上诉人(原审原告、反诉被告)杨某某。

上诉人(原审原告、反诉被告)温某某。

上列两上诉人共同委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。

上列两上诉人共同委托代理人李春艳，上海陈明律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)高某甲。

被上诉人(原审被告、反诉原告)谢某某。

被上诉人(原审被告、反诉原告)高某乙。

法定代理人谢某某(母女关系)。

上诉人杨某某、温某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市X路X弄某号X室房屋(以下简称系争房屋)权利人为杨某某、温某某。2009年7月4日，杨某某、谢某某经上海住商房地产经纪有限公司(以下简称住商公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定出卖方以163万元(净到手)的价格出售系争房屋；买受方先支付首期房款100万元用于出卖方归还银行贷款并办理抵押权注销；交易中出卖方所产生的营业税、个人所得税、中介费等由买受方承担；双方同意合同价作低为145万元或以交易中心最低过户控制价为准等内容。该协议签订后，谢某某支付定金10万元。同年7月10日，杨某某、温某某与高某甲、谢某某、高某乙(以下简称高某甲等)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价为143万元。7月13日，高某甲等向杨某某、温某某支付购房款90万元。7月20日，杨某某、温某某向银行申请提前还款并于8月19日一次性结清贷款余额81万余元。同期，高某甲等向银行申请贷款并获审核批准。

2009年9月3日，双方共同至房地产交易中心办理产权过户手续，但因房价约定过低而未获相关部门审核通过。同日，杨某某、温某某(甲方)、高某甲等(乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》(落款时间仍书写2009年7月10日)，载明房地产转让价为150万元；双方应于2009年9月16日前共同办理转让过户手续；合同第九条第3款载明：乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款20%作为违约金；合同第十条第3款载明：甲方未按约交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除合同，同时甲方应向乙方支付总房款20%作为违约金；补充条款约定：甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，且乙方办妥贷款审批手续后的5个工作日内办理房屋过户手续。若乙方贷款不足申请额度，则乙方应于办理过户，且交易中心出具收件收据当日，补足该不足部分。乙方应于签约后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，不及时办理且逾期超过15个工作日，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任；甲乙双方若有任何一方不履行买卖合同中的约定，则甲方应按合同第十条第3款之约定承担违约责任，乙方应按合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任；付款协议为：乙方于签约当日，支付第一笔房款87万元(含定金10万元)，过户当日乙方付第二笔房款37万元，乙方以贷款方式支付甲方第三笔房款25万元，该笔款项由乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户，剩余房款1万元于办妥交房手续之日支付。除此之外，双方还就买卖交易的其他条款进行了约定。

之后，高某甲等重新向银行申请贷款。2009年9月12日，杨某某、温某某将系争房屋交付高某甲等使用，高某甲等则支付杨某某、温某某房款38万元(含尾款1万元)。2009年9月16日前，高某甲等因故未获得25万元贷款审批。2009年9月30日，双方共同至交易中心，由高某甲等缴纳了交易税费，但未办理过户手续。

2009年10月28日，高某甲等向案外人张某某筹集资金25万元存入银行账户，并以短信形式通知杨某某，表示25万元已借到且存入账户，询问能否当天过户，否则如过几天则先将钱款返还他人，杨某某回复称可先将钱款返还。之后数日，高某甲等又多次短信询问过户事宜，但杨某某、温某某未予回复。

2009年11月2日，高某甲等向杨某某、温某某户籍所在地以及工作场所发函，要求杨某某、温某某五日内办妥抵押注销手续，并办理过户手续。

2009年11月6日，杨某某、温某某自行办理了抵押权注销手续并提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、高某甲等支付杨某某、温某某逾期付款违约金(2009年7月10日-13日，为1,458元；自2009年9月16日起至判决生效之日，按总房款163万元的日万分之三计算)；3、高某甲等支付杨某某、温某某解约违约金32.6万元。高某甲等反诉请求法院判令：1、杨某某、温某某协助高某甲等办理系争房屋的产权过户手续；2、杨某某、温某某支付高某甲等违约金(自2009年10月28日起算至实际过户之日止，按总房款163万元的日万分之三计算)。

原审审理中，住商公司工作人员高某到庭作证，称：“双方一共签订了一份居间合同和两份买卖合同。高某甲等贷款银行开始是我们联系的，签订第一份买卖合同的第二天高某甲等就向银行申请了贷款，后来我们到交易中心要求办理过户，但是交易中心审核后发现合同约定的成交价过低，所以没有过户成功。后来双方又签订了第二份买卖合同，合同价是150万元。新合同签订之后要重新申请贷款，签约后第二天我们又为高某甲等联系了贷款银行，而且就是之前审批通过的那家银行。当时已经是年底了，而且贷款金额又比较小，所以银行就借口高某甲的资信有问题，没有把贷款批下来。之后，高某甲等就通过朋友自己找了一家银行，重新签了新的贷款合同。国庆节之后，杨某某、温某某跟我说她急着用钱，所以希望高某甲等尽快支付25万元，然后我马上打电话联系高某甲等，高某甲等表示愿意以现金形式一次性将25万元付清。原本双方约好了在10月底前往交易中心办理过户，而且抵押可以在过户当日一起办理注销手续。在电话约好过户时间的当天下午，杨某某、温某某就跟我说要在原有的价格上再加5万元，之后双方没有谈成，所以交易最终没有成功”。对此，双方均表示证人陈述基本属实，但杨某某、温某某否认提出加价请求。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据本案查明的事实，双方买卖系争房屋的真实房地产转让价格为163万元，但双方为促成交易成功，共谋做低房价，由此导致双方签订的第一份房地产买卖合同未通过房地产交易中心审核而无法进行过户，对此，双方均存在过错。高某甲等虽未在第二份买卖合同约定的过户时间前获得银行贷款审批，但高某甲等重新申请贷款系双方共同做低房价引起，且双方合同中约定可以用现金补足的方式予以实际履行，高某甲等亦在合理期限内表示了相应的履行意愿，杨某某、温某某以高某甲等逾期付款构成根本性违约为由要求解除合同，赔偿解约违约金的请求，依据不足，难以支持。鉴于买卖合同大部分已实际履行，且双方除做低房价外无其它违法行为，高某甲等反诉要求杨某某、温某某协助办理过户手续，并无不妥，可予支持。关于杨某某、温某某要求高某甲等支付2009年7月10日-13日的逾期付款违约金，基于双方重新订立了买卖合同，应视为双方实际变更了原付款时间，杨某某、温某某该请求，理由不足，难以支持。至于双方各自要求对方赔偿争议发生后逾期履行的违约金，基于逾期履行与双方过错有关，行为人不能从其错误行为中获得额外收益，原审法院认为均不应支持，该后果应由双方各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、反诉被告杨某某、温某某应在本判决生效之日起十日内协助反诉原告高某甲、谢某某、高某乙办理上海市X路X弄某号X室房屋的产权过户登记手续(交易税费由反诉原告高某甲、谢某某、高某乙负担)；二、上述过户事项完成当日，反诉原告高某甲、谢某某、高某乙应支付反诉被告杨某某、温某某购房款25万元；三、驳回原告杨某某、温某某的诉讼请求；四、驳回反诉原告高某甲、谢某某、高某乙其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人杨某某、温某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人将系争房屋到中介挂牌，与中介说清到手价163万元，上诉人从未与被上诉人共谋做低房价。双方签订的第二份合同明确约定过户日为9月16日，逾期超过15个工作日上诉人即享有单方解除权，并且已经行使解除权，合同已经解除。而被上诉人直到10月28日才筹集资金25万元，已超过合同规定的合理期限，构成严重违约，故要求撤销原审判决第一至第三项，支持上诉人原审全部诉请。

被上诉人高某甲、谢某某、高某乙辩称，双方签订的第一份房地产买卖合同无法通过交易中心审核是由于双方共同做低房价，后于同年9月3日重新签订房地产买卖合同，被上诉人在合同约定的2009年9月16日办理转让过户手续之前已付清房款138万元，在得知未获得25万元贷款审批后即向上诉人提出用现金形式予以支付，并通过中介双方约定10月28日办理过户，但上诉人加以拒绝，并提出房屋加价出售，致双方至今未能履行过户手续，原审判决正确，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，双方当事人经住商公司中介签订的《房地产买卖居间协议》，约定出卖方以163万元(净到手)的价格出售系争房屋，双方同意合同价作低为145万元，故双方共谋做低房价系不争事实，导致双方签订的第一份房地产买卖合同未通过房地产交易中心审核，双方均存在过错。上诉人上诉称从未与被上诉人共谋做低房价，理由不能成立；

嗣后，双方重签买卖合同，上诉人将系争房屋交付被上诉人使用，被上诉人也支付了大部分房款，对余款25万元被上诉人虽未在该买卖合同约定的过户时间前获得银行贷款审批，但被上诉人确实表示了愿意以现金支付的履约诚意，上诉人亦未予以拒绝，后被上诉人在合理期限内筹集25万元房款要求上诉人办理过户，上诉人再以被上诉人逾期付款构成根本性违约为由要求解除合同，赔偿解约违约金，依据不足，难以支持。原审法院所作判决并无不当，上诉人杨某某、温某某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币6,211.45元，由上诉人杨某某、温某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘海邑

审判员周刘金

代理审判员徐冬梅

书记员邱静静