（2010）长中民二终字第X号

上诉人（原审被告），湖南省伏强家具装饰有限公司，住所地在长沙市岳麓区三里垅X栋X号。

法定代表人黄某乙，经理。

委托代理人李俐俐，湖南森力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）长沙市雨花区X乡X村民委员会。住所地在长沙市X路X号宝马家具城X楼。

法定代表人戴某某，主任。

委托代理人周某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人周某成，湖南超前律师事务所律师。

上诉人湖南省伏强家具装饰有限公司因与长沙市雨花区X乡X村民委员会租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2009）雨民初字第1345民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2006年5月7日，原告与被告签订《商场租赁合同书》(以下简称合同)一份，约定原告将其所有的位于长沙市X路第X号的长沙市宝马家具城出租给被告经营家具，租期5年，从2006年6月1日起至2011年9月31日止。合同第四条约定：“1、本合同规定的履约保证金为60万元。合同签订之日，乙方(被告)首付40万元，至2007年3月30日之前付清余下的20万元。逾期未付，由乙方按日万分之二支付违约金。本合同履行期满三日之内，乙方无违约行为时，甲方(原告)将该保证金不计息退还给乙方。履约保证金不能作为租金抵付。2、本合同期乙方应付租金1200万元。即第一年度应付210万元，在甲方向乙方交付房屋使用之日付105万元；第二年度应付240万元；第三年度应付250万元；第四年度应付250万元；第五年度应付250万元。乙方向甲方交纳租金采取先交后用的方式。除首期一次性支付半年租金外，以后每季度交付一次租金，缴纳的时间为每年的6月1日、9月1日、12月1日和3月1日前，支付租金时甲方开具正式发票，如甲方不予提供发票，乙方有权拒付，所有损失由甲方承担。3、本合同租金计算时间从2006年10月1日起。在合同签订生效之后，即2006年6月1日至2006年9月30日，为乙方免缴租金期。免租期内乙方可以对租赁区域整体进行使用与装修。4、水电费由乙方管理并按国家的统一规定自行向收费单位支付，并自行承担延付等责任。甲方办公用房的水电，由甲方安装分表并按实际使用数额和国家计费标准向乙方按期交纳。乙方在合同期满时必须向水电单位付清水电费用。”合同第八条约定：“……4、乙方保证在合同期内完全履行本合同项下的全部义务。如因乙方原因导致本合同不能继续履行，致使本合同终止，乙应赔偿甲方在本合同项下全部应得利益，并独自承担由此造成的乙方及乙方经营户的全部损失。”合同第九条约定：“……(二)甲方的义务。1、保证于2006年6月1日前向乙方交付租赁房屋和设备、设施。……”合同第十条约定：“1、甲、乙双方任何一方违反本合同规定给他方造成损失时，均应赔偿对方由此造成的一切损失。2、甲方每迟延一天交付房屋及设备应向乙方延迟相应的时间。如2006年6月10日后未向乙方交付房屋及设备，甲方给乙方的优惠期在原基础上增加一个月。3、本合同签订且乙方支付履约保证金后，如甲方违约不能按合同规定向甲方交付市场时，由甲方按乙方已交的履约保证金双倍向乙方返还。如乙方违约造成合同不能履行时，甲方不向乙方退还履约保证金。4、乙方不能按合同规定足额支付租金和履约保证金时，每天按欠费金额的万分之二向甲方支付资金占用费；逾期60天，甲方有权解除本合同，甲方所收乙方履约金不退。”合同第十一条约定：“……3、乙方违反本合同规定，甲方有权终止本合同，并由乙承担违约责任，赔偿甲方的经济损失，甲方所收乙方的履约保证金不予退还。本合同解除、终止或合同期限届满，乙方对商场的所有装修，包括自行添置的设施设备在内(空调、办公设施除外)，不得以任何理由转移或人为损坏，由乙方完好、无偿、全部交还给甲方。”合同第十六条约定：“……4、本合同经双方签字(盖章)并由乙方支付首期40万元履约保证金后生效。”

合同签订后，被告依约支付原告履约保证金40万元，原告于2006年6月5日将合同约定的场地移交被告。

2008年4月25日，被告在原告组织的市场租金欠租事项专题会议上承诺，5月15日前交足100万(5月15日前50万，6月15日前50万)。之后，被告支付了部分租金。

2008年12月4日，被告向原告出具《承诺书》称：于2008年12月12日前交陆拾万元，于2009年元月10日前交付10万元，于2009年3月20日前交40万元，以后每月的X号前交25万元。2009年年底以前付清所欠全部租金。以上付款我方一定遵守执行，付款到位。否则同意石马村采取任何措施，损失我方自负。但被告未按约全面履行。

2009年3月27日，原告向被告及经营户发出《通知》称：黄某乙先生自2006年10月起整体承租我村宝马家具市场场地。至2009年3月底止，黄某乙先生共欠我村房屋租金计196万元，根据我村与你方签订的合同规定，你方已严重违约，因此我村决定于2009年4月9日收回你方承租的我村宝马家具市场所有的房屋。届时将依据与黄某乙先生签订的合同的相关规定，强行关闭市场。2009年4月9日，被告仍未支付分文，原告即关闭了被告租赁房屋。2009年4月28日，原告诉至本院，请求裁决。

另查明，被告应向原告支付租金580．48万元(其中：2006年10月1日至2007年9月30日止应支付210万元，2007年10月1日至2008年9月30日应支付210万元，2008年10月1日至2009年3月31日应支付125万元，2009年4月1日至2009年4月8日应支付x元，合计580．48万元)，扣除已支付的379万元，仍欠租金201．48万元。

本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。

以上事实，有《商场租赁合同书》、收款收据、《承诺书》、《会议纪要》、催款函告、当事人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

原审法院认为，原告与被告签订的《商场租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，双方应当严格依合同约定履行各自的义务。原告依约交付了租赁市场，被告未依约支付租金及履约保证金，已经构成违约。原告要求被告支付所欠租金201.48万元，并按日万分之二支付资金占用费，符合合同约定，本院予以支持。2009年4月9日，原告已实际控制了出租的场地，故原告要求被告立即交还承租的全部场地，无事实依据，本院不予支持。另外原告要求被告补交履约保证金20万元，因与履约保证金的交纳目的不符，本院不予支持；但原告要求被告支付未按约定交纳保证金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担重新招租的租金损失x元，显失公平，本院不予支持。原告要求被告承担其经营期间的电费x元、水费2861．95元及市场终止合同产生的费用x．40元，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：（一）、被告湖南省伏强家具装饰有限公司于本判决生效后5日内支付原告长沙市雨花区X乡X村民委员会所欠租金x元，并自2009年4月9日按日万分之二支付资金占用费：（二）、被告湖南省伏强家具装饰有限公司于本判决生效后5日内支付原告长沙市雨花区X乡X村民委员会20万元履约保证金的违约金(自2007年3月31日起按日万分之二计算至2009年4月8日止)；（三）、驳回原告长沙市雨花区X乡X村民委员会的其他诉讼请求。本案受理费x元，由被告湖南省伏强家具装饰有限公司负担

湖南省伏强家具装饰有限公司上诉称：按约被上诉人应当向上诉人提供面积为x平方米的场地，但实测面积为x平方米，应核减相应租金；被上诉人迟延交房，按约应增加一个月优惠期，核减租金20万元；被上诉方村民霸占商场经营，拖欠商场租金，而未予处理，按约应由被上诉人承担此项损失，并应在租金中核减。一审法院认定事实不清，判决不公，请求改判。

本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商场租赁合同书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。被上诉人依约交付了租赁市场，上诉人未依约支付租金，构成违约。上诉人应支付所欠租金201.48万元及按日万分之二支付资金占用费。根据2006年5月7日签订《商场租赁合同书》的约定，上诉人承租被上诉人商场面积以实测为准，故上诉人提出被上诉人提供场地面积小于约定面积，应核减租金的理由不能成立；石马村委会在2006年6月3日向伏强家具公司发出已于2006年6月1日前准时移交商铺的通知，故上诉人提出被上诉人迟延交房的理由亦不能成立；上诉人提出的黄某忠、陈昱霸占商场经营，石马村村民黄某忠、陈昱系重新与伏强家具公司建立的分租关系，属于另一法律关系，与本案无关。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

本案二审受理费x元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长肖志红

审判员王晓虹

审判员赵建刚

二○一○年七月二十九日

书记员詹毅