上诉人（原审被告、反诉原告）:信阳市瑞龙商贸有限公司。住所地：信阳市X镇X路与东方大道交叉处。

法定代表人：刘某某，该公司董事长。

上诉人（原审被告）：刘某某

以上二上诉人共同委托代理人:孔涛，河南申威律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:汪XX

委托代理人:田俊军，北京市杜衡律师事务所律师。

原审被告：信阳市平桥区教育体育局。住所地：信阳市平桥区X路。

法定代表人：陈某，该局局长。

委托代理人：赵某某，该局干部。

委托代理人：夏清江，信阳市法律事务中心律师。

上诉人信阳市瑞龙商贸有限公司（以下简称瑞龙商贸公司）、刘某某与被上诉人汪XX及原审被告信阳市平桥区教育体育局（以下简称平桥区教体局）房屋租赁合同纠纷一案，汪XX于2008年5月26日向河南省信阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、解除汪XX与瑞龙商贸公司签订的房屋租赁合同；2、判令瑞龙商贸公司返还房租款180万元、赔偿损失x元、支付违约金400万元；3、判决瑞龙商贸公司、刘某某、平桥区教体局承担连带责任。原审法院于2009年7月30日作出（2008）信中法民初字第X号民事判决。瑞龙商贸公司和刘某某不服原判，向本院提起上诉。本院于2010年3月2日受理后依法组成合议庭，于2010年4月29日公开开庭进行了审理。瑞龙商贸公司的法定代表人刘某某及其委托代理人孔涛，汪XX的委托代理人田俊军，平桥区教体局的委托代理人赵某某、夏清江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年10月16日汪XX与瑞龙商贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方：信阳市瑞龙商贸有限公司，乙方：汪XX（信阳市妇女儿童医院、暂定名），为在信阳市开办信阳市妇女儿童医院（暂定名，最终以上级卫生行政部门批准的医疗机构为正式合法名称，下同），双方经认真协商就汪XX租赁瑞龙商贸公司房屋有关事项达成如下协议条款，双方共同遵守。一、瑞龙商贸公司愿意将信阳市平桥区X路X路口处新建的一栋十层（总面积近2万平方米）连同地下室及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施租赁给汪XX开办“信阳市妇女儿童医院”。二、租赁时间为贰拾年（20年）。从2008年2月16日起到2028年2月16日。三、瑞龙商贸公司要保证该楼房房产所有权和土地使用权是自己的、是合法的，向汪XX提供征用建该大楼的土地使用手续和建房屋审批手续的复印件，留汪XX存档，并保证具有签约能力。如签约后因产权纠纷和其它原因造成对汪XX的损失，由瑞龙商贸公司承担汪XX所投入的一切经济损失，还要承担正在营业的经营损失，并承担违约金。四、由于汪XX未取得信阳市妇女儿童医院正式批准名称，当信阳市妇女儿童医院经卫生行政主管部门批准成立后，签约人由汪XX自然变为信阳市妇女儿童医院，信阳市妇女儿童医院履行合同中签约的所有条款。五、本合同签字生效后，瑞龙商贸公司保证在两个月内将房屋移交给汪XX使用。瑞龙商贸公司交房屋时要完成该大楼的全部预计的基建和装修工程（包括楼房的全部地面铺装、门窗的安装和洗手间的装修，一至十楼按汪XX的要求装修；电梯、中央空调、供水、供电、电话、有线电视、宽带、安全消防系统和排污系统等），铺设好前院、后院大楼外面的地平等工程。并保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，经双方验收后认同合格时为期限。六、汪XX承担本大楼一至十层内部墙面刮塑、房屋吊顶的装修和灯具、水龙头、开关、插座，中心供氧、医院传呼系统及病人电梯的安装及地下室简易装修。七、手术室按汪XX要求施工装修，所有地板胶的费用由瑞龙商贸公司承担。八、租金：第一年到第三年每年为180万元、第四年为190万元、第五年为200万元、第六年至第十年为210万元、第十一年至第十五年为225万元、第十六年至第二十年按当时当地市场行情价格经双方共同协商同意定价。九、付款方式：合同签字生效后，汪XX即向瑞龙商贸公司支付20万元定金，汪XX在签订合同后一个月内获取设置医院批文并支付剩下的160万元租金给瑞龙商贸公司（即第一年的全部租金）。以后每6个月汪XX提前一个月向瑞龙商贸公司交纳下6个月的租金，汪XX逾期6个月内未交房租，承担应交瑞龙商贸公司的逾期租金部分按每月千分之五交纳滞纳金，超过6个月不交房租瑞龙商贸公司有权收回房屋的使用权。若汪XX在一个月内无法取得设置医院的批文，则瑞龙商贸公司全部退还汪XX支付的20万元定金。十、瑞龙商贸公司在合同签订后2个月内将房屋按规定项目完成基建和装修任务，将楼房移交给汪XX使用。汪XX接受房屋起，瑞龙商贸公司给汪XX两个月时间作进一步安装和开业的准备，汪XX自接受房屋后第三个月的第一天起为瑞龙商贸公司收房屋租赁费的计费时间。……十二、汪XX在付给瑞龙商贸公司第一年租金前，瑞龙商贸公司必须办理好该房屋的产权证、土地使用证，证明该房屋产权、土地使用权为瑞龙商贸公司合法持有，否则汪XX可顺延付款，直至瑞龙商贸公司取得该房屋产权证、土地使用证，同时将房屋产权证、土地使用证的复印件交汪XX存档。……十六、汪XX在房屋租赁期间，可以对室内进行内外装修，但涉及到房屋主体结构改造工程，要征求瑞龙商贸公司同意后方可施工。……十九、以上条件，双方共同遵守（除战争、严重自然灾害等不可抗拒的因素外），双方均不得违约。如有违约，违约方赔偿另一方违约金400万元，并承担对方在本项目上的一切投资损失和经营损失。刘某某在该合同上签名并加盖瑞龙商贸公司公章，汪XX在该合同上签名。瑞龙商贸公司法定代表人为刘某某，该公司类型为一人有限公司（自然人独资）。合同签订后，汪XX通过银行转帐向收款人为刘某某的帐户支付租赁费：2007年10月支付20万元，2007年11月23日支付50万元，2007年12月21日支付50万元（同月24日到刘某某帐户）。2007年7月出卖人刘某某（平桥区青少年校外活动中心）和买受人信阳市城市信用社股份有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买临平西路一侧从北向南第一层门面房第1、2、3共三间。刘某某2007年7月16日在该买卖合同上签字并加盖信阳市平桥区青少年校外活动中心公章。2007年7月19日信阳市城市信用社股份有限公司签字并加盖公章。汪XX向瑞龙商贸公司提供的2007年10月信阳妇女儿童医院一层平面布置图中有部分区域显示“银行租用区”。2008年1月6日汪XX与刘某某签订一份《承诺书》，内容为“瑞龙商贸公司刘某某与信阳妇女儿童医院汪XX于2007年10月16日签订的房屋租赁合同，经双方再次协商，双方承诺如下：一、刘某某本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内承担连带保证责任。二、汪XX本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内按期交纳租金承担连带保证责任。三、刘某某保证出租房屋、土地在一年内取得房产证、土地使用证应在瑞龙商贸公司名下，属于瑞龙商贸公司资产。四、双方按商定的项目施工，保证在2008年农历正月底前交接，今后保证不因瑞龙商贸公司责任干扰汪XX正常施工和经营，凡因瑞龙商贸公司责任造成汪XX经济损失，由瑞龙商贸公司负责。五、汪XX必须合法经营并按时、足额付给瑞龙商贸公司年度租金，由于汪XX责任造成双方经济损失由汪XX负责。六、第一年度租金2008年1月10日前到瑞龙商贸公司帐户50万元，剩余10万元在双方交接后三天内到瑞龙商贸公司帐户。七、汪XX所建附属房屋使用权归汪XX，所有权归瑞龙商贸公司，合同终止之日无偿移交瑞龙商贸公司。承诺人（甲方）刘某某，承诺人（乙方）汪XX”。2008年1月11日汪XX取得信阳市卫生局（2008）X号《设置医疗机构批准书》，内容为：“汪XX同志：经核准同意按照下列事项设置医疗机构：类别：专科医院，名称：信阳妇女儿童医院……本批准书有效期至2010年1月11日”。2008年1月11日汪XX通过银行转帐向刘某某支付租赁费50万元（同月14日到刘某某帐户），2008年3月18日支付租赁费10万元。瑞龙商贸公司认可已收到汪XX支付的租赁费180万元。合同签订后，汪XX和瑞龙商贸公司均对大楼进行了部分装修和改造。直到2008年5月，瑞龙商贸公司仍未完成该大楼全部预计的基建和装修工程，汪XX与瑞龙商贸公司、刘某某协商不成，起诉至法院。

2008年6月6日，原审法院在进行财产保全时查明，在信阳市国土资源局平桥分局登记的材料中，诉争房屋所占土地使用权人为信阳市平桥区青少年校外活动中心。瑞龙商贸公司及刘某某认可登记的土地使用权人为信阳市平桥区青少年校外活动中心，但称刘某某对该诉争房屋享有所有权，房屋产权证和土地使用证正在办理过程中。瑞龙商贸公司提供了2005年5月22日平桥区教体局与信阳市第二建筑公司刘某某签订的《引资兴建平桥区青少年校外活动中心协议书》，该协议第八条约定若平桥区教体局“无力偿还全部费用由刘某某自行支配，产权属于刘某某”。同时提供了2008年7月3日平桥区教体局出具的证明：“平安大道与平西大街交叉口东北角由刘某某建设的大楼，其产权由刘某某支配”和2008年7月3日信阳市平桥区平桥工业管理区出具的内容为“位于平桥区X路与平安大道交叉口东北角的4000多平方米的土地原为刘某某个人投资修路与政府‘以地换路’而得，该土地使用权实为刘某某个人所有，后在办理土地使用权登记手续时，因刘某某与平桥区教体局达成合作建设‘平桥区青少年校外活动中心’的协议，为减少过户手续麻烦，而直接办在平桥区教体局名下，作为建设‘青少年校外活动中心’所用”的证明一份。汪XX认为此证据不能证明争议的房屋及占用的土地为瑞龙商贸公司所有，只有房屋产权证和土地使用权证中所登记的主体，才能对该房屋和土地合法拥有。

原审法院根据双方的申请，于2008年8月18日委托信阳中信基建咨询事务所有限公司进行司法鉴定。根据汪XX的申请，2009年4月8日信阳中信基建咨询事务所有限公司作出《汪XX诉瑞龙商贸公司及刘某某房屋租赁合同纠纷案主张诉讼标的的有关造价方面的鉴定》：“一、食堂、影像中心：x.26元，二、电梯井改造；x.04元，三、吊顶、窗帘盒、方木、吊杆：x.29元，四、门洞改造：113×200元/个，x.00元，五、水管安装：x.00元，合计x.59元”。2008年11月6日汪XX预交鉴定费x元。根据瑞龙商贸公司的申请，2009年5月5日信阳中信基建咨询事务所有限公司作出《刘某某房屋改造及恢复有关造价方面的鉴定》：“一、恢复工程：x.97元，二、水管、管件改造及恢复：x.00元，三、电线改造及恢复：x.00元，四、门洞恢复：113×240元/个，x.00元，五、消防改造及恢复：x.00元，六、中央空调改造及恢复：x.00元，合计x.97元”。2009年5月21日瑞龙商贸公司的法定代表人刘某某预交鉴定费x元。

原审法院认为：汪XX与瑞龙商贸公司于2007年10月16日自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。汪XX与瑞龙商贸公司法定代表人刘某某协商一致，于2008年1月6日签订一份《承诺书》，对原《房屋租赁合同》的内容作了部分变更。双方均应按《房屋租赁合同》及《承诺书》的约定履行。现双方均请求解除租赁合同，且签订租赁合同的目的已不能实现，对此请求原审法院予以确认。任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》第五条约定瑞龙商贸公司在合同签字生效后两个月内将房屋移交给汪XX使用，交房屋时要完成该大楼的全部预计的基建和装修工程（包括楼房的全部地面铺装、门窗的安装和洗手间的装修，一至十楼按汪XX的要求装修；电梯、中央空调、供水、供电、电话、有线电视、宽带、安全消防系统和排污系统等），铺设好前院、后院大楼外面的地平等工程，并保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，经双方验收后认同合格时为期限。《承诺书》中将交接房屋时间变更为2008年农历正月底前。而直至2008年5月汪XX起诉，瑞龙商贸公司仍未完成双方约定的该大楼全部预计的基建和装修工程，未保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，存在违约行为。瑞龙商贸公司答辩称其并非没有交房，汪XX已以“信阳妇女儿童医院筹建处”的名义进驻租赁房屋证明房屋已经交接的理由不能成立。双方2007年10月16日签订的《房屋租赁合同》第一条约定租赁物是一栋十层（总面积近2万平方米）连同地下室及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施，而瑞龙商贸公司法定代表人刘某某早在2007年7月就以出卖人刘某某（平桥区青少年校外活动中心）的名义，和买受人信阳市城市信用社股份有限公司签订一份《商品房买卖合同》，将该租赁物内临平西路一侧从北向南第一层门面房第1、2、3共三间出卖，瑞龙商贸公司存在违约行为。瑞龙商贸公司答辩称汪XX向其提供的信阳妇女儿童医院一层平面布置图中有部分区域显示“银行租用区”，拟证明汪XX早已知道该三间门面房已出卖。汪XX称图纸中显示“银行租用区”是自己想要对外租赁。因双方合同中并未约定该三间门面房不在租赁物范围内，瑞龙商贸公司答辩理由不能成立。汪XX诉称瑞龙商贸公司违约的理由成立，予以支持。因瑞龙商贸公司未完成双方约定的基建和装修工程，租赁物未实际交付给汪XX，瑞龙商贸公司已收取汪XX的第一年租金180万元应予退还。汪XX租赁的目的是开办信阳妇女儿童医院，为此进行了大量投入，按约定对租赁物进行装修及改造，购买相关医疗器械及设备等。因瑞龙商贸公司违约导致双方解除合同，瑞龙商贸公司应承担违约责任，赔偿汪XX因解除合同造成的损失。双方签订的《房屋租赁合同》第十九条约定如有违约，违约方赔偿另一方违约金400万元，并承担对方在本项目上的一切投资损失和经营损失。经查，汪XX的损失包括对租赁物的装修、改造费用（经司法鉴定为x.59元），以汪XX或信阳妇女儿童医院的名义对外签订合同购买相关医疗器械及设备的费用，相关筹建费用等，损失数额并未超过400万元。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在《房屋租赁合同》中已约定了违约金的数额400万元，瑞龙商贸公司并未请求法院予以减少，且其在反诉中亦要求汪XX承担400万元的违约金，对此数额并无异议，瑞龙商贸公司应按合同约定赔偿汪XX违约金400万元。刘某某在《承诺书》中承诺刘某某本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内承担连带保证责任，瑞龙商贸公司对此无异议，故刘某某对瑞龙商贸公司应向汪XX支付的款项承担连带责任。平桥区教体局不是本案租赁合同的一方当事人，汪XX与瑞龙商贸公司签订的租赁合同对平桥区教体局没有约束力，汪XX起诉要求平桥区教体局承担连带责任的诉讼请求不能成立，不予支持。瑞龙商贸公司提出反诉，称汪XX违反合同约定，未能及时支付租金，未取得设置医院的批文，在装修时擅自改变房屋结构，构成违约。经查，双方签订的《房屋租赁合同》第九条虽约定汪XX在签订合同后一个月内支付剩下的160万元租金，但第十二条又约定汪XX在支付第一年租金前，瑞龙商贸公司必须办理好该房屋的产权证、土地使用证，证明该房屋产权、土地使用权为其合法持有，否则汪XX可顺延付款，直至瑞龙商贸公司取得该房屋产权证、土地使用证，同时将房屋产权证、土地使用证的复印件交汪XX存档。《承诺书》中双方又约定第一年度租金2008年1月10日前汪XX支付50万元，剩余10万元在双方交接后三天内支付。瑞龙商贸公司至今未能取得租赁物的房屋产权证、土地使用证，未完成租赁物的全部装修后经双方验收交接，而汪XX已向瑞龙商贸公司支付了第一年的全部租金180万元。瑞龙商贸公司称汪XX未能及时支付租金构成违约的理由不能成立。汪XX于2008年1月11日已取得信阳市卫生局《设置医疗机构批准书》，且双方合同第九条约定的是汪XX在一个月内无法取得设置医院的批文则瑞龙商贸公司全部退还其支付的20万元定金，故瑞龙商贸公司称汪XX未取得设置医院的批文构成违约的理由亦不能成立。瑞龙商贸公司称汪XX在装修时擅自改变房屋结构，并不能提供汪XX擅自改变房屋结构、影响房屋质量的相关证据，该理由不能成立。瑞龙商贸公司反诉主张汪XX违约，要求其赔偿损失的反诉请求不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除汪XX与瑞龙商贸公司于2007年10月16日签订的《房屋租赁合同》。二、瑞龙商贸公司于判决生效之日起十五日内向汪XX退还租赁费180万元，支付违约金400万元，合计580万元。刘某某对上述款项承担连带责任。三、驳回汪XX的其他诉讼请求。四、驳回瑞龙商贸公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费x元，由汪XX负担x元，瑞龙商贸公司、刘某某负担x元；保全费5000元、鉴定费x元由瑞龙商贸公司、刘某某负担。反诉受理费x元、鉴定费x元由瑞龙商贸公司负担。

瑞龙商贸公司和刘某某上诉称：1、原审认定瑞龙商贸公司构成违约错误。双方在租赁合同中约定，汪XX应在租赁合同签订后一个月内支付剩余的160万元租金，瑞龙商贸公司在租赁合同签订后二个月内交房。汪XX所负付款义务在先，瑞龙商贸公司交房义务在后，在汪XX未足额支付160万元的情况下，根据合同法关于“先履行抗辩权”的规定，瑞龙商贸公司有权拒绝交房。租赁物一层的三间门面房在签订租赁合同前就已经出售，汪XX在签订租赁合同时也明知，只是租赁合同关于租赁物的表述不当，原审认定瑞龙商贸公司未按租赁合同约定交付全部房屋构成违约错误。汪XX已经实际进驻租赁房屋，原审认定瑞龙商贸公司没有交付租赁物错误。2、汪XX构成违约，原审不予认定错误。租赁合同签订后，汪XX未按约定在一个月内支付160万元租金构成违约，在双方于2008年1月6日签订承诺书，约定“第一年租金2008年1月10日前到瑞龙公司帐户50万元”后，汪XX仍未按双方的约定付款，再次违反双方约定；汪XX在装修时，未经瑞龙商贸公司同意改变房屋结构；未获得设置医院的最终批文，均构成违约。3、原审判决赔偿400万元违约金过高，显失公正。合同年租金仅180万元，汪XX的损失经鉴定仅43万余元，而双方约定的违约金却高达400万元，远远超过实际损失，请求二审法院予以减少。请求二审法院依法改判。

汪XX答辩称：1、原审关于违约责任的认定正确。瑞龙商贸公司在汪XX支付了第一年租金180万元的情况下，并未按照双方约定于2008年正月底前交付租赁物是事实。大量的装修是由瑞龙商贸公司根据汪XX提交的装修方案实施的，瑞龙商贸公司主张装修改变房屋结构，且未经其同意没有依据。汪XX虽然进驻租赁物，这是根据租赁合同关于汪XX实施部分装修的约定而进驻施工的，并非是对租赁物的接收。租赁合同约定租赁物经双方验收后认同合格时为限，瑞龙商贸公司在既未实际组织双方对租赁物进行验收、交接，又提不出双方验收认同合格的证据的情况下，主张租赁物已经实际交付没有依据。原审认定瑞龙商贸公司构成违约证据充分。汪XX并不存在违约行为。2、双方在合同中约定违约金数额为400万元，且汪XX因本案租赁合同解除导致的损失高达x元，原审判决瑞龙商贸公司赔偿汪XX违约金400万元并未超出实际损失数额。请求二审维持原判。

平桥区教体局陈某称：平桥区教体局不是本案租赁合同的当事人，不应承担任何责任。请求二审维持平桥区教体局不承担本案责任的判决。

根据各方当事人的上诉、答辩、陈某情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、本案租赁合同履行过程中何方存在违约，应如何承担违约责任。2、双方在租赁合同中约定的违约金400万元是否过高，应否调整。

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明，

1、经鉴定，汪XX实施的食堂、影像中心建设、电梯井改造、门洞改造、水管安装及吊顶、窗帘盒、方木、吊杆施工，工程价值合计为x.59元。

2、汪XX与北京英发康美技术开发有限公司于2007年8月签订《购销合同》，约定购买PDT激光机一台。并根据合同约定预付货款25万元。汪XX主张该项损失25万元。

3、汪XX以北京长峰医院名义于2008年3月17日与沈阳东软医疗系统有限公司签订CT机购销合同一份，约定：购CT一套；交货地点为河南信阳市平桥区，安装调试地点为河南信阳妇女儿童医院；交货期：双方约定合同生效后30日内卖方按约定发货；违约责任：买方在发货期内未向卖方支付全部定金和发货前款的，在给予十日的合理期限届满后，视为买方拒绝履行合同，……买方所支付的定金不予退还；付款条件及方式：合同签字后，买方在十日内付定金10万元，发货前，买方再付70万元，卖方收到该笔款项后按约定发货。2008年3月25日，北京长峰医院代转付定金10万元。汪XX以厂家已制作完毕为由，主张该项损失370万元。

4、汪XX于2007年10月28日以信阳妇女儿童医院名义与郑州大通电梯有限公司签订购销合同一份，约定：购买电梯一台，价格25.5万元；合同经双方签字生效，需方于十日内预付定金3万元，……提货前需方再付14.5万元……。汪XX支付定金3万元。汪XX以厂家已制作完毕为由，主张该项损失25.5万元。

5、汪XX于2007年12月8日以信阳妇女儿童医院名义与湖北大家广告装饰工程有限公司签订建设工程设计合同一份，对本案租赁物进行装修设计，设计费2万元。汪XX已支付1万元，汪XX以装修设计已完成，主张该项损失2万元。

6、汪XX于2007年11月16日以信阳妇女儿童医院名义与河南新虹天科技有限公司签订监控系统施工合同一份，约定：由河南新虹天科技有限公司实施监控系统施工，价款总额为5.58万元。汪XX已实际支付5000元，主张该项损失5000元。

7、汪XX于2007年10月29日以信阳妇女儿童医院名义与新乡春潮医疗器械有限公司签订合同一份，约定：由新乡春潮医疗器械有限公司提供医用中心供氧系统，合同价款40万元；付款方式：合同签订后5天内预付3万元……，违约责任:单方解除合同，需负担合同总额50%的损失费。汪XX于2007年11月14日付款3万元，主张该项损失3万元。

8、信阳妇女儿童医院于2007年11月29日支付担保审核费2.5万元。

本院认为：一、关于本案租赁合同履行过程中何方存在违约的问题。

1、关于瑞龙商贸公司是否违约的问题。

首先，关于瑞龙商贸公司是否交付了租赁物的问题。

瑞龙商贸公司在二审中主张租赁物已经实际交付，依据是汪XX一方已经实际进驻租赁物并进行装修。但汪XX抗辩称，本案租赁物没有交付，其进驻进行装修是根据租赁合同的约定履行装修义务，而不是基于对租赁物的交接，本案租赁物并没有进行交接、验收。

本院认为，双方于2007年10月16日在租赁合同第五条约定，瑞龙商贸公司保证在合同生效后两个月内将房屋交付给汪XX使用，瑞龙商贸公司交房时要完成房屋的全部预计的基建和装修工程，铺设好前、后院大楼外面的地平，保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，并经双方验收后认同合格为限。这是双方关于租赁物交付时间和交付标准的约定。双方虽于2008年1月6日在承诺书中对租赁物的交付时间达成了新的合意，约定瑞龙商贸公司按双方商定的项目施工，保证在2008年农历正月底前交接，但双方对于租赁物的交付条件和标准并未形成新的合意，故仍应以双方在租赁合同第五条约定的租赁物交付标准，判断瑞龙商贸公司是否履行了租赁物交付义务，及交付的租赁物是否符合双方的约定。鉴于双方在租赁合同第6条约定，汪XX承担租赁物1-X层内部墙面刮塑、房屋吊顶的装修和灯具、水龙头、开关、插座，中心供氧、医院传呼系统及病人电梯的安装及地下室简易装修；而瑞龙商贸公司在二审中认可汪XX进驻租赁房屋进行装修的时间是在2007年10月16日后不久，该进驻时间亦在双方签订承诺书之前，如果是基于双方对租赁物的交接而进驻，与双方在2008年1月6日签订的承诺书中约定于2008年正月底（公历2008年3月7日前）交付租赁房屋相矛盾。故综合本案现有证据分析，汪XX进驻租赁房屋是基于履行装修的行为，而非基于双方对租赁房屋的交接。故在瑞龙商贸公司举不出证据证明向汪XX交付了租赁房屋，且汪XX否认已经交付的情况下，原审认定瑞龙商贸公司没有实际交付租赁房屋并无不当。瑞龙商贸公司关于已经实际交付租赁房屋的上诉理由，证据不足，不予采信。

其次，关于瑞龙商贸公司未交付房屋是否属于行使“先履行抗辩权”的问题。

本院认为，双方虽在租赁合同中约定，汪XX在租赁合同生效后向瑞龙商贸公司支付定金20万元，在租赁合同签订一个月内获取设置医院批文并支付剩下的160万元房租；瑞龙商贸公司在合同签订后2个月内将房屋按规定项目完成基建和装修任务，将楼房移交给汪XX使用。但双方在2008年1月6日签订的承诺书中对付款和交付租赁房屋的时间又达成了新的合意，即：瑞龙商贸公司保证在2008年农历正月底前交接；汪XX付款50万元并在2008年1月10日前到瑞龙商贸公司帐户，剩余10万元在双方交接后3天内到瑞龙商贸公司帐户。从双方新达成的上述合意内容分析，瑞龙商贸公司交付房屋义务在先，汪XX支付全部租金义务在后。原审鉴于在汪XX已经足额支付180万元租金的情况下，瑞龙商贸公司仍未交付租赁房屋，而认定瑞龙商贸公司构成违约正确。瑞龙商贸公司关于未交付租赁房屋系依法行使“先履行抗辩权”的上诉理由不能成立。

第三，关于出售租赁房屋中的门面房的问题。

本院认为，虽然刘某某将租赁房屋一层的三间门面房出售给案外人的时间在双方签订租赁合同之前，但原审鉴于双方在本案租赁合同中明确约定本案租赁物为新建的一栋十层连同地下室的楼房及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施，且瑞龙商贸公司举不出证据证明签订租赁合同时汪XX已知悉该门面房被出售，而对瑞龙商贸公司关于其本意是已售门面房不在租赁范围内，合同关于租赁物的条款文字表述不当的抗辩理由不予采信，并无不当。

综上，原审认定瑞龙商贸公司构成违约正确，应予维持。瑞龙商贸公司关于其不构成违约的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

2、关于汪XX是否违约的问题。

首先，关于汪XX是否逾期付款的问题。

本院认为，双方在承诺书中约定，第一年租金50万元应于2008年1月10日前到瑞龙商贸公司帐上，但汪XX直至2008年1月11日才支付该50万元，该款于2008年1月14日才到瑞龙商贸公司帐上。汪XX的付款行为存在逾期4天的情况，不符合双方的约定。原审对此未予认定不当，本院予以纠正。

其次，关于汪XX是否未经瑞龙商贸公司同意，改变房屋结构的问题。

根据租赁合同的约定，地下室等简易装修是由汪XX一方进行施工，其他大部分装修工程是在汪XX一方提供装修方案后，由瑞龙商贸公司具体实施的。且瑞龙商贸公司既没有对该装修方案提出异议，并已按约定和装修方案实施装修，也没有举出确切证据证明汪XX装修时未经其同意擅自改变了房屋结构，故原审关于瑞龙商贸公司主张汪XX擅自改变房屋结构构成违约的理由证据不足的认定，并无不当。

综上，瑞龙商贸公司关于汪XX逾期付款构成违约的上诉理由成立，应予支持；关于汪XX擅自改变房屋结构构成违约的上诉理由证据不足，不予支持。

二、关于本案违约责任应如何承担的问题。

1、关于汪XX的违约责任承担问题。

虽然汪XX存在支付50万元租金逾期4天的情况，但在租赁物尚未交付，根据双方约定第一年租金中的最后一笔10万元支付条件尚未成就的情况下，其全额支付了第一年租金180万元，故从汪XX履行租赁合同的全过程分析，汪XX并无不愿意履行租赁合同的意思表示或行为，所以，该单笔租金逾期4天不构成根本违约。根据双方关于逾期支付租金6个月内应承担按月千分之五计算滞纳金的约定，汪XX应承担支付滞纳金333元的违约责任。

2、关于瑞龙商贸公司的违约责任承担问题。

本院认为，鉴于瑞龙商贸公司在汪XX足额支付第一年租金180万元的情况下，没有按照双方约定交付租赁物，原审据此认定瑞龙商贸公司构成根本违约正确，判决瑞龙商贸公司承担违约责任并无不当。

首先，关于汪XX的损失问题。

本院认为，（1）汪XX根据租赁合同的约定对租赁物进行装修和土建施工发生的费用，是租赁合同不能履行导致的直接损失，该部分损失经鉴定为x.59元，对该部分损失应予认定。另外，鉴于鉴定结论附表显示，鉴定结论中已经包含材料费和相关费用，故对汪XX主张的工程监管费6000元及装饰、土建工程中购材料费用4.8万元不予支持。（2）关于汪XX主张为履行租赁合同订购激光机支付的预付款25万元、安装监控系统损失5000元、中心供氧系统预付款3万元的问题。鉴于上述三项费用均已实际发生，且购销合同因本案租赁合同解除而无法继续履行，故上述款项应作为损失予以认定。（3）关于购买CT机的损失。根据CT机购销合同的约定，买方拒绝履行合同的责任为已经支付的定金10万元不予退还；且该购销合同对发货条件有明确约定，汪XX在仅实际支付了定金10万元，未支付发货前款的情况下，以厂家已制作完毕为由，主张该项损失370万元证据不足。鉴于该购销合同的签订时间在本案租赁合同约定的房屋交付时间之后，且在瑞龙商贸公司未按约定时间交付房屋的情况下，汪XX应预见到租赁合同可能存在无法履行的风险，而应采取措施避免损失的扩大，故此项损失认定为10万元为宜。（4）关于汪XX主张的订购电梯损失的问题。鉴于订购电梯是为了履行房屋租赁合同，故在租赁合同不能履行的情况下，对汪XX因订购电梯所产生的损失预付定金3万元应予认定。汪XX以厂家已制作完毕为由，主张该项损失25.5万元依据不足，不予支持。（5）关于装修设计费2万元。鉴于该装修设计已经完成，该项损失应认定为2万元。（6）担保审核费用2.5万已实际发生，应予认定。（7）关于汪XX主张的聘用人员工资支出、职工住宿及办公用房租赁费、招待费、水电费、办公费等损失问题。鉴于汪XX聘用人员的时间早于本案租赁合同的签订时间；且汪XX支出上述费用是为了筹备信阳妇女儿童医院，不是因履行本案租赁合同而发生的支出，故汪XX关于上述费用支出属于本案租赁合同不能履行导致的损失的主张不能成立，不予支持。

其次，关于双方约定的违约金400万元是否过高，应否调整的问题。

瑞龙商贸公司上诉主张双方约定的违约金400万元过高，远远超出了汪XX的实际损失，请求予以调整。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，结合汪XX的损失情况，双方约定的违约金400万元存在过分高于损失的情形，依法应予调整。鉴于双方在租赁合同履行过程中均存在违约行为，根据本案租赁合同的履行情况、双方的过错程度、汪XX的损失情况，以及本案租赁合同解除对汪XX与第三方签订的购销合同的履行所造成的影响程度等因素综合分析，本院认为，本案违约金数额调整为130万元为宜。

另外，原审鉴于平桥区教体局不是本案租赁合同当事人，该租赁合同对其没有约束力，而判决驳回要求平桥区教体局承担责任的请求并无不当。本院对此部分判决予以维持。

综上，瑞龙商贸公司和刘某某的上诉理由部分成立，对成立部分予以支持，其余部分予以驳回。原审认定部分事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持信阳市中级人民法院（2008）信中法民初字第X号民事判决第一、三、四项，即“一、解除汪XX与信阳市瑞龙商贸有限公司于2007年10月16日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回汪XX的其他诉讼请求；四、驳回信阳市瑞龙商贸有限公司的其他反诉请求”。

二、变更信阳市中级人民法院（2008）信中法民初字第X号民事判决第二项为：信阳市瑞龙商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向汪XX退还租赁费180万元，支付违约金130万元。刘某某对上述款项承担连带责任。

三、汪XX于本判决生效后十五日内支付给信阳市瑞龙商贸有限公司滞纳金333元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉费x元，由汪XX负担x元，瑞龙公司、刘某某负担x元；保全费5000元、鉴定费x元由瑞龙公司、刘某某负担。一审反诉费x元、鉴定费x元，由瑞龙公司、刘某某负担。

二审案件受理费x元，汪XX负担x元，瑞龙公司、刘某某负担10万元。

本判决为终审判决。

审判长张黎东

代理审判员陈某云

代理审判员连宇川

二○一○年六月十五日

书记员刘某清