房屋，原告向某甲便将二楼房屋租给程芳。在被告租赁经营的一楼，被告于2006年将一楼部份门面约120平方米以年租金十万元转租给姚某某经营“精益眼镜”。2007年4月1日被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与罗某某达成联营协议，约定由重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司提供300平方米场地即一楼门面的一部份，由罗某某投入经营所需的流动资金货物及装修资金经营童装、健身器材、按摩器材，同时约定利润按四六分成，罗某某方必须保证被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司全年利润不低于十六万元。现原告以被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司擅自转租及拖欠房租为由向某院提起了诉讼。

本院认为，本案争议焦点有三，分别评述如下。

一、关于联营合同及转租合同的效力及原告是否享有合同解除权的问题。从被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告罗某某达成的联营合同内容：由重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司提供300平方米场地，由罗某某投入经营所需的流动资金货物及装修资金，利润按四六分成，罗某某方必须保证被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司全年利润不低于十六万元。可以看出，该联营协议仅约定了重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司以门面作为投入后，必须有相应的利润，其联营实质就是门面转租，系名为联营，实为门面转租的合同。加之有被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某的转租合同，均未取得出租人向某甲的同意，虽然被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某辩解向某甲知道转租行为，但知道并不等于同意，当事人也只有在知道后才会行使合同解除权，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，原告行使解除权符合法定条件,故对原告向某甲主张解除合同的请求，本院予以支持。同时按照《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效之规定，被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司在与他人订立转租合同及“联营合同”,行使他人财产处分权后未得到权利人的追认，亦未取得处分权，故转租合同及“联营合同”均属于效力待定状态，其是否有效完全取绝于处分权人的态度，故对处分权人即本案原告向某甲确认转租合同及“联营合同”无效的请求，本院予以支持。

二、关于原告向某甲所主张拖欠房租及赔偿损失的问题。从被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司所提供，由向某甲方出具的最近收据备注2008年4月28日至10月28日底楼房租费看，被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司并不存在拖欠房租的事实，故对此请求，本院不予支持。关于损失，因重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司退回二楼门面后由程芳承租时，三方已达成协议，故对此请求，本院不予支持；被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司在与他人订立转租合同及“联营合同”时，只是被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司存在违反合同法规定的行为，并未因此而使原告向某甲期待利益减少，故对此请求，本院亦不予支持。

三、关于被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司就租赁门面的添附问题，因被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司坚持原告没有合同解除权，合同需继续履行观点，本院对此就不作评判，但当事人享有另行起诉的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条的规定，判决如下：

一、被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司与被告姚某某、被告罗某某订立的房屋租赁合同及“联营合同”无效。

二、解除原告向某甲与被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司的房屋租赁合同，由被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司于本判决生效后十日内退还位于重庆市黔江区建设委员会综合楼临街门面给原告向某甲。

三、驳回原告向某甲的其它诉讼请求。

案件受理费5688元，减半收取2844元，由被告重庆市酉阳县万家福商业有限责任公司、被告姚某某、被告罗某某共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向某院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

自本判决内容生效后，权利人可以向某院申请强制执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。

审判员龚节华

二00八年十月十五日

书记员李化