原告徐xx，女，x年x月x日出生，汉族，上海x市场经营管理有限公司工作，户籍地及住址浙江省温州市x区x街道x号。

原告藤xx，男，x年x月x日出生，汉族，无业，户籍地及住址浙江省温州x区x号。

两原告共同委托代理人胡xx，上海市x律师事务所律师。

两原告共同委托代理人邹xx，上海市x律师事务所律师。

被告上海xx有限公司，住所地上海市闸北区X路。

法定代表人郑xx，职务董事长。

委托代理人袁xx，该公司职员。

原告徐xx、藤xx与被告上海xx有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于20xx年x月x日立案受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于20xx年x月x日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人邹xx、被告原委托代理人程xx到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案适用简易程序审理期间两个月。本案现已审理终结。

原告徐xx、藤xx共同诉称，原告委托被告出租管理上海市X路x号x商厦x号商铺（以下简称系争商铺）期限为2005年x月x日至2008年x月x日，年租金x元。租期届满后，被告在未与原告协商一致的情况下，继续出租系争商铺并收取租金，侵害了原告的合法权益。据此，原告请求法院判令：1、解除《委托出租协议》，被告限期将系争商铺返还给原告；2、被告向原告支付自2005年x月x日起至2009年x月x日止拖欠的租金及使用费x元、2009年x月x日起至房屋返还之日的使用费（按每季度x元计算）。

被告上海xx有限公司辩称，系争商铺为虚拟分割，统一经营，被告无法向原告返还系争商铺。原告系从案外人处受让系争商铺。被告与该案外人所订合同的租期于2007年x月x日终止。原告取得系争商铺后，被告与原告重新订立合同，由于疏忽，合同租期误写为2005年x月x日起的三年。实际被告与x商厦小业主的合同期均于2007年x月x日终止。被告于2007年x月x日停业，停业之前已与小业主结清租金。被告在停业后经与小业主协商每年租金回报率调整为首次销售成交价格的6.8%。2007年x月底被告重新开业，但原告与被告没有签订新的委托出租协议。2007年x月至2007年x月停业期间，被告不应支付租金或使用费。自2007年x月起，被告一直按照6.8％回报率向原告支付使用费至2009年x月。由于经营困难，被告暂无力支付此后的使用费。据此，被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2005年x月x日，两原告与被告签订了《委托出租协议》，约定由原告将系争商铺委托给被告代为对外出租，委托期限为三年，自2005年x月x日至三年后的相同日期；委托出租期间，被告保证原告每年获得租金人民币x元。后被告向原告付清了2007年x月及此前的系争商铺租金。2007年x月x日《委托出租协议》到期后，被告通知所有供应商清场，x商厦处于空关状态，期间被告多次通知x商厦小业主进行商谈续租事宜，最终大多数小业主同意按照以首次销售的成交价格为基准每年6.8%的回报率为条件续约，并陆续签订了新的《委托出租协议》，x商厦遂于2007年11月29日重新开业经营，被告于2007年x月开始向x商厦内大多数的小业主按照新标准支付租金。原、被告虽未签订新的《委托出租协议》，但被告也从2007年x月开始以首次销售的成交价格为基准每年6.8%向原告支付租金及使用费至2009年x月，共计人民币x元。但自2009年x月起，被告未再向原告支付过系争商铺使用费。

以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《委托出租协议》、被告提供的（20xx）沪二中民二（民）终字第x号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。

审理中，审理中，被告表示，x商厦一楼商场仍在营业，故系争商铺目前无法返还，但是被告与多数x商厦小业主续订租赁合同的租期至2010年x月x日即届满，此后被告是否继续承租需与众小业主协商，目前无法确定。如果原告坚持要求解除合同返还商铺的话，被告同意在2010年x月x日后返还商铺。原告则表示：被告应立即向原告返还系争商铺，不同意被告关于2010年x月x日后返还商铺的意见；对于系争商铺首次销售成交价格的6.8%为x元无异议，但认为应参照租金标准计算使用费。

本院认为：

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。在本案中，自x商厦的铺位分割出售之时，作为受让人的全部小业主即与x商厦达成了由x商厦统一经营、小业主按受让商铺价格的一定比例收取收益的《委托出租协议》。上述合同到期后，大多数业主又与x商厦达成了《委托出租协议》。根据上述事实，本院可以认定由x商厦统一进行经营管理的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意。现原告要求x商厦退还原告名下的商铺，显然与大多数业主的意见相左。此外，原告名下x商厦的商铺系虚拟分割，在x商厦长期的统一经营模式下已根据经营的需要重新布局，现原告要求立即归还其名下的商铺难以实现。况且，从业主们的租金回报率来看，包括原告在内的x商厦的小业主，通过x商厦的统一经营实现了较大的利益回报，x商厦的统一经营模式并未侵害原告的利益。故原告要求被告立即返还商铺的诉请，本院难以支持。

关于房租及使用费，系争《委托出租协议》系合法有效的合同，合同当事人均应依约履行，不得擅自变更。该协议明确约定租期为2005年x月x日至三年后的相同日期，在此期间内租金标准为每年x元，被告理应按此标准向原告给付房租。虽然在2007年x月x日《委托出租协议》到期后，x商厦供应商就已经清场，至2007年x月x日x商厦才重新开业。在这段时间内，x商厦并未实际招商经营，也并没有因此获益，但是该段停业期间仍在合同约定的租期内，在租赁合同关系中承租人未使用租赁物并不能构成不付租金的合法抗辩理由，因此被告仍应给付原告2007年x月x日至2008年x月x日的房租。至于2008年x月x日之后的房屋使用费，本院认为，x商厦与大多数小业主重新签订的《委托出租协议》中约定的，商铺首次销售成交价格的6.8%作为商铺年使用费的标准，既是大部分业主认可的标准，又符合当地租金的市场价，因此可以用以参照作为x商厦应当支付给原告使用费的标准。上述2007年x月x日至2008年x月x日期间房租共计x元，现被告自2007年x月x日起已支付的房租及使用费为8x元，故被告无需再行给付原告房租，余款x元在被告应付的使用费中扣除。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：

一、被告上海xx有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐xx、藤xx房屋使用费（按每年x元的标准，自2008年x月x日起计至本判决生效之日止，扣除被告已支付的x元）；

二、原告徐xx、藤xx的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为910.80元（原告已预缴），由被告负担610.80元，其余由原告负担。被告上海xx有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐xx、藤x.80元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员赵淳

书记员龚胤