原告（反诉被告）：河南中中置业有限公司。住所地：洛阳市西工区X路西X号。
法定代表人：刘某某。
委托代理人：张增军，河南惠人律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：洛阳市粮食局吉利分局。住所地：洛阳市吉利区X路X号院内。
法定代表人：孙某某。
委托代理人：索亚星，河南广文律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：张某某，男，40岁，特别授权代理。
原告（反诉被告）河南中中置业有限公司（以下简称“中中置业公司”）诉被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局（以下简称“吉利粮食局”）房地产开发经营合同纠纷一案，于2009年8月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2009年9月22日、2010年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中中置业公司委托代理人张增军，被告（反诉原告）吉利粮食局委托代理人李东红、索亚星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中中置业公司诉称，原、被告于2008年12月16日签订《房地产联合开发协议》，双方约定由被告提供土地，原告出资，在位于吉利区X路X路交叉口一块土地上合作开发六层综合楼。签订合同后，原告依约履行了合同义务，但由于被告在签订合同后未向有关人民政府履行批准手续，致使本协议最终无法履行。由于有关人民政府对划拨土地转让没有批准，致使联合开发协议无效，被告扣留原告先期支付的50.5万元拒不退还，损害了原告的合法权益，请求：1、判令原、被告2008年12月签订的《房地产联合开发协议》无效。2、判令被告退还原告先期支付的房屋开发收入及其他费用50.5万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）吉利粮食局辩称，为摆脱经营困境，改善本单位职工待遇，吉利粮食局拟对所属洛阳0303河南省粮食储备库的部分区域进行商业开发。经与河南中中置业有限公司反复磋商，双方于2008年12月16日签订《房地产联合开发协议》，对该项目进行联合开发。按照合同约定，中中置业应在合同签订3日内支付100万元，但直到2008年12月21日，中中置业仅支付反诉人50万元，其余50万元拖欠至今。为保证项目顺利开发，经协商我局出资于2009年1月将待开发地块的房屋拆除，被拆除房屋系正出租的门面房。2009年3月25日，吉利区土地局在洛阳日报上刊登该块土地挂牌转让公告，中中置业缴纳了保证金，准备参加竞标。2009年4月16日，得知参与竞价此地块的竞标者还有一家，遂与中中置业联系要求其应履行合同，不料想中中置业在投了两次标后，便主动放弃了投标，使得另一买家竞得该块土地。致使我单位陷入困境。本案纠纷是中中置业单方毁约的不诚信行为造成。反诉人按照双方合同约定履行了自己义务，中中置业至今拖欠反诉人款项，关键时刻放弃履行合同义务，给反诉人造成巨大经济损失，按照合同约定中中置业还应承担违约责任。请求判令被反诉人赔偿损失及违约金等共计x.76元，承担本案反诉费用。本案诉讼中吉利粮食局撤回反诉请求中“四、房产开发前期费用x元。其中：1、人防易地建设费x元；2、设计费x元；3、消防技术服务费3500元；4、钻探费6500元；5、其他费用1585元。五、1992年与冶戌村换地支出x元”的反诉。反诉请求变更为：房屋价值x元、鉴定费9000元、拆房支出x元、房租收入x元（2009年元月至2010年8月），总计x元。
针对被告（反诉原告）吉利粮食局的反诉，原告（反诉被告）中中置业公司辩称，吉利粮食局以划拨土地使用权作为投资与他人订立房地产开发经营合同，致使双方签订的《房地产联合开发协议》无效，中中置业无过错，吉利粮食局拆除房屋等损失是单方行为造成，应驳回的吉利粮食局的反诉请求。
经审理查明，2008年12月16日，中中置业公司与吉利粮食局签订《房地产联合开发协议》，其中述明：“……第一条项目内容及规模甲（吉利粮食局）乙（中中置业公司）双方共同开发位于吉利区X路X路交叉口，原国有土地使用证号为洛吉国用（1999）字第X号的土地。……该项目为六层综合楼，一二层为商用，三至六层为住宅用。第二条合作及经营方式合作方式：联合开发经营方式：对外公开销售，乙方全权负责销售。第三条：甲乙双方应尽义务1、甲方义务：甲方负责协调开工前三通一平工作以及在施工期间与吉利区部门的疏通工作。2、乙方义务：乙方负责整体项目开发，包括所有开发手续的办理、项目的设计、施工、销售及物业管理。……第五条利益分配1、本协议签订之日起三日内，乙方应支付甲方人民币壹佰万元整（x元）。房屋预售50%后，乙方再支付甲方人民币壹佰万元整（x元）。2、无论该项目层数及结构如何变更，经有关部门验收合格后三日内，乙方交甲方临中原路一、二层各400平方米合计800平方米房屋产权，以房产证面积为准，多余或不足部分按乙方销售价格核算，多退少补。3、该项目盈利剩余部分归乙方所有。第六条土地手续办理完毕（2009年1月31日前办理完毕），乙方取得土地使用权后三日内，向甲方支付人民币叁拾伍万元（x元）的前期开发手续费……”。2008年12月25日中中置业公司支付吉利粮食局x元。2008年12月30日吉利粮食局与李战备签订“拆房协议”，约定由李战备于2009年元月15日前拆除吉利粮食局洛吉国用（1999）字第X号土地上的房屋24间，房屋拆除后，2009年1月22日吉利粮食局支付李备战拆房款x元。2009年2月16日中中置业公司支付洛阳市吉利区国土资源局测绘费2000元，2009年3月24日中中置业公司支付河南省纬达不动产评估有限公司评估费3000元。2009年3月25日洛阳市吉利区国土资源局在洛阳日报刊登国有建设用地使用权挂牌出让公告，挂牌出让编号为X-X-X-X号宗地（本案中中置业公司与吉利粮食局签订《房地产联合开发协议》涉及的土地，面积1708.872平方米）国有建设用地使用权，2009年4月16日，中中置业公司与洛阳致晟置业有限公司参加竞拍，洛阳致晟置业有限公司以x元取得X-X-X-X号宗地使用权。依吉利粮食局的申请，2010年3月30日本院委托洛阳天诚资产评估事务所对吉利粮食局于2009年1月拆除的房屋价值进行鉴定，2010年5月18日洛阳天诚资产评估事务所作出洛天诚司鉴（2010）估价字第X号司法鉴定意见书，评估吉利粮食局于2009年1月拆除的房屋在当时的市场价值（不含土地使用权价值）为x元。吉利粮食局交纳鉴定费9000元。2008年2月至5月期间吉利粮食局分别将X-X-X-X号宗地上的门面房12间出租，每月租金共计2500元，另外12间门面房吉利粮食局自用。
本院认为，本案是中中置业公司与吉利粮食局因房地产开发经营合同引起的纠纷，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”《最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”中中置业公司与吉利粮食局签订的《房地产联合开发协议》中涉及的用地应按法律规定采取招标、拍卖等公开竞价的方式取得出让土地使用权后进行联合开发。本案中中中置业公司与吉利粮食局在未按法律规定取得出让土地使用权前即签订《房地产联合开发协议》，之后，又未按法律规定取得出让土地使用权，故中中置业公司与吉利粮食局签订的《房地产联合开发协议》违反法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条其中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”故中中置业公司请求吉利粮食局返还x元的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”作为房地产开发企业中中置业公司明知签订《房地产联合开发协议》前是没有经相关部门把划拨土地变为商业用途的性质，因此本案中中中置业公司与吉利粮食局违反法律规定签订《房地产联合开发协议》，双方均有过错，对因此造成的损失各承担50%的责任。中中置业公司应赔偿吉利粮食局拆除的房屋价值、鉴定费、拆房支出的50%。吉利粮食局应赔偿中中置业公司支付测绘费、评估费的50%。吉利粮食局诉称的房租收入并非直接损失，本院不予支持。吉利粮食局撤回房产开发前期费用等部分反诉请求符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定判决如下：
一、原告（反诉被告）河南中中置业有限公司与被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局于2008年12月16日签订《房地产联合开发协议》无效。
二、被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局返还原告（反诉被告）河南中中置业有限公司x元。
三、原告（反诉被告）河南中中置业有限公司赔偿被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局拆除的房屋价值、鉴定费、拆房支出共计x元的50%，即x元；被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局赔偿原告（反诉被告）河南中中置业有限公司测绘费、评估费5000的50%，即2500元。
综合上述二、三项，被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局支付原告（反诉被告）河南中中置业有限公司x元，于本判决生效后五日内付清。
四、驳回原告（反诉被告）河南中中置业有限公司、被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8850元、反诉费x元，共计x元，由原告（反诉被告）河南中中置业有限公司承担9309元，被告（反诉原告）洛阳市粮食局吉利分局承担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长张华超
审判员白利军
人民陪审员郭麦贵
二0一0年八月三十一日
书记员闫哲
