原告沈X，女，19X年X月X日生，汉族，住上海市普陀区X路X村X号。

委托代理人余X，上海X律师事务所律师。

被告金X，男，19X年X月X日生，汉族，住上海市徐汇区X路X弄X号X室。

原告沈X诉被告金X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅荣独任审判，于2010年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余X、被告金X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年1月20日，原、被告通过中介公司签订房屋买卖合同，由被告向原告购买上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋），总价790,000元。原告曾告知被告系争房屋是带租出售。合同约定原告应于2010年4月18日前腾出系争房屋并通知被告进行交接。2月12日晚，被告强行进入系争房屋并将租客赶出，为此原告赔偿租客4,500元。被告未按时支付剩余房款30,000元，构成违约。故原告诉至本院，要求判令：1.被告向原告支付购房款30,000元及违约金6,000元；2.被告赔偿原告经济损失费4,500元；3.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，1.原告未缴纳数十年的物业管理费，导致被告无法办理物业的过户手续；2.被告代原告缴纳了2010年1月的水费36.80元；3.系争房屋交付的时候存在厕所漏水、二楼阳台漏水、玻璃损坏的问题；4.原、被告签订房屋买卖合同的时候，原告并未告知被告房屋内有租客，被告在4月18日前进入系争房屋符合合同约定。被告生活困难，故暂扣30,000元尾款，分期支付。不同意原告要求被告支付违约金和赔偿损失的诉讼请求。

经审理查明，原告沈X原为系争房屋的产权人。2010年1月16日，原、被告及中介方X公司签订居间协议，由被告向原告购买系争房屋。2010年1月20日，原、被告签订房屋买卖合同，确定房屋总价款790,000元，被告应于2010年1月16日前支付10,000元；2010年1月31日前支付750,000元；2010年4月18日前支付30,000元。合同约定：原告于2010年4月18日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接。被告应在收到通知当日对房屋及其装饰、设备进行查验。查验后原告将房屋钥匙交付给被告作为房屋转移占有的标志。如被告逾期未付款，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起3日内，被告仍未付款的，原告有权解除合同，并书面通知被告；自收到通知之日起30日内，被告未提出异议，合同即行解除。原告可从被告已付款中扣除未付款的20%作为违约金，余款返还被告。已付款不足违约金部分，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付。合同附件五“租赁情况”一栏为空白。

合同签订后，原、被告于2010年1月20日共同前往房地产交易中心办理产权过户手续。被告已按约向原告支付房款760,000元，仍有30,000元未支付。2010年2月12日，被告在未得到原告通知的情况下，以担心系争房屋被他人侵占为由进入系争房屋，将居住在系争房屋内的案外人叶X赶走。

原告认为其已在被告看房时向被告告知系争房屋内有租客，租期在4月14日到期，故将交房日期定在4月18日之前。被告认为虽然看房时知道有人居住，但原告隐瞒租赁的事实，只是向被告说在系争房屋内居住的人是临时居住。关于此节事实，原、被告均未提供证据予以证明。

另查明，原告沈X曾与案外人叶X签订了租期为2010年1月15日至2010年4月14日的房屋租赁合同，由案外人叶X向原告承租系争房屋，每月租金1,500元，押金1,500元。租赁合同期内，任何一方违约，应向对方支付违约金1,500元。因叶X被被告赶走，遂向原告主张违约责任。叶X于2010年2月20日出具收条，确认收到原告沈X退还的押金1,500元，赔偿的违约金1,500元，已支付的房屋租金3,100元。由于水、电、煤等费用尚未结清，原告从上述款项中扣取100元。

庭审中，原、被告均确认原告已支付了所欠物业费，原告认为其在2010年2月10日支付，被告认为原告是在2010年5月17日之后补交的。原告确认被告曾支付了系争房屋2010年1月的水费36.80元，并当庭向被告支付。被告认为系争房屋存在厕所漏水、二楼阳台漏水、玻璃损坏等情况，但未提供相应证据予以证明。

以上事实，有居间协议、房屋买卖合同、房屋租赁合同、物业费账单及支付凭证、收条等及原、被告的一致陈述佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的关于系争房屋的买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守。2010年1月20日，原、被告共同前往房地产交易中心办理了产权过户手续。被告虽按约向原告支付了房款760,000元，但仍应按照合同约定，等待原告在2010年4月18日前腾空房屋的通知。如原告逾期交房，被告可依据合同追究其违约责任。从买卖合同及租赁合同的时间节点来看，原、被告之所以将交房时间确定在4月18日之前，正是由于仍有案外人居住在系争房屋内。尽管买卖合同中并未写明系争房屋存在租赁情况，但被告曾实际看过房屋，对房屋有人居住这一事实应属明知。被告以担心系争房屋被他人侵占为由强行进入系争房屋并赶走承租人叶X，显属不当，应承担相应的侵权责任。案外人叶X依据租赁合同要求原告赔偿违约金1,500元，返还两个月的租金3,000元均属合理，原告在支付了上述款项后有权向被告追偿。故原告要求被告赔偿损失4,500元的诉讼请求，本院予以支持。被告未与原告办理房屋交接手续，擅自占据系争房屋，应自行承担房屋的所有风险，故被告以房屋存在漏水等瑕疵而拒付尾款的抗辩理由，本院不予采信。另外，原告是否延期支付物业管理费及水费均与被告无直接关联，被告以此拒付房款，无法律依据。在本案庭审辩论终结之前，原告也结清了所有欠费，故原告要求被告支付房款30,000元并承担相应违约责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、被告金X于本判决生效之日起十日内向原告沈X支付房款30,000元及逾期付款违约金6,000元；

二、被告金X于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失4,500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取406元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员傅荣

书记员王昭