四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2008）成民终字第X号

上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人李华东，四川恒和信律师事务所律师。

委托代理人张田伦，四川恒和信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）成都龙泉航天市场有限公司。住所地：成都市龙泉驿区航天综合市场。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人夏军，四川元绪律师事务所律师。

委托代理人刘某凤，四川元绪律师事务所律师。

上诉人刘某某因与被上诉人成都龙泉航天市场有限公司（以下简称航天市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2007）龙泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某某的委托代理人李华东、张田伦，被上诉人航天市场公司的委托代理人刘某凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认为，原、被告所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方在合同中虽没有约定被告为原告办理国有土地使用权证，但国有土地使用权证与房屋所有权证均为原告所购房屋必不可少的权属证明文件，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，该项协助义务是房地产开发企业应尽的法定义务，违反该法定义务同样要承担违约责任。对此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条定有明文，即：由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中原告至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于被告迟至2004年7月才取得龙泉驿区航天综合市场的C栋、D栋房屋建设项目的国有土地使用权证，之前无法为原告办理分户国有土地使用权证所致。被告主张未办证的原因是由于原告未提供相应资料，因办理房屋所有权证需要原告提供的资料与办理土地使用权需原告提供的资料是基本相同的，而被告已为原告办理了房屋所有权证，故对被告的辩解意见，不予采纳。综上，被告违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。原告要求为被告在90日内办理土地使用权证并支付违约赔偿金的诉讼请求，合法有据，应予以支持。至于赔偿金的数额根据《合同法》第一百一十三条有关可预见性规则的规定，结合原告可能存在的损失等具体情况，原审法院酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告成都龙泉航天市场有限公司于本判决生效后90日内，提供必要的证明文件，协助原告刘某某办理其所购位于龙泉驿区X镇航天综合市场D栋X楼X号和D栋X楼附X号商品房的国有土地使用权证；二、被告成都龙泉航天市场有限公司于本判决生效后10日内给付原告刘某某赔偿金4562元。

宣判后，原审原告刘某某不服向本院提起上诉。其理由为：一、原审法院将人数众多的集体诉讼适用简易程序审理，有违客观、公正；二、原判决要求被上诉人90日内为上诉人办理分户国土使用权证，时间明显过长；三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金的计算标准有明确规定，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条来确定本案违约金数额。故请求维持原判第一项，撤销第二项，改判被上诉人支付违约金x元。

被上诉人航天市场公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。

原审审理查明，被上诉人航天市场公司原名成某市龙泉驿区市场建设开发公司。1997年4月9日，上诉人刘某某、被上诉人航天市场公司签订了《房地产买卖契约》1份，约定由上诉人刘某某购买被上诉人航天市场公司修建的位于龙泉驿区航天综合市场的D栋X楼X号和D栋X楼附X号商品房2套，房屋总价款为x元，双方在合同中未对国有土地使用权证的办理作明确约定。合同签订后，刘某某按约付清了全部购房款及其他款项，航天市场公司从1997年交付房屋至今，在2004年为刘某某办理了房屋所有权证，房屋的土地使用权证一直未办。

另查明，位于龙泉驿区航天综合市场的C栋、D栋房屋由航天市场公司开发建设，航天市场公司于2004年7月取得了该建设项目的国有土地使用权证。

上列事实，有《房地产买卖契约》、交付房款的票据、国有土地使用权证、已生效的（2005）龙泉民初字第X号民事判决书、（2006）成民终字第X号民事判决书及双方一致的陈述等证据予以证实。

本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。刘某某要求航天市场公司办理土地使用权证的诉讼请求，合法有据，应予以支持。刘某某至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于航天市场公司于2004年7月才取得龙泉驿区航天综合市场的C栋、D栋房屋的国有土地使用权证，且未给刘某某办理国土分户证。航天综合市场违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。刘某某、航天市场公司虽未对逾期办证的违约责任作出相应的约定，刘某某主张应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定航天市场公司的违约责任，符合该司法解释的规定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”刘某某没有举证证明具体的损失情况，加之航天市场公司已实际交付了房屋，办理了房屋所有权证书，未办理国土地使用权证并不影响刘某某对房屋的使用，造成的损失毕竟有限。刘某某主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求调低的规定，原审判决确定由航天市场公司向刘某某支付4562元违约金数额基本恰当，本院予以维持。

最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第（三）项规定：共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的民事案件，不适用简易程序审理。本案不属共同诉讼，故原审法院适用简易程序进行审理，并无不当。

综上所述，上诉人刘某某的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳，其请求亦不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费用按照原判确定的执行；二审案件受理费650元，由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵玲

代理审判员张争

代理审判员胡眉岩

二○○八年三月三日

书记员雷鹏