原告上海X超市有限公司，住所地上海市X区X路X号。

法定代表人程X，经理。

委托代理人贾X、金X，上海X律师事务所律师。

被告X商业（上海）有限公司，住所地上海市X区X路X号X室。

法定代表人K某,总裁。

委托代理人窦X、刘X，X律师事务所上海分所律师。

原告上海X超市有限公司诉被告X商业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海X超市有限公司的法定代表人程X、委托代理人贾X、金X，被告X商业（上海）有限公司的委托代理人窦X、刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海X超市有限公司诉称，2008年2月27日，原告就出租上海市X区X路X弄X楼商铺房屋（以下简称系争房屋）而与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定该房屋第一、二年的租金标准为每日每平方米建筑面积为人民币3元（以下币种均为人民币），租赁期内该房屋内的水、电、物业管理费等费用均由被告负担；并约定被告应每3个月支付一次租金，于每三个月之首月的第五日支付，如有拖欠被告应按所欠租金两倍的数额向原告支付违约金，合同还约定了被告逾期支付租金超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告支付相当于两倍日租金的违约金，且被告非根据合同约定或者法律规定，擅自提前终止租赁的，应当在原告收到解约通知后的10日内按提前解约天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约将系争房屋交付被告使用，但被告却存在逾期支付房租情况，具体表现在2009年9月至同年11月的房租被告应于2009年9月5日之前支付，被告于2009年10月29日才支付，2009年12月至2010年2月的房租被告应于2009年12月5日支付，被告迟于2010年1月13日支付，且租赁期间被告还拖欠部分物业管理费未支付。针对被告的上述违约情形，原告已通过律师发函至被告要求解除租赁合同并由被告承担违约责任，现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2008年2月27日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付逾期支付2009年9月至同年11月期间租金的违约金160,080元；3、被告向原告支付逾期支付2009年12月至2010年2月期间的违约金160,080元；4、被告向原告支付2010年1月11日至2010年2月28日期间的违约金83,520元、2010年3月1日至2014年2月28日期间的违约金2,871,448元，合计2,954,968元；5、被告按每月1，865.54元标准向原告支付2008年2月28日至2010年1月11日止欠付的物业管理费42,907.42元。

被告X商业（上海）有限公司辩称，原告作为出租方及时向被告开具发票是其应尽义务，根据租赁合同的约定，只有在被告没有正当理由延迟支付租金超过一个月情况下，原告才有权单方面解除合同并要求追究被告的违约责任，但在合同履行过程中，原告自合同签约之日始至诉讼时一直未能向被告提供系争房屋的租金发票，被告曾就此数次向原告提出开具发票的请求均遭原告无理拒绝，原告拒绝出具发票的行为已对被告进行税收抵扣造成影响，因此应认定原告先行构成违约，被告迟延支付租金的行为应认定为依法行使先履行抗辩权，被告在履约过程中并无违约之处。且即便如原告所述被告构成逾期支付租金的违约情形，原告也未就此提供确已造成其遭受实际经济损失的依据，故原告在第二、三项诉请中所主张的违约金数额明显过高，应予调整。而原告在第四项诉请中所主张的提前解除合同违约金与合同约定的适用条件并不适合，该项主张并无依据。就原告主张的物业管理费，双方曾明确约定只有在原告出具发票的情况下被告才予以支付，现原告未向被告开具物业管理费发票，被告有权暂缓支付，故不同意原告的全部诉讼请求。

经审理查明，2008年2月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，合同约定系争房屋建筑面积为290平方米；租期自2008年2月28日至2017年2月28日；系争房屋第一年和第二年每平方米建筑面积日租金为3元，从并包括第三年至第六年的租金以每年百分之五的递增率计算。乙方每3个月支付一次租金，并于每三个月之首月的第五日支付。如有拖欠，乙方应按所欠租金两倍的数额向甲方额外支付违约金。该合同第5.1条约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的保证金计52,925元，在甲、乙双方终止本合同时,甲方应将该保证金在扣除根据本合同应由乙方承担的费用后无息退还乙方。第5.2条约定租期内，该房屋内发生的与水、电、煤气、通讯、有线电视及物业管理等相关的其它费用（租金除外）由乙方按公用事业单位的收费标准承担。该合同第9.2.5条中还约定，乙方（无正当理由）不支付租金超过一个月的，守约方可以书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方支付违约金相当于二倍日租金的金额；如违约行为造成守约方损失且该违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方应进一步赔偿。该合同第10.6条还约定乙方非根据本合同的约定或者法律规定，擅自提前终止租赁的，甲方应当在收到解约通知后的10日内按提前解约天数的租金的2倍，由乙方向甲方支付违约金。如此违约金不足赔偿甲方损失的，乙方应进一步赔偿。

2009年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，双方在该协议中约定有如下内容：“在租赁合同有效期内，乙方每月向甲方缴纳物业管理费为1,865.54元整。除本条所述费用外，甲方不得再以任何方式、因任何理由要求乙方缴纳物业管理费。乙方应补交自租赁期限开始，即自2008年2月28日起至2009年10月27日止，共计20个月的物业管理费总计为37,314.8元。本协议签订后甲方向乙方开具上述物业管理费合法足额的发票，乙方收到发票后将上述物业管理费一次性支付给甲方。2009年10月27日后的物业管理费按租赁合同约定每三个月与租金一并支付给甲方。甲方必须在乙方付款前提前十个工作日向乙方提供每期物业管理费的正式发票，并将发票以有送达记录的方式送交到X店，否则乙方有权暂缓支付物业管理费，直到收到物业管理费的正式发票为止”。

2010年1月6日，原告委托律师发函至被告称，因被告存在逾期支付租金行为，故被告已构成违约，要求：“一、收到本函后三个工作日内，按2009年9月至2009年11月期间的三个月租金之和的两倍标准向上海X超市有限公司支付违约金；二、解除与贵公司于2008年2月27日签订的《房屋租赁合同》；三、收到本函后三个工作日内，贵公司向上海X超市有限公司支付2009年12月1日起至解除合同之日止的租金及相应的违约金，并赔偿给上海X超市有限公司从解除合同之日起至2017年2月28日止的租金损失”。本案审理中，被告确认已于2010年1月11日收到该律师函。

本案审理中，原、被告双方均确认被告分别于2009年10月29日、2010年1月13日支付系争房屋2009年8月28日至同年11月27日、2009年11月28日至2010年2月27日期间的租金各80,040元。原告并确认本案所涉房屋租金及物业管理费的相关发票均已开具，但因被告拒绝支付开票税金，故至今仍未交付被告。双方亦确认双方已于2010年3月27日就系争房屋的返还进行交接，被告已于该日将系争房屋返还原告并已将此前租金支付完毕。

本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，原、被告双方就系争房屋所签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。被告作为承租方应当按约及时履行租金支付义务，在其存在逾期支付租金的情况下，应当承担违约责任。被告虽辩称其延付租金是基于原告未能提供租金发票而采取的先履行抗辩行为，故被告并不构成违约，但在双方当事人所签订租赁合同及补充协议中并无原告开具并提供租金发票的特别约定，相对原告而言开具并提供发票并非其合同义务，故对被告提出的先履行抗辩权的主张本院不能成立，对其该项辩称意见本院不予采纳。根据本院所查明的事实，被告在2009年8月28日至同年11月27日及2009年11月28日至2010年2月27日期间的租金支付中存在延期支付情形，该延期支付租金的行为已构成违约，对原告要求解除合同并要求被告承担逾期支付违约金的诉讼请求，本院应予支持，但对原告主张违约金的具体金额相比较被告履行合同情况及原告能否提供其应该违约行为而造成实际经济损失而言明显过高，本院予以调整。原告于2010年1月向被告发函确认解除合同，该函件于2010年1月11日送达被告，故本院确认系争房屋的租赁合同于2010年1月11日解除，合同解除后原告应承担保证金的返还责任。根据原、被告双方所签订的租赁合同及补充协议的约定，被告应当承担物业管理费的支付义务且已对物业管理费的金额进行了确认，故对原告要求被告支付欠付物业管理费的诉讼请求，本院亦应予以支持，但双方在补充协议中已约定在原告向被告开具物业费发票的情况下才能收取物业管理费，故在原告请求被告支付物业管理费应以其开具并提供发票为前提。至于原告要求被告按租金标准支付合同解除之日至合同到期之日违约金的诉讼请求，因本案中被告的违约行为并不符合租赁合同中所约定的该违约金支付条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但鉴于合同解除后，必然会导致原告可得利益损失，故酌情确定被告按照一个月租金标准支付原告实际损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四之规定，判决如下：

一、原告上海X超市有限公司与被告X商业（上海）有限公司于2008年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2010年1月11日解除；

二、被告X商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内以人民币80,040元为基数并按中国人民银行公布的同期一年期贷款利率的四倍标准分别支付原告上海X超市有限公司2009年9月6日至2009年10月29日、2009年12月6日至2010年1月13日期间的逾期付款违约金；

三、被告X商业（上海）有限公司应于原告上海X超市有限公司向被告交付自2008年2月28日至2010年1月11日期间的上海市X区X路X号房屋物业管理费发票之日支付原告上海X超市有限公司物业管理费人民币41,948.56元；

四、原告上海X超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告X商业（上海）有限公司保证金人民币52,925元；

五、被告X商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海X超市有限公司人民币26,680元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币33,344元，由原告上海X超市有限公司负担人民币27,000元，被告X商业（上海）有限公司负担人民币6,344元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长施某

审判员陈某

代理审判员周某

书记员尉某见习书记员纪某