上诉人(原审被告)任某某，男，56岁。

上诉人(原审被告)员某甲，女，57岁。

被上诉人(原审原告)员某乙，男，65岁。

上诉人任某某、员某甲因与被上诉人员某乙租赁合同纠纷一案，不服(2009)陕民初字第X号判决民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任某某、员某甲及委托代理人任某来，被上诉人员某乙及委托代理人员某敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2002年5月30日员某乙和陕县X镇人民政府签订一份《房屋买卖协议书》，将坐落于陕县X镇X街包括被告承租房屋在内的12间房屋作价23万元予以购买，该房屋2002年6月实际交付员某乙。任某某与员某乙于2002年6月3日签订一份房屋出租协议书，2003年3月20日任某某妻子员某甲又与员某乙续签一份房屋出租协议书，继续承租原租赁的房屋，并对租期及租金进行明确约定。2003至2004年期间，员某乙出资将包括任某某、员某甲承租房屋在内的12间房屋重新进行了改造装修。任某某、员某甲房租交至2007年底，后双方因房屋归属问题发生争议，任某某、员某甲拒绝交纳房租，员某乙起诉请求处理。

另查明：任某某、员某甲夫妻在员某乙接管其购买的房屋前长期租赁其中的两间半房屋从事照相业务。2000年4月，任某某与陕县X镇人民政府协商一致，任某某在承租房屋上面建造一间简易房屋。

原审法院认为：陕县X镇人民政府2002年5月将包括任某某、员某甲承租房屋在内的12间房屋出售于员某乙，员某乙与任某某随即签订了房屋租赁协议，2003年3月20日员某甲与员某乙续签房屋出租协议书，双方对租赁期限、租金收取、房屋维护等均进行了明确约定。房屋出租合同签订后，任某某、员某甲按时交纳房租，并未对房屋的归属问题提出异议，现任某某、员某甲以租赁房屋系陕县X镇人民政府为由拒绝交纳租金，并无事实及法律依据，依法应向员某乙支付房屋租金，任某某、员某甲2005、2006、2007年连续三年向员某乙交纳的房屋租金均为每年3987元，故员某乙要求任某某、员某甲支付员某乙2008年房屋租金3987元依法应予支持。年租金3987元，每月租金即为332元，任某某、员某甲应按照每月332元租金标准支付至归还员某乙房屋之日，双方签订的房屋出租合同已经到期，合同效力自然终止，员某乙要求任某某、员某甲腾空房屋的诉讼请求依法亦应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第(四)项之规定，判决如下：一、被告任某某、员某甲在本判决生效之日起十日内共同清偿原告员某乙2008年度房屋租金3987元，其后租金按照每月332元的标准清偿至将所租房屋腾空、交付原告员某乙之日止。二、被告任某某、员某甲在本判决生效之日起十日内腾空租赁的原告员某乙所有的位于陕县X街上的三间房屋，并将该三间房屋交付原告员某乙。案件受理费50元，由任某某、员某甲承担。

宣判后，任某某、员某甲不服原审判决，上诉称：一、原审判决程序违法。上诉人在一审过程中就已经提出其所承租的房屋是陕县X镇人民政府的，而不是被上诉人的。在审理过程中，上诉人对被上诉人与西张村镇人民政府签订的《房屋买卖协议书》的效力提出诉讼，主张该协议无，同时对本案提出中止审理的申请，以等待上一诉讼的审判结果作为诉讼证据。虽然现在陕县人民法院作出(2009)陕民初字第X号民事判决，驳回了上诉人的诉讼请求，但此判决尚在上诉期限内，并未生效，一审本应对被上诉人诉上诉人租赁合同及侵权纠纷一案作出中止审理裁定，但遗憾的是，一审法院却在同日即对本案作出(2009)陕民初字第X号民事判决，显然一审法院的程序违法。二、原审判决证据不足。一审过程中，上诉人即提出了房屋归属权的抗辩，提出被上诉人并非适格的租赁关系的出租方，原审法院在《房屋买卖协议书》效力待定的情况下，直接认定协议有效，确认了被上诉人租赁关系的出租方主体资格，这一认定缺乏证据支持，原审判决明显证据不足。综上一审判决判决不公，请求二审法院撤销原判，发还重审。

员某乙答辩称：原审判决程序合法，判决正确，请求二审维持原审判决。

本院二审查明的事实与一审查明的一致。

本院认为：任某某、员某甲按照其与员某乙签订的房屋租赁协议租用房屋并向员某乙交纳多年房租，任某某、员某甲认为当时与员某乙签合同是陕县X镇人民政府欠员某乙钱，镇政府以房租抵债让员某乙收租金，其对欠房租无异议，对房租交给谁有异议。任某某、员某甲拒绝向员某乙缴纳房屋租金无事实及法律依据。任某某、员某甲上诉认为原审法院未中止审理本案，程序违法，员某乙非适格的租赁关系的出租方，不应将房租交给员某乙的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件的受理费50元，由上诉人任某某、员某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长王永建

审判员某安生

审判员某凯民

二○一○年六月十八日

书记员某曜（兼）