裁判文书
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朱某与被告潘某委托合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:上海市普陀区人民法院

原告朱某

被告潘某

原告朱某与被告潘某委托合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员陈菊兰独任审判,公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托代理人,被告潘某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某诉称,2008年1月31日,原告及案外人陈波与被告签订了借款抵押合同一份,约定以原告所有的本市浦东新区X路X弄X号X室房屋(以下简称某路房屋)作为原告及案外人陈波向被告借款人民币20万元的担保。当日,原告出具授权委托书,委托被告办理出售某路房屋等相关事宜,委托期限自2008年1月31日至2009年1月30日止。房屋抵押手续及委托公证办理完后,被告放款给陈波人民币16万元,原告与陈波共同出具人民币20万元的收条。后原告未能按时还款。2009年7月,被告通过案外人王秋生告知原告,某路房屋已出售,所得房款人民币59万元,扣除借款及其他费用,余款人民币4.5万元归还原告,由于原、被告就出售房款余额归还事宜协商不成,故原告曾于2009年9月2日向本院提起诉讼,要求被告归还房款余额,经查明上述房屋的出售款为人民币65万元,由于事实发生重大变化,原告撤诉后,现原告再次提起诉讼,要求:一、判令被告归还占有的房款人民币25万元;二、本案诉讼费由被告承担。

被告潘某辩称,原告向被告借款人民币20万元及被告出面办理某路房屋出售事宜属实。买卖合同中约定房屋价款为人民币65万元系出售人徐金钢为了提高贷款金额,但实际出售房款为人民币59万元。房屋买卖成交后,王秋生将案外人徐金钢向银行贷款人民币35.4万元转入被告银行账户,其中人民币15.4万元,王秋生当即将该款划入其个人账户,其余房款的去向被告并不清楚,故被告实际收到原告房款人民币20万元,该款作为抵扣原告债务,因此,不存原告返还房屋出售款,故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,2008年1月31日,原告出具授权委托书一份,载明,“委托人拟出售坐落于上海市X路X弄X号X室的房屋,因委托人无法亲自办理房屋出售相关事宜,特委托受托人潘某为委托人的代理人,在委托人的权利范围内,代表本委托人办理下列附录中所列的第壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾项(共计拾项)事项,受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就出售上述房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果,委托人均予以承认。上述委托的期限自二00八年一月三十一日起至二00九年一月三十日止,委托人朱某,二00八年一月三十一日。其中第二项:代为签订房地产买卖合同,第五项:代为领取房价款,第十项:代为办理还贷、领取他证、注销抵押登记手续、代为办理退保手续。原、被告至上海市长宁区公证处就上述委托事项办理公证手续。

2009年1月21日,原告持上述委托手续与案外人徐金钢等人签订了房屋买卖合同,合同约定:朱某将其所有的某路房屋出售给案外人徐金钢、李根妹、徐伟青,房屋价格为人民币65万元。2009年2月9日,某路房屋产权变更至案外人徐金钢等人名下。同年2月25日,被告账户内转入出售房屋款中的人民币35.4万元。由于原、被告就房屋出售房款余额归还事宜产生争议,故原告诉至法院,要求支持其诉请。

另查,2008年1月31日,潘某(甲方)与朱某(乙方)签订了房地产借款抵押的合同,约定:朱某向潘某借款人民币20万元,借款期限二个月,自2008年1月31日至2008年3月30日,如需延期需双方协商,利息为按月计算,不足一个月,按一个月计算,每月按借款金额的2.4%计算等内容。当日,原告及案外人陈波出具借条一张,主要内容为原告因业务需要用于资金周转,于2008年1月31日向被告借款人民币20万元,借款期限为二个月,并以某路房屋作抵押,如原告逾期不履行或不完全还债,被告有权处分上述抵押的房产以还清债务。同时,原告出具收条,确认收到被告借款人民币20万元。嗣后,双方办理了房屋抵押登记手续。

审理中,原、被告均确认原告向被告借款人民币20万元在所得房款中抵扣,被告代为原告归还某路房屋的贷款为人民币x元,房屋交易中介费为人民币5900元。

原、被告对某路房屋出售款及被告收取的房款的金额产生争议。

原告认为,房屋买卖合同约定某路房屋出售款为人民币65万元,且房产屋交易税以房价人民币65万元计税,故被告实际收取房款应为人民币65万元。该款扣除债务人民币20万元、被告代为偿还的银行贷款人民币x元、房屋买卖中介费人民5900元,余额人民币25.46万元(取整数为人民币25万元)由被告归还原告。

被告认为,某路房屋的还贷的资金来源系案外人王秋生出资的,被告出面办理还贷手续。被告实际收到房款人民币20万元,故原告主张在房款人民币65万元中抵扣已偿还的贷款,被告不予接受。

以上事实,有原告提供的房地产借款抵押合同、房屋买卖合同、契税缴款书、被告名下的银行存折、转账凭证、民事判决书及原、被告的陈述等证据为证,本院予以确认。

本院认为,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。本案被告基于原告授权委托取得代理权,根据授权委托书所载委托事项内容,被告有权代为出售某路房屋、代为收取房款,并代为偿还该房屋的银行贷款等委托事项。审理中,被告称,某路房屋实际出售款为人民币59万元,并告提供的证人朱某红、沈雪某到庭作证,根据上述证人证言不足以证明被告所述事实。根据被告与案外人徐金钢等人签订的买卖合同所载内容和契税缴款书,表明双方约定的房屋价格为人民币65万元,该房屋买卖合同经房地产交易中心登记备案,且案外人徐金钢等人已取得了房屋产权,因此,被告某路房屋买卖成交后,被告依约完成了委托代理事项后,理应按约将房屋出售款人民币65万元交付给原告。原告账户转入的房款人民币35.4元,其中人民币15.4万元转入案外人王秋生账户,被告擅自处分的行为,未经代理人追认,被告的上述行为超越代理权,应承担民事责任。根据借款抵押合同内容,原告逾期归还借款,被告有权处分抵押房产以清偿债务。原、被告均确认所得房款中扣除借款人民币20万元,本院予以认定。原告出具的授权委托书中所载第拾条委托事项即代为偿还贷款,被告实际已履约。某路房屋买卖系通过中介的居间介绍完成,实际发生中介费,因此,原告主张在所得房款中扣除债务、偿还贷款等相关费用,并无不妥,本院予以支持。余款被告理应返还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条之规定,判决如下:

被告潘某应于本判决生效之日起十日内返还原告朱某售房款人民币25万元。

本案受理费人民币5050元,减半收取,计人民币2525元,由被告潘某负担。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陈菊兰

书记员张旭卫

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