原告上海某房地产顾问有限公司

被告曹某

被告孙某

原告上海某房地产顾问有限公司与被告曹某、孙某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹某独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某房地产顾问有限公司的委托代理人，被告曹某及其委托代理人，被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产顾问有限公司诉称，被告于2009年11月委托原告出售其名下的上海市X路X弄X号X室房屋，并签订了《房地产出售居间协议》及《佣金确认书》，确认了本次交易完毕后应支付的佣金为人民币x元及滞纳金的支付条件。2009年11月8日，经原告居间服务，被告与案外人就上述房屋签订了“房地产买卖协议”，因该协议中，对标的物、总价款、房款支付某式、违约责任作了明确约定，完全具备了房地产买卖合同之实质要件，故原告作为居间某，已促成被告与案外人达成了买卖合意，被告应向原告支付佣金，但此后被告却以贷款问题为由不再与买受某签订正式房地产买卖合同，阻止了佣金支付条件的发生，以此规避佣金支付义务，故诉至法院，请求判令被告支付居间佣金人民币x元及相应的滞纳金。

被告曹某、孙某辩称，一、对当事人之间居间关系的缔结及相关合约文本的签署不持异议。在房地产买卖协议签订时，被告作为出售某，与买受某就房屋贷款事宜作了特别约定，即如买受某的购房贷款无法通过银行审批获取的，则买卖协议作废。该协议签订之后，被告自原告处得知买受某贷款未成，后三某于2010年11月20日左右于原告处会面，由原告宣告买卖协议作废并回收，当时原告并未就佣金提出主张。此后，鉴于交易双某已对贷款事宜作出了上述约定，故被告并未向买受某问责，亦归还了定金；二、原被告签订的居间协议中，约定了佣金应以实际成交价为准，而佣金确认书中约定了佣金支付日为买卖合同签订之日，现房屋并未实际成交，交易双某亦未签订正式房地产买卖合同，故佣金支付条件并不成立；三、本案所涉的合约文本为格式合同，原告在未明确向被告释明内容的情形下即要求被告签字，其行为有欺诈之嫌。综上所述，鉴于本案的客观情况，被告可以考虑适当向原告支付劳务费，但对原告的诉请不能同意。

经审理查明：一、2009年11月8日，原告与被告曹某签订“房地产出售居间协议”一份，约定被告曹某委托原告作为居间某出售上海市X路X弄X号X室房屋，佣金为房屋实际成交价的1%；二、同日，原告与被告曹某及买受某签订了“房地产买卖居间协议”，对房屋座落地、房价及居间事宜等作了约定；三、同日，由两被告作为出售某、原告作为见证某，与买受某订立“房地产买卖协议”一份，对房价总额、房款支付某式、贷款数额、违约责任作了进一步约定，并以手书某式载明，买受某应在本协议签订后十日内完成贷款审批，否则本协议“归于无效”；四、同日，原告与被告曹某签订佣金确认书一份，约定被告曹某应于“签买卖合同当日”支付佣金人民币x元，延期则原告有权追索滞纳金。上述合约文本签署后，买卖双某并未签订正式房地产买卖合同，亦未进行房屋交易。2010年6月29日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。

另查明，一、原告确认，本案佣金支付条件为相关部门备案登记的“上海市房地产买卖合同”签订；二、两被告为夫妻关系，且对佣金支付的共同责任不持异议。

本院认为，房屋买卖相关的居间服务合同订立后即具有法律效力，居间某欲按约定收取佣金的同时，亦必须完成委托事项或提供了相当的中介服务。从本案所涉的合约内容分析，交易双某在签订房地产买卖协议时对购房贷款问题的约定，其实质为房屋买卖关系解除条件的约定——即如贷款进程受阻的，双某得以解除合同并终止买卖关系。原告作为佣金的收取某，既已作为该房地产买卖协议的见证某签字，则应视为其对此约定解除权的认同，同时，该合同解除权的约定既已被合约各某所认可，又符合法律规定，则一旦条件成就，交易双某有理由按此约定解除房屋买卖关系，如原告认为被告有恶意援引此约定解除合同以达到阻止佣金支付条件成就目的的，须提供确凿的证据加以证实。在本案中，原告并未对上述主张提供证据，又不能证明被告有为规避佣金支付而私下交易等跳佣行为，且交易双某至今为止确未通过原告的居间活动订立房地产买卖合同或完成交易，则原告要求被告支付佣金及滞纳金的请求缺乏合同依据与法律依据，本院难以支持。然根据法律规定，居间人未促成合同订立的，仍可要求委托人支付必要费用。本案中，原告作为居间某，显然已为促成被告与相对某签署相关合约付出了一定的劳务，而交易未成亦非原告之过错，为此被告理应向原告支付适当的费用以补偿其居间活动的必要支出，具体数额由本院依案情酌定。同时，两被告作为夫妻，既对由委托居间产生佣金的共同支付之责不持异议，则对由委托居间产生的其他费用亦应承担共同支付之责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：

一、对原告上海某房地产顾问有限公司要求被告曹某、孙某支付居间佣金及滞纳金的诉请不予支持；

二、被告曹某、孙某应于本判决生效之日起五日内给付原告上海某房地产顾问有限公司人民币800元。

本案受理费人民币61元，减半收取，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对某当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员曹某

书记员蒋平