上海市黄浦区人民法院

民事判决书

（2007）黄民四（民）初字第X号

原告上海市排水管理处。

负责人马某某，职务：处长。

委托代理人何世明，上海市沪中律师事务所律师。

委托代理人平凡，上海兴浦律师事务所律师。

被告郑某甲（上海市黄浦区糊涂酒家业主）。

委托代理人郑某乙（被告之父）。

委托代理人俞建平，上海市东吴律师事务所律师。

原告上海市排水管理处诉被告郑某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何世明、平凡，被告的委托代理人郑某乙、俞建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市排水管理处诉称，本市X路X号地下室，系原告产权房的人防附属设施。1997年5月，经原告体制改革后的上海市X排水有限公司同意，由实际管理人上海新达实业公司（上海市X排水有限公司下属单位上海市X排水机修安装总队工会三产）与被告郑某甲签订《租赁协议》，约定租赁时间六年（1997年5月20日至2003年5月31日）；被告每月支付租金人民币（以下币种均为人民币）2500元。2003年5月31日租赁期满后，上海新达实业公司上级上海市X排水机修安装总队向被告发出《终止租赁协议的通知》，但被告签收后迟迟不予搬出。2004年11月22日，上海市X排水机修安装总队再次通知被告地下室已由原告接管，要求其于2004年11月30日前迁出，但被告至今未迁出，并无偿占有。又，被告自2004年12月起拒绝向原告缴某水、电某，至2007年5月共拖欠水、电某x.52元。原告认为，被告与上海新达实业公司的租赁协议结束后，长期无偿占有系争房屋，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院判令以被告收到诉状副本之日为双方租赁合同解除；被告立即迁出本市X路X号地下室；判令被告按月租金标准支付2004年12月至租赁合同解除日止的房屋租金；判令被告给付原告租赁合同解除日至迁出日止的房屋使用费（暂算至2007年7月底为x元）；判令被告支付原告2004年12月至迁出日止水费（暂算至2007年5月的水费为7781.70元）、电某x.82元（已抵扣多收电某x.95元）。

被告郑某甲辩称，双方主要矛盾系原告在1997年6月至2003年5月底间，以电某数十倍的标准向被告收取电某，多收电某金额达x余元；后由于原告以退款不好做账为由，要求被告继续承租来抵充多收的费用；被告认为双方系事实上不定期的租赁关系，现双方未办理结算手续，不同意退房。另根据诉讼时效的规定，原告仅能主张一年之内的房屋使用费。故不同意原告的诉请。

经审理查明：本市X路X号房屋系原告上海市排水管理处（曾因体制改革由原告及其他单位合并成立上海市X排水有限公司，现又改制恢复原名）名下的房产，该房屋的附属地下一层人防工程系经政府部门核准的由原告使用的设施。1997年5月20日，经上海市X排水有限公司授权，系争的地下一层人防工程由上海新达实业公司（上海市X排水有限公司下属单位上海市X排水机修安装总队工会三产）实际管理、使用。同日，上海新达实业公司与被告郑某甲签订《租赁协议》，约定：租赁时间6年（1997年5月20日至2003年5月31日），合同期满，被告在同等条件下有优先承租权；每月租金2500元；设备维修管理费500元，共计3000元。租赁期间，原告向被告提供水、电、煤、电某、卫生间、厨房等设施，被告按月（实际抄表数）向原告缴某某、电某某等。嗣后，被告郑某甲申领了上海市黄浦区糊涂酒家的工商个体营业执照，在上述场地从事餐饮业服务。2003年6月10日，被告郑某甲收到上海市X排水机修安装总队向其发出的《终止租赁协议的通知》：“你与上海城市排水机修安装总队于1997年5月20日签订的租赁上海市X路X号地下室为期陆年的租赁期已到期，我方现通知贵方请在接到通知日起，请办理好各种移交手续，结清双方各自的事务，付清水、电、煤、电某、房租等一系列费用，保证双方的各自利益，终止租赁协议”。由于被告郑某甲逾期未搬离，2004年11月22日，糊涂酒家的员工签收了上海市X排水机修安装总队再次发出《关于厦门路X号临街地下防空洞尽快搬迁的函》，函件内容为要求被告郑某甲于2004年11月30日搬迁完毕，将房屋移交上海市X排水管理处。但被告未于上述时间迁出，并自2004年12月起停止向原告支付租金。另查明，2002年1月，原告对内部电某进行改造，为诉争场地更换独立使用的新电某（读表数从零计数）。原、被告经对账，发现原告存在多收被告电某的问题，双方进行了协商。2004年2月11日，原告出具“关于退还多收糊涂酒家电某款情况的说明”，确认2002年1月该酒家安装新电某，从2002年1月至2003年3月，该酒家用电某4682度，应收电某3492.77元，实收x.72元（每度0.746元），多收x.95元。原告承诺，对多收的费用从2003年4月起，从糊涂酒家应交的水、电某中冲抵，直至还清为止；2003年4月至2004年2月4日，被告用电某为1351度，用水370吨，应交电某1007.84元、水费670.10元；两项共计1677.94元。由于被告已关门停业，原告一次性退还被告x.01元等。但事后，被告要求原告退还多收电某，原告以财务不好做账为由，至今未将上述多收款项退还被告；故被告至今仍未退场。截至2006年1月11日，被告共结欠原告水费4998元（水表读表数为x立方米，2006年1月11日以前，每立方水价为2.38元）；2006年1月11日，诉争场地更换新水表（读表数为零，水费调整为每立方水价2.70元），至2008年1月24日，被告实际用水量1407立方米（水表读数为1407），计3798.90元。以上，被告结欠原告水费8796.90元。2007年4月30日，由被告签名确认的电某读数x（2003年3月31日读表数4682），即2003年3月31日至2007年4月30日实际用电某x度（x-4682=x度），金额为x.74元（2002年1月至2003年3月31日间，按每度电某为0.746元，2003年3月31日至今，电某每度从0.746元调整为0.814元和1.02元，平均每度电某为0.86元）。以上，被告应向原告支付水、电某合计x.64元，扣除抵冲电某x.95元，被告实际应付原告已垫付水、电某x.69元。2007年6月18日，原告对诉争房屋采取了停电某为，目的是要求被告迁出诉争场地，但被告自备发电某，仍在该处经营至今，现电某读为x。上述事实，由原告提供、出示《上海市房地产权证》、《人防工程平时使用证》、上海新达实业公司与被告郑某甲签订《租赁协议》、上海市X排水有限公司出具的“关于厦门路地下室使用情况说明”、上海市X排水机修安装总队出具的授权上海新达实业公司对系争房屋管理、使用的授权书、上海市X排水机修安装总队于2003年5月30日和2004年11月22日致被告郑某甲（糊涂酒家）的《终止租赁协议的通知》、《关于厦门路X号临街地下防空洞尽快搬迁的函》、被告郑某甲及工作人员收讫通知、函的收条、2006年1月11日、2007年4月30日被告郑某甲签名确认水表、电某读数、2004年2月11日原告“关于退还多收糊涂酒家电某款情况的说明”及糊涂酒家拖欠水电某的情况；被告提供、出示的电某单据若干张（影印件），被告代理人郑某乙于2003年8、9月间与原告工作人员谈话录音（光盘一张），2006年1月、2月、2007年3月被告拍摄的系争房屋漏水的照片若干张。本院于2008年1月24日的现场调查笔录。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。

本院认为，本市X路X号房屋的附属地下一层（人防工程），系经政府部门核准的由原告使用的人防设施。原告单位曾因体制改革原因合并、撤分等。期间，由案外人（原告关联企业）与郑某甲签订《租赁协议》，该合同期满后，上海市X排水机修安装总队除要求被告搬迁外，已明确告知被告系争场地将移交上海市X排水管理处，即更名后的现原告。原告基于体制改革原因和关联企业与被告签订《租赁协议》等事实，继受取得租赁协议相关的权利、义务。又，事实上被告所提供的支付电某凭证，收讫人均为上海市排水管理处。据此，原告主张合同权利，本院予以支持。根据原告所提供的证据，证明租赁合同应于2003年5月31日届满，同期，被告收到原告搬迁函等后，未搬迁。2004年2月，原告对多收被告电某x.95元，承诺从2003年4月起，从被告应交的水、电某中冲抵，直至还清为止。与被告陈述及所提供光盘中有关“水、电某中冲抵”内容相吻合。据此，可确认双方当事人对合同履行，产生新的合意，属有条件的延长租赁期限。但水、电某冲抵，决定原、被告合同延长的期限。由于原、被告未及时对账，原告以被告实际发生水、电某某已经超过抵冲原告多收电某为由，提出以被告2007年8月20日收到原告诉状副本之日为双方合同解除日，及鉴于双方租赁关系结束，要求被告迁出系争场地。对此，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。据此，对原告主张按《租赁协议》中月租金标准，由被告支付租赁合同解除日前的租金，和参照租金标准由被告支付合同解除日至实际迁出之日的房屋使用费。经查并无不当，本院均予以确认。根据《民法通则》之规定，对延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告在2003年5月《终止租赁协议的通知》中，就租金问题有过主张，之后，原告未提供证据证明就租金问题向被告主张；另原告在2004年2月“关于退还多收糊涂酒家电某款情况的说明”中，对多收的电某，仅冲抵以后被告在使用场地所发生的水、电某。故对原告主张自2004年12月起至2007年8月20日（被告收到原告诉状副本之日）租金的诉请，本院部分予以支持。审理中，双方对2002年1月更换新电某（更换后的读表数为零）、系争场地为独立电某、被告在2002年1月以后未向原告支付电某的事实无异议；故本院确认至2007年4月30日，被告确认的抄读表数x，减去原告在2004年2月所确认的读表数4682，即为被告的实际用电某；考虑近年来的电某调价因素，原告按每度电某平均数0.86元计算，并无不当；由于原告于2007年6月18日，对系争场地采取停电某为，但其对停电某的读表数未予固定，故原告提出按目前读表数计算被告实际用电某，依据不足。本院按2007年4月30日被告确认的抄读表数x，计算被告实际用电某。另被告对目前水表读数表示异议，但未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。结合本案事实，确认由被告按水表读数支付原告2004年12月至2006年1月11日和2006年1月11日至实际迁出之日的水费。另，原告在审理期间，向本院书面表述，放弃租赁合同中甲方提供的设备及每月应收的设备维修费500元的诉请，故本院对此不予处理。关于被告在本案审理中，提出反诉诉请，要求上海市排水管理处返还在2002年以前以十倍的标准向其计收的电某，累计达x余元；由于被告未在规定期间缴某反诉诉讼费，按照《人民法院诉讼收费办法》，对其反诉请求，按自动撤诉处理。对此争议，被告陈述其另行主张权利。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条之规定，判决如下：

一、确认1997年5月20日上海新达实业公司与被告郑某甲签订的《租赁协议》于2007年8月20日解除。

二、被告郑某甲（上海市黄浦区糊涂酒家）应自本判决生效之日起十日内，迁出本市X路X号的地下室（含物品）。

三、被告郑某甲应自本判决生效之日起十日内，按每月应付租金人民币2500元，给付原告上海市排水管理处2006年8月20日至2007年8月19日止的租金人民币x元。

四、被告郑某甲应自本判决生效之日起十日内，参照每月应付租金人民币2500元，给付原告上海市排水管理处自2007年8月20日至实际迁出日止的房屋使用费。

五、被告郑某甲应自本判决生效之日起十日内，给付原告上海市排水管理处自2003年3月31日至2007年4月30日止的电某人民币x.79元（已抵扣被告多付电某人民币x.95元）。

六、被告郑某甲应自本判决生效之日起十日内，按水表读数和每立方米人民币1.02元标准，给付原告上海市排水管理处自2004年12月31日至实际迁出日止的水费（暂算至2008年1月24日为人民币8796。9元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2680元（原告上海市排水管理处已预交），由原告上海市排水管理处负担人民币480元，被告郑某甲负担人民币2200元（于本判决生效之日起十日内给付原告上海市排水管理处）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长蔡银寿

审判员霍毅

审判员茅德成

二00八年四月十六日

书记员周玲