原告吴某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。

原告管某，女，汉族，X年X月X日生，住（略）。

上列两原告共同委托代理人黄某洲、黄某伟，浙江新台洲律师事务所律师。

被告某公司（以下简称某公司），住所地上海市金山区X镇。

法定代表人陈某某，董事长。

委托代理人张恒，上海睿道律师事务所律师。

原告吴某、管某诉被告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月10日受理后，依法适用简易程序，于2010年9月7日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人黄某洲、黄某伟和被告委托代理人张恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称，2005年5月25日，被告在没有取得商品房预售许可证的情况下同原告签订了联建合同，其将位于上海市金山区X镇X路X弄《上海服装城》X号X层一层室、《上海服装城》X号X层X室共两套房屋出售给原告，并向原告收取了购房款28.8万元。2007年9月21日，被告在取得预售许可证后不久即向原告收回原联建合同，并与原告重新签订了两份商品房预售合同。原告按约定又支付购房款8920元，本案《上海服装城》X号X层一层室房屋价款为x元。按照预售合同约定，被告应于2007年10月20日前将该房屋交付原告，如被告未能在本合同约定的期限内将该房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。现原告按约支付了购房款，被告却未按合同约定的期限和条件履行交房义务，其行为已构成违约。故诉至法院要求被告支付自2007年10月21日起实际交房之日止按已付房款为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。

被告方在庭审中辩称讼争的房屋已交付原告，虽然预售合同约定的交房日期为2007年10月20日，但根据补充协议，在2008年4月30日之前讼争房屋由被告免费使用，2008年5月1日至2009年10月31日由被告支付租金，所以不存在违约的事实，故被告也无需承担逾期交房违约金。如违约事实成立，合同约定的日万分之三的违约金标准过高，应按实际损失的130％为标准予以调整，目前原告没有提供损失的依据，被告在开发房地产过程中损失远远大于原告，故要求法院予以调低。

原告吴某、管某为证明其主张，在庭审中提供如下证据材料：

一、预售合同一份，证明原、被告间权利义务的约定。

二、发票二份，证明原告已支付房款x元。

被告对此证据的真实性均无异议，但认为根据预售合同约定原告购买的两套房屋尚余5000余元尚未支付。

被告某公司为证明其主张，提供建设工程竣工验收备案证书8份，证明讼争房屋竣工验收合格的时间。原告对此证据的真实性无异议，但表示从最早的建设工程竣工验收备案证书取得时间来看是2008年9月，被告此后才具备交房条件，也印证了被告违约的事实。

经审查，本院对本案证据认定如下：

对原告提供的证据一和证据二及被告提供的建设工程竣工验收备案证书，因对方当事人对证据的真实性均无异议，且与本案存在着关联性，故本院予以采信。对于原、被告据此证据证明的内容，本院根据证据自身记载的内容及当事人庭审陈某的内容确认。

根据采信的证据及当事人的当庭陈某，本院确认本案事实如下：

2005年5月13日，上海服装城有限公司向两原告开具一份发票联，记载两原告支付B17－3房屋的房款28.8万元。

2006年12月，上海服装城有限公司经工商部门核准更名为某公司。

2007年9月21日，原告吴某、管某与被告签订一份《上海市商品房预售合同》，由两原告向被告购买枫泾镇X路X号《上海服装城》X号X层X室，该房屋暂测建筑面积为46.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2170.47元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。合同还约定，除不可抗力外，被告于2007年10月20日前将房屋交付原告。被告如未在约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之三计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择双方协商解决。双方在补充条款中约定，房屋面积以实测为准，按实结算，多退少补。本协议签订后，原告放弃追究根据双方之前所签协议中规定的被告违约责任。被告办理大产证时，原告支付被告余款1801元和办理小产证的费用的一半减去0.2万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告接到被告通知之日起十天内支付完毕。为更好培育市场，2008年4月30日之前该房屋由被告免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该房屋由被告向原告租赁使用，租金总计人民币6960元，在三年的免租及委托租赁期间，原告不承担该房屋物业管某费，被告支付原告租金中一半的费用，另外一半用于支付办理小产证的费用。被告于2008年4月底前支付三分之一，2008年10月底前支付三分之一，2009年4月底前支付三分之一。订立合同当日，原告又支付上海服装城商办房B区第X幢第3间房款8920元。

本院认为，原、被告间订立的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，故应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告在预售合同中承诺于2007年10月20日前将讼争房屋交付原告，如被告未在合同约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付房价款日万分之三计算的违约金，如逾期超过60天，原告选择双方协商解决。现原告据此主张被告支付交房违约金符合合同约定，应予支持。对于被告所述的补充协议约定于2008年4月30日之前讼争房屋由被告免费使用，2008年5月1日至2009年10月31日由被告支付租金，故房屋已交付原告无需承担交房违约金的辩解事由，本院经审查后认为讼争房屋根据合同约定交付的条件是取得建设工程竣工验收备案证书，本案讼争的房屋于2009年8月4日才通过审查取得建设工程竣工验收备案证书，故被告在合同约定的交付房屋时根本不具备交房条件，而补充协议约定的租赁期间大部分时间不具备交付条件，被告也从未按租赁协议约定的时间支付过租金，故该租赁协议根本无从履行也从未履行，被告所谓的租赁事实并不存在。对于被告提出的逾期违约金约定过高的辩解事由，本院经审查后认为日万分之三的违约金标准仅略高于银行同期贷款利率的标准，属合理范畴，而只有当双方当事人约定的违约金过高时，法院才能依据当事人的申请按损失作为衡量标准进行调整，故本院无法采信被告的辩解事由。综上，为维护社会主义经济秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

被告某公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴某、管某自2007年10月21日起至实际交房时止按已付房款x元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取275元，由被告某公司承担。被告所负之款于本判决生效后七日内缴纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员干华丽

书记员张惠芳