鞍山市中级人民法院

民事判决书

（2005）鞍民一初字第X号

原告：鞍山人民商场有限责任公司。住所地：鞍山市铁东区X街X号。

法定代表人：赵某，董事长。

委托代理人：丁某某，该商场副总经理。

委托代理人：琚勇男，辽宁博慧律师事务所律师。

被告：鞍山市立山区百姓商场。

被告：鞍山市百姓超市。住所地：鞍山市立山区深沟寺10区。

投资人：于丁某，经理。

委托代理人：姚某某，女，X年X月X日出生，汉族，鞍山市百姓超市经理。住所地：鞍山市铁东区山南福利委X组。

委托代理人：史新宇，辽宁弘扬律师事务所律师。

原告鞍山人民商场有限责任公司（以下简称人民商场）因与被告鞍山市立山区百姓商场（以下简称立山百姓商场）、鞍山市百姓超市（以下简称百姓超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2005年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2005年12月26日、2006年4月5日公开开庭进行了审理。原告人民商场的委托代理人琚勇男，被告百姓超市的委托代理人姚某某、史新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告人民商场诉称：2000年6月30日原告与被告立山百姓商场签订了租赁协议书，原告将其所属的新北一楼、二楼，老北一楼租赁给立山百姓商场为经营场地，租赁期限为5年，自2000年7月15日起至2005年7月14日止，租金为每年人民币70万元，协议同时还约定：立山百姓商场负责原告现有职工67人的工作安排。协议签订后，原告将租赁物交由立山百姓商场经营。在租赁期内，立山百姓商场如期交纳租金，但未履行安排原告67名职工的承诺。2001年8月原告与新一佳商场签订了租赁协议，待被告租赁期满后原告应将被告租赁的商场交给新一佳商场租赁经营，对此协议立山百姓商场以及现在经营的百姓超市都是知道的。2005年6月原告通知立山百姓商场租赁期将满，原告将收回商场的经营权。租赁期满后，实际经营商场的百姓超市未按期将租赁物交给原告，在双方没有达成新的协议时，被告继续占用租赁物，而对原告要求交还租赁物的要求视而不见，为了缓解资金紧张，原告收取了百姓超市两个月租金（拒不倒出商场期间的租金）并通知被告在近期内立即倒出。由于二被告的违约行为致使原告不能按期将租赁物交给新一佳经营，造成对新一佳的违约并承担了违约责任，给原告造成了巨大经济损失，故要求被告倒出租赁的商场交还给原告,判令立山百姓商场承担违约金x元，赔偿因违约而给原告造成的直接损失125万元。

被告立山百姓商场未答辩。

被告百姓超市未作书面答辩，庭审中辩称：1、被告不同意迁出商场，因为当时原告将商场租赁给新一佳时百姓超市不知情，且在2002年对承租的商场进行了装修，因此百姓超市不同意搬走；2、不同意赔偿原告要求安置员工等的损失137万元及直接损失125万元，因为原告的员工根本不到我处上班，没办法安置。

经审理查明：2000年6月30日人民商场与立山百姓商场签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方（人民商场）将所属新北一楼、二楼，老北一楼租给乙方（立山百姓商场）为经营场地，租赁期限为5年，自2000年7月15日起至2005年7月14日止，每年租金70万元，自本协议生效之日起10日内一次性付清半年租金，乙方负责甲方现有职工67人的工作安排，办好职工福利待遇，不得随意将职工放假、下岗处理，乙方对经营场所进行改造装修必须征得甲方同意，各种手续及费用乙方自理；本协议终止后，动产部分归乙方自行处理，一切不动产无偿归甲方所有，不论什么原因，乙方逾期欠交租金一个月内收取5%的滞纳金，一个月后甲方有权终止协议等。乙方代表签名人是于丁某。

另查，在租赁期内，被告立山百姓商场不拖欠原告人民商场房屋租金。

另查，在鞍山市工商局未查到立山百姓商场的企业注册登记，百姓超市提出立山百姓商场已经注销，但无依据。

另查，鞍山市百姓超市的营业执照为个人独资企业，投资人姓名为于丁某。

另查，原告人民商场自2005年8月4日起至11月11日止计4次收取了百姓超市的房屋租金，每月收取x元，计x元。

另查，2005年8月8日原告人民商场向被告百姓超市借款人民币20万元。双方均同意用该借款抵顶房屋租金。

上述事实，原告提供的证据有：2000年6月13日原告与被告立山百姓商场签订的租赁协议书，2005年8月8日人民商场向百姓超市借款20万元的收款收据，2005年8月4日、9月9日、10月10日、11月14日人民商场收取百姓超市房屋租金的收款收据，2005年8月29日、2005年10月10日人民商场通知百姓超市倒出承租房屋的通知。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。原告提供的2005年10月24日、2006年2月20日人民商场通知百姓超市倒出承租房屋的通知，人民商场2003年-2005年取暖费及职工工资、2001年8月28日人民商场与新一佳超市签订的承包经营合同书、2006年1月10日人民商场与新一佳超市的补充协议，因被告否认，人民商场又提供不出有效的证据证明上述证明材料的真实性及与本案的关联性，本院不予以采信。

本院认为，原告与被告立山百姓商场于2000年7月15日签订的房屋租赁合同已于2005年7月14日租赁期届满，原告陈述在租赁期内立山百姓商场不拖欠房屋租金，即合同期内的房屋租金立山百姓商场已经全部给付原告，而立山百姓商场租赁的房屋现由百姓超市在此经营，故原告要求立山百姓商场倒出租赁的房屋的请求无理，本院不予支持。关于原告提出要求被告立山百姓商场承担其67名员工的工作安排，承担违约金x元的问题。经查，在5年的合同期内原告未主张该权利，双方在合同中亦未约定每名员工的工资及福利待遇如何给付，给付的数额多少，而这67名员工亦未与立山百姓商场签订任何劳动合同，同时立山百姓商场也不拖欠原告房屋租金，故立山百姓商场在租赁期内没有违约，在合同期满后原告要求立山百姓商场承担67名员工的工作安排，承担违约金无理，本院不予支持。

关于原告提出要求被告百姓超市倒出承租的房屋，交还给原告的问题。经查，在原告与立山百姓商场签订的房屋租赁合同期满后，立山百姓商场未将承租的房屋交还给原告，而是交给被告百姓超市经营，原告在告知百姓超市倒出该房屋无果的情况下陆续向百姓超市收取了四个月的房屋租金，每月x元，用于给其员工开工资，鉴于原告收取了百姓超市的房屋租赁，应视为原告与百姓超市订立了不定期的房屋租赁合同，月租金为x元。依据法律规定，该租赁合同的出租方可以随时解除合同，作为原告的出租方据此要求承租方百姓超市倒出承租的房屋交还给原告的请求符合法律规定，本院予以支持。但考虑到百姓超市的实际情况，应给予其合理的期限，在合理限期届满后倒出承租的房屋。

关于原告提出要求被告百姓超市赔偿其损失125万元的问题。经查，原告提出该125万元的组成是赔偿新一佳超市115万元，百姓超市欠租金（2005年12月-2006年4月）x.65元，前期2005年1月-11月租金尾欠款x.63元，减去20万元借款，计125万元。对人民商场提出要求百姓超市赔偿其赔偿新一佳115万元的损失问题。因该损失涉及到案外人新一佳，且原告与新一佳就该115万元的纠纷正在法院审理中，没有结论，故本案对原告要求被告百姓超市赔偿该损失的请求不予支持，若原告与新一佳的纠纷解决完毕，涉及到百姓超市，原告可另行诉讼。对原告要求被告百姓超市给付拖欠的房屋租金（2005年12月-2006年4月）x.65元的问题。因百姓超市自2005年7月15日起至今使用承租的房屋，只交付了4个月的房租费，每月x元，故对原告要求百姓超市给付拖欠的房屋租金的请求应予支持。因双方均同意原告向百姓超市借款20万元抵顶该期间的房屋租金，对此应予准许，故在计算百姓超市给付原告房屋租金时将该20万元计算在内。对原告提出百姓超市前期2005年1月-11月拖欠房屋租金尾欠款x.63元的问题。经查，2005年1月-7月是立山百姓商场承租该房屋，原告陈述立山百姓商场在租赁期内不拖欠房屋租金，故其要求百姓超市给付其该租金尾欠款无依据，本院不予支持；2005年8月-2005年11月百姓超市使用该承租的房屋，因双方没有签订书面的房屋租赁合同，依据原告收取房屋租金的情况，应视为该房屋的租金每月x元，故原告要求百姓超市给付其租金尾欠款无依据，本院不予支持。

关于被告百姓超市提出其在承租期内对承租的房屋进行装修，支付了一定的装修费用的问题。经查，百姓超市对该项请求未提起反诉，故本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，判决如下：

一、被告鞍山市百姓超市于2006年5月14日前倒出承租的房屋，交还给原告鞍山人民商场有限责任公司；

二、被告鞍山市百姓超市给付原告鞍山人民商场有限责任公司拖欠的房屋租金x元（2005年12月-2006年5月，每月x元，已扣除20万元借款）；

三、驳回原告鞍山人民商场有限责任公司对被告鞍山市立山区百姓商场的诉讼请求；

四、驳回原告鞍山人民商场有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费x元，原告鞍山人民商场有限责任公司负担x元，被告鞍山市百姓超市负担6868元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审判长梁常莉

审判员衣晓鹏

代理审判员富春玖

二00六年四月二十六日

书记员王岩