原告上海市普陀区某小区业主委员会

被告上海市某物业公司

反诉原告上海市某物业公司

反诉被告上海市普陀区某小区业主委员会

原告上海市普陀区某小区业主委员会与被告上海市某物业公司、反诉原告上海市某物业公司与反诉被告上海市普陀区某小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海市普陀区某小区业主委员会的委托代理人董玮杰，被告（反诉原告）上海市某物业公司的本诉委托代理人朱新宝、陈佳，反诉委托代理人李林祥、郭振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市普陀区某小区业主委员会诉称，原被告在2003年12月至2007年12月间为物业服务关系，由被告管理小区物业。协议签订后被告进入小区工作，由于被告在服务期内的2007年12月擅自离开小区，造成小区物业混乱且无人管理的状态，根据双方签订的合同规定，违约方应承担单方面终止合同的违约责任，被告的上述行为已属于明显违反合同的约定。现要求被告支付违约金人民币x元（以下币种均为人民币）。

被告上海市某物业公司辩称，合同履行过程中，原告未能提供物业管理办公用房，致使被告无法继续履行合同，之后原告又另行委托其他物业公司进行物业管理，故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告上海市某物业公司反诉称，2003年11月20日，反诉原被告签订物业管理服务合同，委托期限为五年，自2003年12月1日零时起至2008年11月30日24时止，合同履行期间，反诉被告提供上海市X路X号A座X室作为物业管理用房。2007年12月，因反诉被告与开发商之间存在纠纷，导致反诉原告被赶出上述物业管理用房，反诉原告要求反诉被告解决办公用房，反诉被告明确函告反诉原告无房提供，导致反诉原告无处办公，现根据合同约定，要求反诉被告支付违约金x元。

反诉被告上海市普陀区某小区业主委员会针对反诉辩称，合同中未约定反诉原告具体的办公地点，故反诉被告在合同履行过程中未违约，不同意反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，2003年11月20日，原被告签订物业管理服务合同，约定原告委托被告对上海市X路X号东至中江路、南至某路、西至小区西围墙、北至虬江，占地面积x平方米的范围内实行物业管理，委托管理期限为五年，自2003年12月1日零时起至2008年11月30日24时止。原被告任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方x元的违约金，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。合同另对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用等作了约定。合同签订后，原被告均能按约履行，2007年11月，被告办公之用房上海市X路X号A座X室房屋被出售，同年12月12日，被告函告原告，表示原物业办公用房已被出售，该房屋权利人多次上门索要房屋，责令被告立即撤出，导致被告无法正常开展工作，要求原告尽快落实新的物业办公场所。原告于当日回复，表示上述物业管理办公用房是开发商提供并经小区业主认可的房屋，现小区无任何空闲用房。后被告搬离上述原物业管理办公用房，虽经有关部门调处，双方纠纷仍未能得到解决。2008年1月10日，原告与案外人上海大可物业公司签订合同，并向小区业主发出公告，表示临时委托该案外人代管小区。同日，被告与上海大可物业公司办理交接手续，被告将小区内所有的公用设备设施、设备房钥匙、公用水电费的抄见数记录及相关日常物业管理服务所需的资料当场移交上海大可物业公司，该公司全部接收，并自2008年1月11日起进入小区。

审理中，本院走访了上海市普陀区X街道中江居民委员会及上海市普陀区X街道房地办。居委会工作人员表示，2007年12月，因开发商将原物业管理办公用房出售，原被告发生矛盾，被告只能在小区大堂内办公。上海市普陀区X街道房地办提供一份由上海市普陀区房屋土地管理局、上海市普陀区房屋土地管理局物业科、长风街道办事处城管科、长风街道房地办、原被告各派代表参加的会议纪要，就被告无处办公情况形成四点意见：1、由长风街道房地产指导原告选择其他物业公司临时代管小区物业，待原告换届改选后再正式选聘物业公司；2、区房地产、长风街道要求被告在新的物业公司平稳接管之前，仍要负起维护小区安全稳定的职责，继续负责小区的物业管理；3、对目前由街道帮帮服务社安排的保安电梯工等人员的劳动合同，由街道办事处会同房地部门进行协调处理；4、关于物业用房问题，由长风房地办协调业委会在现有条件下尽量挖潜予以临时解决。

原被告对本院所作上述调查情况无异议，同时双方确认，因原物业办公用房被业主收回，被告才撤离小区之事实。

本案反诉查明事实同本诉。

审理中，就约定的违约金事宜，双方当事人均要求法院予以调整。经法院释明，原告表示物业管理用房并非由原告出售，同时，被告的撤离虽未引起小区内管理混乱，但由于上海大可物业公司系仓促之间选定，2008年7月，该公司收取了物业管理费、拖欠了部分电费后离开小区，造成原告损失。如法院认定原告作为反诉被告存在违约行为，应当承担违约金，考虑到上述因素，要求调低合同约定的违约金金额，最多自愿承担1%；被告表示因其与上海大可物业公司于2008年1月初交接完毕，被告的撤离未引起小区内管理混乱，且根据原被告之间的合同约定，被告每月利润能达x元左右，现因原告之故提前撤离，造成被告利润损失。如法院认定被告违约事实成立，应当承担违约金，也要求法院调低合同约定的违约金金额与原告的调整标准一致。

本院认为，原被告签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，且于法无悖，双方均应恪守履行。根据查明的事实，在约定的服务期内，被告确实提前撤离了小区，但根据双方的陈述，被告的撤离系因原物业办公用房被相关业主收回，被告无场地办公所致，本院据此认定，涉案物业管理服务合同无法继续履行，并非原被告任何一方单方违约所致。同时，虽然被告撤离小区，但在相关行政部门的指导下，上海大可物业公司也及时进驻系争小区，现涉案双方均以对方单方违约为由，要求其承担违约责任并支付违约金，与约定不符，故对于双方各自提出的诉讼请求，本院均难予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、对原告上海市普陀区某小区业主委员会要求被告上海市某物业公司支付违约金人民币x元的诉讼请求，不予支持；

二、对反诉原告上海市某物业公司要求反诉被告上海市普陀区某小区业主委员会支付违约金人民币x元的诉讼请求，不予支持。

本案本诉受理费人民币2300元（原告预付），由原告负担。

本案反诉受理费人民币1150元（反诉原告预付），由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员倪文青

代理审判员王宜兰

书记员汉静