广州市海珠区人民法院
民事判决书
(2004)海民三初字第X号
原告广州市南越物业管理有限公司，地址广州市X路龙溪首约X号。
法定代表人叶某某，总经理。
被告刘XX，住所地广州市江南大道中路X街二巷X号XXX房。
原告广州市南越物业管理有限公司诉被告刘XX物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁苹独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，其公司是具有物业管理资质的企业，于2002年12月25日与广州市海珠区X村六幢高层大楼业主委员会(下称业委会)签订《物业管理委托合同》，约定业委会将广州市X路X村六幢高层大楼共x.04平方米委托其公司管理。被告的房屋正处于其公司物业管理范围内。该合同生效后，其公司自2003年1月1日起对该物业进行了包括楼宇消防、排污、供水、供电设施维护等内容在内的管理。被告本应按1.05元/月/平方米的标准按时向其公司缴交管理费，但被告在享受了其公司提供的物业管理服务的同时却拒交物业管理费、水电费、公电及维修费公摊等费用。故起诉要求：1、被告支付2003年5月至2004年3月的物业管理费853.93元(每月按77.63元计算)，及从2003年5月1日起至x年2月28日止按每日应交管理费的1%支付滞纳金1297.2元给其公司；2、被告支付2003年4月至2004年2月的水费728.07元、电费2388.51元、公电分摊216.48元及维修分摊99.9元，合计5584.09元给其公司；3、被告负担本案诉讼费。
被告辨某，原告与业委会签订的《物业管理委托合同》约定试用期为半年，之后其并没有与原告签订物业管理合同。原告实际并没有全面履行合同约定的管理义务，所提供的管理服务质量有问题，在管理上也存在漏洞，对其楼下XXX房住（略），所以其拒绝向原告缴交物业管理费。《广东省物业管理条例》没有规定收取滞纳金，故原告要求收取滞纳金没有依据。因此，其不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告领有《企业法人营业执照》，并取得房管部门核发的物业管理资质证书。2002年9月10日广州市海珠区国土资源和房屋管理局以海业登字(2002)X号文作出《关于同意第二届业主委员会登记备案的批复》，同意穗花新村六幢高层大楼第二届业主委员会登记备案，穗花新村六幢高层大楼第二届业主委员会自本批复发出之日起正式成立。
2002年12月25日原告与业委会签订《物业管理委托合同》，订明：业委会将穗花新村六幢高层大楼委托原告实行物业管理，物业类型：高层住宅、商铺，建筑面积x.04平方米，大厦设备设施：1、电梯；2、水电设备。委托管理期限2年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止(试用期半年)。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理，维修公共秩序等。业委会未移交维修基金给原告，发生的维修费用按其它细则执行(约定细则)。原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：(1)物业管理服务费；(2)代收水电费及公共水电分摊；(3)水电周转金及政府规定缴交的费用。本物业的管理服务费，由原告按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。(1)住宅：1.05元/月·平方米；(2)写字楼：2.50元/月·平方米；(3)商业：2.50元/月·平方米。公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的百分之一交纳滞纳金。其他约定：内容见合同附件(补充条款)，此合同附件双方签字认可，与物业管理委托合同具有同等法律效力。如物业管理单位营业执照到期未办续期物业管理合同约定的管理期限自然终止，原告以中标的标书为本合同的附件。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁。合同附件(一)列举托管物业名称地址(物业情况)，其中有：牡丹楼(江南大道中穗花北街X巷X号)。合同附件(二)为补充条款。其中一条款内容：维修设备、设施等费用按受益者自负的原则，以受益人为单位计算为分摊。当月发生当月分摊。该《物业管理委托合同》于同年12月31日经广州市海珠区国土资源和房屋管理局登记备案。
2003年1月28日广州市海珠区物价局向原告发出《备案受理书》，内容是：今收到你单位送来穗花新村六幢高层的有关资料。经审核，符合有关规定要求。根据广州市物价局《转发省物价局、省建委关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》(穗价[1999]X号)的有关规定，我局同意你单位与穗花新村六幢高层大楼业主委员会商定的物业管理收费标准，并受理备案。
2003年2月28日业委会向穗花新村六幢高层大楼业主发出《业主公约》，主要内容：为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，制定本公约，全体业主和物业使用人均须自觉遵守；本物业委托物业管理企业负责房屋、设备、设施、环境、治安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据业主委员会制定的各项规章制度；全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业对物业的各项管理工作；按规定、按时交纳物业管理服务费、房租、水电费，以及设施设备公共分摊等费用；等。
2003年6月27日原告向广州市海珠区国土资源和房屋管理局、广州市X村六幢高层大楼业主委员会递交《请求报告》，内容是《物业管理委托合同》中的第五章第二十条第3、(2)点规定，逾期缴交物业管理费的业主和物业使用人需缴滞纳金，滞纳金收取的比率为每日的百分之一，该《物业管理委托合同》是经签约双方确认并已在国土房管局登记备案，恳请国土房管局及穗花新村六幢高层大楼业委会根据已备案的合同条款给予证明。2003年6月28日和7月1日业委会和房管部门分别在《请求报告》上加具意见，证明情况属实。
被告是广州市海珠区江南大道中路X街二巷X号XXX房的产权人和实际使用人，该屋建筑面积73.94平方米。被告于1990年入住上述房屋，已向原告缴交2003年1月至4月的物业费及代收水费、电费和分摊费用。从2003年5月起被告没有向原告缴交物业管理费。诉讼中，被告对所欠原告物业管理费、水费、电费、公电分摊费及维修分摊费的期间和金额无异议。
另，被告在庭审后向本院提出管辖异议，认为本案不由本院受理。
本院认为，广州市海珠区X村六幢高层大楼业主委员会是该六幢高层大楼业主大会的执行机构，其与原告签订的《物业管理委托合同》合法有效，对全体业主和使用人具有约束力。根据《中华人民共和国仲裁法》有关规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。原告对包括被告房产在内的物业进行了物业管理，故按照公平合理、等价有偿的原则，原告有权按照合同约定收取物业管理费和代收水电费及公共水电分摊、水电周转金及政府规定缴交的费用。因原告的收费标准是与业委会商定的，此标准已经物价部门同意(备案)，故物业管理费应按此标准计会。根据《物业管理条例》有关规定，业主公约对全体业主具有约束力；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此，被告作为享受物业管理服务的房产业权人和实际使用者，负有缴交物业管理费和合同约定由被告代收的其他费用的义务。合同中已约定逾期交纳物业管理的违约责任，故从约定。被告应从逾期之日即2003年6月1日起按每日应交管理费的1%交纳滞纳金给原告，滞纳金计付期限计至原告主张的2004年2月28日止，并以原告要求支付的1297.2元为限。原告要求被告从2003年5月1日起计付滞纳金缺乏依据，故对原告该部分诉请不应支持。被告以其没有与原告签订《物业管理委托合同》、原告提供物业管理服务存在漏洞及物业管理期限为半年为由，而不同意支付物业管理费及滞纳金等费用的辩解意见无理，本院不予采纳。被告认为其楼下住户侵占公用绿化地问题因属另一法律关系，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《物业管理条例》第十七条第二款、第四十二条和《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘XX在本判决生效之日起七日内，支付2003年5月至2004年3月的物业管理费853.93元(每月按73.94平方米×1.05元/平方米计算)给原告广州市南越物业管理有限公司。
二、被告在本判决生效之日起七日内，支付延付2003年5月至2004年2月28日物业管理费的滞纳金(以应付当月物业管理费为基数，从第二个月的第1日起按累计发生数，如此类推的该期段内实际欠款金额，按每日1%标准计付，支付滞纳金的截止日为2004年2月28日止，滞纳金总额以原告主张的1297.2元为限)给原告。
三、被告在本判决生效之日起七日内，支付2003年4月至2004年2月的水费728.07元、电费2388.51元、公电分摊费216.48元及维修分摊费99.9元，合计5584。09元给原告。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费233元，由原告负担50元，被告负担183元。原告预交的受理费，扣除其应负担的款项，余款本院不作退回，被告在本判决生效之日起七日内将应负担的受理费迳付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员吴洁苹
二00四年七月三十日
书记员刘丽华
书记员王双振
