云南省高级人民法院

民事判决书

（2008）云高民二终字第X号

上诉人（原审本诉原告、反诉被告）云南富赛尔拍卖有限责任公司。

法定代表人缪某某,该公司董事长。

委托代理人周大勇，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审本诉被告、反诉原告)曲靖豪洋房地产开发有限公司。

法定代表人李某某,该公司董事长。

委托代理人王松峰,精茂律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人云南富赛尔拍卖有限责任公司（以下简称富赛尔公司）因与被上诉人曲靖豪洋房地产开发有限公司(以下简称豪洋公司)拍卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院(2007)曲中民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年3月18日受理后,依法组成合议庭，于2008年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人富赛尔公司的委托代理人周大勇；被上诉人豪洋公司的委托代理人王松峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

富赛尔公司原审本诉诉称,其接受罗平县体育管理服务中心（以下简称罗平体育中心）的委托，于2007年3月15日将该中心所有的位于罗平县X镇X街X号的房地产向社会公开拍卖，豪洋公司以3780万元的价格竞拍成交，应向其支付拍卖佣金x元。但至今未付，故诉请判令豪洋公司支付拍卖佣金x元。

豪洋公司原审反诉诉称,其按规定交纳保证金150万元参加竞买，竞买成功后，其按约支付了部分价款1500万元，并为开发标的物作了相关准备：与设计公司签订设计规划合同，与拆迁公司签订拆除工程施工合同。但由于富赛尔公司及罗平体育中心在拍卖标的物权属存在重大瑕疵的情况下,未履行法定告知义务,将属于第三人的财产作为委托人财产进行拍卖,导致拍卖成交后标的物不能移交，合同目的不能实现。富赛尔公司的行为违反法律规定和合同约定，请求驳回富赛尔公司的本诉请求，并反诉请求：1、确认拍卖行为无效；2、由富赛尔公司赔偿不能交付标的物而造成的直接经济损失x元（具体为：1650万元资金占用的损失x元、设计费x元、拆除工程补偿款x元）。

原审法院经审理确认如下本案事实：

1、2006年11月1日,罗平体育中心与富赛尔公司签订《委托拍卖协议书》,约定富赛尔公司接受该中心的委托,将该中心所有的位于罗平县X镇X街X号的房地产公开拍卖。

2、富赛尔公司于2007年3月7日在《曲靖日报》刊登拍卖公告,豪洋公司领取了相关资料，并于2007年3月13日向富赛尔公司指定的帐户交纳保证金150万元。2007年3月15日,富赛尔公司对标的物进行公开拍卖,豪洋公司以3780万元的价格竞拍成交,双方随后签订《拍卖成交确认书》,确认豪洋公司应向富赛尔公司支付落槌价1.6%的佣金计x元。

3、2007年5月31日,豪洋公司与罗平体育中心签订关于标的物移交和价款支付的《协议书》,约定2007年8月30日前将标的物实际移交并将产权过户到豪洋公司名下。后豪洋公司按约于2007年6月29日支付1500万元价款用于办理有关权属变更和住户搬迁事项。但在此后双方协商付款及标的物移交过程中,罗平体育中心表示,由于原体委与原五交化公司（现罗平县云峰商贸有限责任公司，以下简称云峰公司）合作开发遗留问题诉讼未果,该中心下属事业单位五环宾馆改革方案不成熟等原因,导致拍卖标的物不能移交。经双方协商,同意解除房地产买卖协议。经请示罗平县人民政府同意,罗平体育中心于2007年10月12日退还了豪洋公司保证金及拍卖价款共计1650万元。

4、拍卖成交后，豪洋公司于2007年6月4日与西南有色昆明勘测设计(院)股份有限公司签订了设计规划合同,该设计公司至2007年9月30日豪洋公司提出要求其暂缓第三阶段设计时，已完成效果设计和报批(方案)设计项目,发生了部分设计费用。豪洋公司为拆除标的物，通过邀请招标于2007年9月16日与曲靖市应通房屋拆迁有限公司签订了拆除工程施工合同,但因拍卖标的物未能按时交付,使施工方遭受损失并向豪洋公司索赔,后豪洋公司补偿该公司x元经济损失。

原审法院认为：

1、本案拍卖合同系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效，对双方均具法律约束力。

2、（1）根据《中华人民共和国拍卖法》第六条:拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；第十八条第二款:拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵；第二十四条：拍卖成交后,拍卖人应按照约定将拍卖标的移交给买受人；第三十一条:按照约定由委托人移交拍卖标的,拍卖成交后,委托人应当将拍卖标的移交给买受人；第四十条：买受人未能按照约定取得拍卖标的的,有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任；第六十一条第一款:拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿之规定，本案中，根据1991年4月22日罗平县体育运动委员会与罗平县五金交电化工公司签订的协议书约定,罗平县体育运动委员会将其建盖的运动员食堂底层有偿转让给罗平县五金交电化工公司使用,该公司享有底层房屋所有权,所占土地面积属国家所有,罗平县体育运动委员会有管理权。可见本案拍卖标的物存在争议,即拍卖标的物存在瑕疵,富赛尔公司作为拍卖人应当向作为竞买人的豪洋公司说明上述瑕疵，但其未予说明，使得豪洋公司在竞买成功后无法办理拍卖标的物的产权转移手续,不能取得拍卖标的物。富赛尔公司的前述行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，其应承担相应的违约责任。（2）根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条第一款:委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例之规定,豪洋公司应当按照约定向富赛尔公司支付拍卖佣金,但因富赛尔公司存在前述违约行为,应承担相应的违约责任,赔偿豪洋公司由此遭受的经济损失,豪洋公司应当支付的拍卖佣金亦应作为其损失由富赛尔公司承担,两项相抵,豪洋公司无须再向富赛尔公司支付拍卖佣金。

3、豪洋公司的其余损失为：（1）占用资金的利息损失:按中国人民银行同期六个月至一年短期贷款年利率7.02%(日利率0.x%)计算,150万元保证金占用天数为211天,利息损失为x.95元;1500万元资金占用天数为105天,利息损失为x.50元,合计为x.45元；（2）豪洋公司补偿房屋拆迁公司的费用x元,非富赛尔公司在订立合同时所能预见的损失,不予支持；（3）豪洋公司主张的设计规划费用证据不足,且该项损失并未实际支付,待最终损失确定后可另行起诉。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十四条、第三十一条、第四十条、第五十六条第一款及第六十一条第一款之规定,判决：一、由豪洋公司于判决生效后30日内给付富赛尔公司佣金x元；二、由富赛尔公司于判决生效后30日内赔偿豪洋公司各项经济损失x.45元(含豪洋公司应当给付富赛尔公司的佣金x元)；三、驳回豪洋公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费9848元,由豪洋公司负担;一审反诉案件受理费5893元,由富赛尔公司负担2914元,豪洋公司负担2979元。

宣判后，富赛尔公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：1、原判以豪洋公司提交的无法与原件核对的第X号证据即罗平体育中心《关于划拨地产出让款项的请示》作为认定案件事实的证据，导致判决结果错误。该证据系复印件，且有涂改痕迹，在无原件核对的情况下，根据民事诉讼证据规则的有关规定，不能单独作为认定案件的依据，不能证明标的物不能按约移交。2、《拍卖规则》规定，豪洋公司应在拍卖成交后3个月内交付全部成交款，但其仅支付1650万元，故经拍卖而确定的买卖合同最终不能履行并不排除因豪洋公司的违约行为所致。3、拍卖过程中，富赛尔公司已对拍卖标的物的现状、使用情况作了公示，豪洋公司对标的物现状已知晓。且标的物为他人使用并不等于其所有权或处分权受到影响，仅代表存在用益物权；另富赛尔公司在《拍卖规则》等拍卖文件中已对搬迁费用、标的物瑕疵等作了免责声明，故不应再承担瑕疵担保责任。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回豪洋公司的反诉请求。

豪洋公司答辩称，1、第X号证据虽系复印件，但与豪洋公司提交的第8-X号以及X号证据相互印证，充分证实了本案标的物存在争议，实际是由云峰公司占有，罗平体育中心鉴于标的物不能移交，已经退还了豪洋公司支付的1650万元。民事诉讼证据规则的有关规定仅规定复印件不能单独作为认定案件的依据，而在有其他证据相印证的情况下是可以采信的。2、前述证据已表明买卖合同是因标的物存在争议，不能按约移交而解除，不存在因豪洋公司违约未付清成交款而导致合同不能履行的情况。3、富赛尔公司关于标的物为他人使用并不等于其所有权或处分权受到影响的主张，与标的物客观存在权属纠纷、不能移交的事实相悖。另富赛尔公司声明不承担瑕疵担保责任，不等于其已尽瑕疵说明义务。综上，原判正确，请求二审法院维持。

二审庭审中，对原判确认的本案事实，富赛尔公司持有以下异议：1、认为原判遗漏富赛尔公司在《拍卖规则》等拍卖文件上已对拍卖标的物声明不承担瑕疵担保责任的事实的认定；2、认为原判认定豪洋公司与罗平体育中心因标的物不能移交而解除买卖合同无事实依据；3、豪洋公司主张的设计费用和拆迁费用没有实际发生，因竞买成功后，该公司就有意反悔，不可能进行投资。双方对原判确认的其他事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。

二审中，双方均无证据向本院提交。

二审另查明：

1、二审庭审中，富赛尔公司认可豪洋公司提交的第X号证据即罗平体育中心2007年9月30日致罗平县人民政府的《关于划拨地产出让款项的请示》的真实性，但认为不能证实其拍卖的房产存在权利瑕疵，只能证明豪洋公司与罗平体育中心协商解除了买卖合同。本院认为，因富赛尔公司已认可该证据的真实性，且该证据虽系复印件，但豪洋公司提交的第8-X号以及第X号证据能够印证其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。

2、本案《拍卖规则》第十七条规定：拍卖标的按实际现状进行拍卖。搬迁费用由买受人承担。拍卖公司及委托人不对拍卖标的作任何品质保证，也不承担任何瑕疵担保责任。

归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、拍卖标的物是否存在瑕疵；二、买卖合同是否因拍卖标的物的不能交付而解除；三、富赛尔公司是否履行了瑕疵告知义务及其应否承担相应的损失赔偿责任对此，本院评判如下：

一、拍卖标的物是否存在瑕疵。本院认为，虽富赛尔公司对豪洋公司一审中针对其本诉而提交的主要反驳证据：罗平县人民政府1990年11月23日作出的《关于县体委临振兴街房子有偿转让给体委、五交化公司的批复》、罗平县体委与五交化公司双方于1991年4月22日签订《关于建盖运动员食堂底层有偿转让给五交化公司作为营业门市部的协议书》、罗平体育中心2007年9月30日致罗平县人民政府的《关于划拨地产出让款项的请示》持有异议，但未提交有效证据推翻，故本院对上述证据予以采信。上述证据证实，因原罗平体委与原罗平五交化公司约定罗平五交化公司对拍卖标的物中的运动员食堂底层房屋享有所有权，导致现在在罗平体育中心与现云峰公司之间，对拍卖标的物中的运动员食堂底层部分的房屋产权问题，存在着权属方面的争议，故本院认定拍卖标的物存在权利瑕疵。

二、买卖合同是否因拍卖标的物不能交付而解除。富赛尔公司主张，买卖合同的解除仅为罗平体育中心与豪洋公司协商解除，非标的物不能交付之原因，且不排除因豪洋公司未按约交纳成交款而导致解除。本院认为，根据前述认定及罗平体育中心2007年9月30日致罗平县人民政府的《关于划拨地产出让款项的请示》的具体内容可以证实，买卖合同的解除是因拍卖标的物存在权属争议，以及罗平体育中心下属五环宾馆改革方案不成熟等原因，罗平体育中心最终认为拍卖标的物不能移交而经与豪洋公司协商后解除，非因豪洋公司违约或不愿继续履行合同而解除。且富赛尔公司对其的上述主张也未提交证据证实，故本院认定买卖合同是因拍卖标的物不能交付给豪洋公司而解除。

三、富赛尔公司是否履行了瑕疵告知义务及其应否承担相应的损失赔偿责任。1、根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款:拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵的规定，在本案拍卖标的物存在权利瑕疵的情况下，富赛尔公司负有向竞买人如实告知瑕疵存在的义务。但现无证据证实其履行了该告知义务。虽富赛尔公司主张其已作了瑕疵免责声明，不应再对瑕疵承担担保责任，但该声明须在拍卖人已明确将标的物存在的权利瑕疵告知竞买人，而竞买人在此情况下仍然愿意竞买时，才对竞买人产生约束力。是否告知与免责声明属两个不同概念，在拍卖标的物存在权利瑕疵的情况下，免责须以已尽告知义务为前提。2、富赛尔公司还以委托人罗平体育中心在委托拍卖时并未告知其拍卖标的物与云峰公司存在关联、其拍卖行为无过错为抗辩，但该理由涉及的是拍卖人与委托人之间的权利义务关系，不能及于拍卖合同中的善意竞买人。因在拍卖活动中，竞买人是基于信赖拍卖人对标的物的介绍、发出的邀约邀请而进行的意思表示，因此即使属委托人责任，但为维护商事交易的安全性与稳定性，亦应由拍卖人承担责任后再向委托人追偿。依据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款的规定，本案富赛尔公司的瑕疵担保义务不能免除，应向买受人承担相应赔偿责任。如最终属委托人责任，其可另行向委托人追偿。3、综上分析认定，本案富赛尔公司在拍卖标的物存在权利瑕疵的情况下，未向竞买人告之该瑕疵，使豪洋公司在竞买成功后未能取得拍卖标的物，买卖合同并因此而解除，合同目的不能实现。因此，在豪洋公司根本未取得标的物的情况下，富赛尔公司要求支付拍卖佣金的诉讼请求不应得到支持，并且其应对豪洋公司因此而遭受的损失承担赔偿责任。而豪洋公司主张的具体损失：（1）资金占用损失。因豪洋公司实际支付了1650万元资金，故其请求支付占用期间的利息损失于法有据，应予支持。原判认定利息损失为x.45元正确，应予维持；（2）设计损失。因本案中豪洋公司未提交充分证据证明该部分损失具体为多少、实际支付了多少损失，即现有证据不足，且其未提起上诉，故本院在本案中不作评判。（3）拆迁补偿费用。因该费用一审未获支持，而豪洋公司未对此提起上诉，故本院维持一审判决对此项损失的认定和处理。

综上，富赛尔公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，但适用法律部分不当，对当事人诉讼请求的实体处理说理存在不妥，判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销云南省曲靖市中级人民法院(2007)曲中民初字第X号民事判决；

二、由云南富赛尔拍卖有限责任公司于判决生效后30日内赔偿曲靖豪洋房地产开发有限公司经济损失x.45元；

三、驳回云南富赛尔拍卖有限责任公司的本诉诉讼请求；

四、驳回曲靖豪洋房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。

一审本诉案件受理费9848元，由云南富赛尔拍卖有限责任公司负担，一审反诉案件受理费5893元，由云南富赛尔拍卖有限责任公司负担2681元，由曲靖豪洋房地产开发有限公司负担3212元；二审案件受理费x元，由云南富赛尔拍卖有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若云南富赛尔拍卖有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的云南富赛尔拍卖有限责任公司不自动履行本判决，享有权利的曲靖豪洋房地产开发有限公司可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。

审判长张祥

审判员胡群

审判员高雁

二00八年五月十六日

书记员王静