上诉人张某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人张玉良，济源市双桥法律服务所法律工作者。

被上诉人济源市世纪房地产咨询有限公司。

被上诉人王某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人孟某某，系王某某亲戚。

上诉人张某某与被上诉人济源市世纪房地产咨询有限公司（以下简称世纪房地产公司）、被上诉人王某某买卖合同纠纷一案，张某某于2009年6月23日向济源市人民法院提起诉讼，请求确认与济源市房地产咨询有限公司、王某某签订的房地产买卖合同无效并判令双方权利义务恢复至签订前状态。济源市人民法院于2010年4月6日作出（2009）济民一初字第X号民事判决，张某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：张某某在济源市X街X号有房屋一座。2005年3月28日，张某某与王某某、世纪房地产公司签订“世纪房地产买卖中介合同”，约定：一、该房屋售价x元；二、委托事项：甲方（张某某）委托丙方（世纪房地产公司）出售该房产，乙方（王某某）委托丙方购买该房产；三、甲方的义务：1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及济源市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料，3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，完好保留所应交付；四、乙方的义务：按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；六、房款的支付：1、乙方在确定购买甲方房产之日，将购房款及定金，共计人民币叁万元交给丙方保存，2、乙方在签订房地产契约买卖及本合同后将剩余房款共计人民币壹拾贰万元交给丙方保存，待甲方把房产有关手续向乙方交接完后，丙方把房款付给乙方；七、房屋的交付：甲方2005年4月15日前交付房屋。十二：合同生效：本合同自甲乙双方签字，丙方盖章后生效。协议签订后，王某某分别于2005年3月28日、4月5日、4月13日向世纪房地产公司支付x元、x元、x元，共计x元，后于2005年4月入住该房产，并于2005年12月将户口迁入该处。2007年12月7日，王某某与济源市济水办事处北街居民委员会签订房屋拆迁安置补偿协议，对该房屋进行拆迁。

原审法院认为：张某某与王某某、世纪房地产公司之间于2005年3月28日签订的“世纪房地产买卖中介合同”，系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。张某某称该合同未经共有人、其妻子苗小如签字，属无效合同，但苗小如在该合同签订后未提出异议，并按合同约定搬出该房产，将房产交付王某某，视为认可该合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张某某称该房产未办理房产登记，违背法律禁止的强制性规定，属非法转让，不符合该规定。王某某辩称该房屋买卖合同不违反法律禁止的强制性规定，不属于《合同法》规定的合同无效情形，该辩称理由该院予以采信。王某某辩称张某某起诉超过诉讼时效，因该案属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，对该辩称理由，该院不予采信。综上，张某某要求确认其与王某某、世纪房地产公司的买卖合同无效、收回房屋，证据不足，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费100元，由张某某负担。

张某某上诉称：一、一审判决适用法律错误。物权法第八条规定：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。《物权法》是关于物权的一般法，其他法律中有关物权的规定作为物权的特别法存在，按照通常原则和立法的规定，应当贯彻特别法优先于一般法的原则予以适用。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。由于本案是宅基地、房地产转让纠纷，应优先适用特别法即《土地管理法》、《城市房地产管理法》，一审适用《物权法》第15条来处理本案是错误的。一审法官在“本院认为”部分称：双方签订的房地产买卖合同，系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。一审法官在判决书中称：王某某认为该房地产买卖行为不违反法律禁止的强制性规定，不属于合同法规定的合同无效的情形。其认为：《物权法》第15条中特别强调“除法律另有规定或者合同另有约定的除外”，那么《土地管理法》、《城市房地产管理法》就是法律的另外强制性规定。二、关于王某某的户口问题：合同签订后，王某某于2005年4月入住该房产，并于2005年12月将户口迁入该处（指北街居委会）。需要说明的是：我国的户籍管理制度已经放开，王某某的户口虽然迁到北街居委会，并不等于王某某就取得了北街居委会的居民资格。如果本案中房地产买卖合同宣告无效，那么王某某和北街居委会签订的居民拆迁安置补偿协议，也随之无效。综上，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。

王某某辩称：一、根据《物权法》、《合同法》的相关规定，双方签订的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，不属于合同无效的情形，该房屋买卖合同合法有效。二、王某某早已将房款付清并且王某某全家户口已经迁到北街居委会，其应当享受房屋拆迁补偿。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：王某某与济源市济水办事处北街居民委员会签订房屋拆迁安置补偿协议后，本案争议的房屋已经拆迁完毕。二审查明的其它案件事实与原审法院查明事实一致。

本院认为：张某某上诉称其转让的房屋未经登记领取权属证书，违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定，应确认合同无效。对于本案房屋买卖合同的效力问题，应审查该合同是否存在《合同法》第五十二条规定的无效的情形。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法强制性规定的合同无效，该条款规定是指违反法律、行政法效力性强制规定的合同无效。涉及到本案房屋转让，《城市房地产管理法》第三十八条关于未取得房屋权属证书不得转让房地产的禁止性规定，并非针对签约行为，而是针对房屋过户登记的管理行为，属于管理性强制规定。因而，房屋在转让前是否取得权属证书，不影响双方签订转让合同的效力。王某某与张某某、世纪房地产公司签订合同后，各方已按照合同约定履行了主要内容，即王某某向世纪房地产公司支付了房款，张某某交付了房屋；且王某某在入住后又与济源市济水办事处北街居委会针对该房屋签订了房屋拆迁安置补偿协议，现房屋已拆迁完毕。因此，张某某要求确认该房屋转让合同无效并收回房屋的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张智忠

审判员姬于卫

审判员董慧

二0一0年八月十六日

书记员王某刚