云南省高级人民法院
民事判决书
（2008）云高民一终字第X号
上诉人（原审原告）昆明金马豪利原商贸有限公司。住所地：昆明市新迎小区X路北综合市场。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人刘家旺，云南鼎兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人史进先，云南鼎兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司。住所地：昆明市官渡区金马办事处。
法定代表人桂某某，负责人。
委托代理人李军，云南圣云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）昆明市官渡区人民政府金马街道办事处。住所地：昆明市官渡区金马立交桥旁。
法定代表人范某某，主任。
委托代理人李军，云南圣云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明金马豪利原商贸有限公司（以下简称豪利原公司）因与上诉人昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司（以下简称金马分公司）、昆明市官渡区人民政府金马街道办事处（以下简称金马办事处）国有土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2005）昆民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月29日受理后依法组成合议庭，于2008年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人豪利原公司的委托代理人刘家旺、史进先，上诉人金马分公司、金马办事处的委托代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：1997年5月28日，金马分公司与豪利原公司签订《协议书》，协议约定：双方在昆明市新迎北区X村“金马镇乡镇企业用地”上合作拟建“金马综合贸易公司”，该地面积投入12亩。金马分公司以该12亩土地25年的使用时间为该合作项目的资金投入，豪利原公司投入该合作项目的资金约1500万元，分两次投入。金马分公司采用保底分配的原则：第一个五年每年按实际投入土地面积每亩2.6万元，第二个五年每年按每亩2.8万元，第三个五年每年按每亩3.2万元，第四个五年每年按每亩3.7万元，第五个五年每年按每亩4万元计算。另由金马分公司在12亩内划交1亩作为豪利原公司建盖业务办公用房，此部分永久使用权归豪利原公司所有。合作期限为25年，自1998年1月1日起至2023年1月1日止，合作期满后，除划交1亩给豪利原公司建盖业务办公用房外，其余土地使用权及建筑物无偿归金马分公司所有，动产部分归豪利原公司所有。企业产值管理费实行包交，第一个五年每年交l万元，第二个五年每年交2万元，第三个五年每年交3万元，第四个五年每年交4万元，第五个五年每年交5万元。由豪利原公司负责办理有关用地手续、建筑许可证、供水、供电、排污等手续，费用由豪利原公司负责。合作期内原有土地上的建筑物由豪利原公司一次性赔偿270万元了结，在现有的土地上的建筑物归豪利原公司负责管理和使用，从1998年的所得收入归豪利原公司所有。豪利原公司在合同生效后，第一年的土地分配金及管理费在一月内付给金马分公司，今后在当年的12月底以前连同管理费一次付清。如不交付，金马分公司有权收回。
协议签订后，双方进行了实际履行，金马分公司将土地及地上建筑物交付给了豪利原公司，豪利原公司支付了第一年即1998年度租金(双方协议中称为“土地分配金”)及管理费。此后，双方就租金支付发生争执，金马分公司向官渡区人民法院提起诉讼，请求：解除双方签订的协议书，并收回土地；由豪利原公司支付拖欠的土地费用x元及管理费2万元。官渡区人民法院在审理中主持双方当事人进行调解，双方当事人达成调解协议，该院于2001年3月28日制作(2001)官民初字第X号《民事调解书》，调解由豪利原公司偿付金马分公司2000年12月31日以前的土地租金及管理费共计x.1元，于2001年4月10日前支付28万元，余款x.1元于2001年9月30目前付清。若逾期不给付，则终止双方于1997年5月28日签订的《协议书》。该调解书生效后，豪利原公司于2001年4月10日支付28万元、2001年11月13日支付x.1元。
按照《协议书》第五条第二款的约定：“原有土地上的建筑物由豪利原公司一次性赔偿270万元了结”，豪利原公司于1997年9月17日向金马分公司分五笔支付，分别为11万元、x元、60万元、x元、50万元，共x元。后又于1997年9月22日支付30万元，共计支付x元。
1998年2月18日，金马分公司经金马办事处同意向官渡区计经委呈交《立项报告》，请求对“金马公司新北商场”项目予以立项批准。1998年3月27日，昆明市土地监察大队依据《土地法》第48条的规定，对蒋家营村罚款3000元，该罚款实际由豪利原公司支付。1998年10月6日，豪利原公司向官渡区计经委呈交《变更立项单位名称申请》，申请将“新北写字楼”原批准项目单位由金马分公司变更为豪利原公司。官渡区计经委于同日作出官计经基补字［1998］第X号《关于同意变更立项单位名称的通知》，同意将“新北写字楼”项目由金马分公司变更为豪利原公司实施。1998年10月20日，云南省土地管理局作出云土［1998］建字X号《关于官渡区X镇新北写字楼项目补办用地手续的批复》，该批复记载：蒋家营村于1994年占用官渡区土地局越权批准的土地进行非农建设，形成违法用地的事实，鉴于昆明市土地局对该违法用地已作清查处理，经审查，同意补办手续，征用金马镇新迎办事处蒋家营村水田10.854亩为国有土地，并将其使用权出让给豪利原公司作为兴建新北写字楼工程建设用地。出让手续按规定另行办理。1998年11月2日，昆明市土地管理局作出地准字(98)第X号《昆明市建设用地批准通知书》，同意豪利原公司建综合楼工程，用地面积10.854亩，按《土地管理法》及有关规定，办理各项手续。
1998年11月2日、同年12月15日，豪利原公司向昆明市土地管理局交纳土地管理费8683元、耕地开发费x元，向征地处交纳不可预见费4342元；1998年12月15日向官渡区土地管理局交纳土地管理费、耕地开发费、不可预见费合计x.90元；1998年12月15日向昆明市官渡区地方税务局农税科交纳耕地占用税x元，上述费用共计x.90元。
1999年9月14日金马分公司、豪利原公司、金马镇政府三方签订《会谈纪要》，通过对账核算，并与其他应付款项一并处理后，三方明确对于原有建筑物的赔偿由豪利原公司支付x元。1999年9月15日，豪利原公司向金马分公司支付了该x万元。庭审中双方认可270万元赔偿款已经结清。另，在《会谈纪要》中双方还约定：办理国有土地使用证的费用由镇政府支付，其它费用由豪利原公司支付；国有土地证必须办成金马镇人民政府和金马项目公司。
2000年8月23日，昆明市土地局向金马镇人民政府核发了地准字(2000)第X号《昆明市建设用地批准通知书》，同意建设综合楼工程，用地面积10.854亩。2005年5月8日，昆明市人民政府向金马镇人民政府核发昆国有(2004)第x号《国有土地使用权证》，本案宗地用途为综合办公楼用地，面积7197.8平方米，土地使用权人为金马镇人民政府(现金马办事处)，金马办事处实际领取该土地使用证的时间为2007年。
豪利原公司在本案诉争土地上投资建设综合楼等建(构)筑物及装修投入的价值经评估鉴定为x.38元。
一审法院认为：一、关于金马分公司与豪利原公司于1997年5月28日签订的《协议书》的性质和效力的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”第二十八条第一款规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本案中，金马分公司与豪利原公司于1997年5月28日签订《协议书》，该协议书虽名为“合作”，但从协议书的内容来看，双方当事人约定由金马分公司将位于昆明市新迎北区X村的“金马镇乡镇企业用地”出租给豪利原公司使用，由豪利原公司投入资金建设项目，自主经营使用25年，豪利原公司按照双方约定的租金标准在各年度12月底以前付清当年租金，因此，该协议实为土地使用权的租赁合同。尽管双方在签订《协议书》时，该租赁土地的有关用地手续尚未办理完毕，但在租赁合同履行期间，经过补办手续，土地管理部门核发了该租赁土地的批准用地通知书，金马办事处依法取得了该租赁土地的国有土地使用证。因此，该租赁协议系双方协商一致的真实意思表示，符合法律法规的相关规定，也不损害国家、集体或第三人利益，该《协议书》真实、合法、有效。只是协议约定的租赁期限25年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”因此，该租赁协议对于租赁期限的约定超过20年的5年部分无效。二、关于该《协议书》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未能支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人在签订《协议书》后，对该土地使用权租赁合同进行了实际履行，豪利原公司占有使用该土地至今，但豪利原公司拖欠租金不向金马分公司支付，在拖欠2000年度的租金后金马分公司向人民法院起诉后，双方当事人在诉讼中达成调解，豪利原公司履行调解书向金马分公司进行了支付，但是对于2001年及之后年度的租金继续拖欠未付。关于豪利原公司抗辩认为，是由于金马分公司违约没有履行办理有关用地手续、建筑许可证等手续，导致豪利原公司无法正常使用土地的主张。一审法院认为，该用地项目经过计经委的立项审批，同意进行项目的开发建设，建设主体后经批准已由金马分公司变更为豪利原公司，土地管理部门核发了《批准用地通知书》，将该原属于蒋家营村X村集体土地通过补办手续征用为国有建设用地，依法可以在该土地上进行相应项目的建设，豪利原公司实际也在租赁土地上将该综合楼建设完成，投入经营使用至今，豪利原公司关于该租赁土地不能正常开发使用的主张不能成立，不予支持。豪利原公司违反合同约定，没有在各年度12月底以前向金马分公司支付当年租金，没有履行承租人的主要义务，依据合同约定及法律规定，金马分公司有权解除合同，收回租赁土地。三、关于金马分公司是否应当向豪利原公司返还270万元原有土地上建筑物赔偿款，以及建(构)筑物投资现值的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于该土地上原有的建筑物，双方当事人在协议中约定由豪利原公司向金马分公司赔偿270万元了结，也即豪利原公司在支付该270万元对价后，取得对该土地上原有建筑物的相应权利，现因土地使用权租赁合同被解除，租赁土地及地上附着物均应一并返还给金马分公司，故金马分公司应当返还该270万元款项给豪利原公司。另，豪利原公司在租赁土地上投资建设综合楼等建(构)筑物的价值经评估鉴定为x.38元，协议解除后，应由金马办事处、金马分公司依据评估价值向豪利原公司支付该不动产的对价。对于豪利原公司主张赔偿的在办理国有土地使用证中发生的费用x.90元、2000年12月31日前按12亩土地计算多收的租金x元、供电干线分摊费x元、金马分公司按12亩土地计收租金而多收取的管理费2865元，在官渡区人民法院(2001)官民初字第X号《民事调解书》中，已经明确记载：金马分公司表示豪利原公司在办理国有土地使用证发生的费用x.90元可以从租金中扣除，供电主干线分摊费由金马分公司承担的x元可以从租金中扣除，豪利原公司1998年按12亩面积多交租金可以从以后租金中扣除。因此，对于x.90元办证费、x元分摊费已经在该案中予以了解决，只是对于1998年按12亩土地面积计算多收的租金是从“以后租金”中扣除，但因豪利原公司未交以后租金，故应由金马分公司直接赔偿该部分多交的租金(12-10.854)亩×x元／亩=x元。对于豪利原公司认为多收取的管理费2865元，因双方当事人在协议书中对于管理费的数额并未约定与土地面积有关，豪利原公司认为按面积计算而多收管理费的观点不能成立，故不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第(二)项、第九十四条第(三)项、第九十七条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)项、第(七)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告昆明金马豪利原商贸有限公司与被告昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司于1997年5月28日签订的《协议书》，除《协议书》第四条第一款对于租赁期限约定为25年，超过法律规定的20年的5年部分无效外，该《协议书》合法有效。二、解除原告昆明金马豪利原商贸有限公司与被告昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司于1997年5月28日签订的《协议书》，被告昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司、昆明市官渡区人民政府金马街道办事处于判决生效后30日内向原告昆明金马豪利原商贸有限公司赔偿综合楼等建(构)筑物价值x.38元。三、被告昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司于判决生效后30日内向原告昆明金马豪利原商贸有限公司返还270万元租赁土地上原有建筑物赔偿款。四、被告昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司于判决生效后十日内向原告昆明金马豪利原商贸有限公司赔偿多收取的1998年度租金x元。四、驳回原告昆明金马豪利原商贸有限公司的其他诉讼请求”。案件受理费x元，由金马分公司、金马办事处承担。二次评估鉴定费x元，由豪利原公司承担x.5元，由金马分公司、金马办事处承担x.5元。
一审宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
豪利原公司上诉请求：撤销原判决第三、四项，判令金马分公司、金马办事处承担270万元租赁土地上原有建筑物赔偿款的返还义务和赔偿多收取的1998年度租金x元及承担本案全部诉讼费用。上诉理由：被上诉人直到2007年才取得《土地使用证》，即该地块在2007年才具有合法的用地手续和具有合法的出租作为建设用地使用的前提条件，且被上诉人不按照《协议书》的约定履行相应的义务，不按规定办理必备的手续，使上诉人对租赁土地的权利得不到任何保障，上诉人拒绝支付租金是行使不安抗辩权，并非是上诉人违约，被上诉人的违约使《协议书》的目的无法实现，给上诉人造成了巨额的经济损失。涉案土地的使用权人是金马办事处，金马分公司是基于金马办事处的委托而与豪利原公司签定《协议书》，一审仅判令金马分公司承担270万元租赁土地上原有建筑物赔偿款的返还义务和赔偿多收取的1998年度租金x元，遗漏了真正的返还义务人金马办事处。据此，请求二审法院支持其上诉主张。
金马分公司、金马办事处上诉请求：撤销原判第二、三项，予以改判，由豪利原公司承担二审诉讼费用并重新划分一审诉讼费用承担比例。上诉理由：导致合同解除的原因是豪利原公司违约，豪利原公司因违约行为产生的损失无权要求金马分公司、金马办事处承担。双方合同约定合同期满后，土地使用权及地上建筑物无偿归上诉人所有，因此豪利原公司就地上建筑物的使用权以租赁合同履行期为最大值，随着使用年限的增加而递减，因此在合同解除时，豪利原公司已经使用了建筑物11年，而双方受法律保护的租赁期限是20年，豪利原公司仅剩余9年的使用期，占建筑物价值45%的份额，就算进行补偿，豪利原公司仅应获得其权利比例对应的价值x元，另，270万元是1997年双方就上诉人原地上建筑物的补充，豪利原公司已经使用了11年，其价值不能按原值计算，一审法院未考虑租赁合同的特性及双方就租赁期结束后地上建筑物处分的约定及合同解除的原因，直接依鉴定结论判令上诉人全额支付建筑物赔偿款及返还270万元不当。据此，请求二审法院支持其上诉主张。
豪利原公司针对金马分公司、金马办事处的上诉，答辩称：由于金马分公司、金马办事处违约，合同目的不能实现，金马分公司、金马办事处应支付建筑物的相应对价，共同承担270万元的返还义务，请求驳回对方的上诉请求。
金马分公司、金马办事处针对豪利原公司的上诉，答辩称：依据合同相对性原则，《协议书》的签订主体是金马分公司，应由金马分公司独立承担合同责任，金马办事处不能承担连带责任。在合同履行过程中是豪利原公司违约，请求驳回对方的上诉请求。
在二审诉讼中，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，对此本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议的焦点为：金马分公司、金马办事处应否共同承担270万元租赁土地上原有建筑物赔偿款的返还义务和赔偿多收取的1998年度租金x元《协议书》解除后，金马分公司、金马办事处如何对豪利原公司进行补偿
本院认为：一审法院对双方的法律关系性质及《协议书》的效力进行了确认，判令解除《协议书》，双方当事人对此并无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”金马办事处虽是涉案地块的土地使用权人，但是金马分公司作为合同主体与豪利原公司签订了《协议书》，对于该土地上原有的建筑物，双方当事人在协议中约定由豪利原公司向金马分公司赔偿270万元了结，也即豪利原公司在支付该270万元对价后，取得对该土地上原有建筑物的相应权利，现因土地使用权租赁合同被解除，租赁土地上原有建筑物返还给金马分公司，故金马分公司应当返还该270万元款项给豪利原公司。租金也系金马分公司收取，其亦返还多收取的1998年度租金x元。另，豪利原公司在租赁土地上投资建设综合楼等建(构)筑物的价值在一审诉讼中经评估鉴定为x.38元，评估基准日是2007年3月30日，根据双方当事人在一审的意思表示，协议解除后，应由金马办事处、金马分公司依据评估价值向豪利原公司支付该不动产的对价。综上，双方当事人的上诉理由不能成立，上诉请求均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由昆明金马豪利原商贸有限公司承担x.37元，由昆明市官渡区人民政府金马街道办事处、昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司承担x.63元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如昆明市官渡区人民政府金马街道办事处、昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若昆明市官渡区人民政府金马街道办事处、昆明市官渡区房地产经营总公司金马分公司不自动履行本判决，昆明金马豪利原商贸有限公司可在判决履行期限届满后两年内向昆明市中级人民法院申请执行。
审判长王进
审判员段菁
代理审判员范某
二OO八年七月二十四日
书记员许萍萍
