广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)广州广电房地产开发集团有限公司，住所地广州市X村X路X号。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人陈某、朱某某，均为该公司职员。

被上诉人(原审被告)邓某某，男，1956年1O月16日出生，汉族，住（略）－1204房。

上诉人广州广电房地产开发集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2006)天法民四初字第125O号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：2003年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人(被告，下同)向出卖人(原告，下同)购买（略）幢X房(预售许可证号穗房预字第x号)，建筑面积83.48平方米，其中套内建筑面积66.076平方米(下称案涉房屋)，该房预售按套内建筑面积计算，每平方米单价港币5599。6元，总房款为港币x元，折合人民币x元。第五条面积确认及面积差异处理中约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，按下列方式进行处理：面积误差比绝对值在O.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在O.6％以上(不含本数)至3％以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算等条款。

2004年8月12日，广州市房地产测绘所出具《房地产分户图》，确定案涉房屋的建筑面积83.7406平方米，其中套内建筑面积66.6158平方米(与房产证所载面积相符)。2005年3月，原告代被告缴付案涉房屋的房地产交易手续费1775元、房屋所有权登记费50元、房屋契税5844元，合计7669元。2005年3月，被告的按揭银行签收原告转交的《房地产权证》一份。

一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应依约履行。原、被告在《商品房买卖合同》中约定：'案涉房屋的建筑面积83.48平方米，套内建筑面积66.076平方米，按套内建筑面积计，每平方米单价港币5599.6元，总房款为港币x元，折合人民币x元。在面积确认及面积差异处理中约定据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理'，故对于案涉房屋的面积误差房价款的补退应以双方约定的以套内建筑面积差异计价方式进行结算，关于房屋的每平方米单价，按合同约定的计算方式，以套内面积计价计得人民币x元，除以套内面积，即每平方米单价按人民币计得5991。60元。按案涉房屋套内建筑面积计算，房屋的实际面积比合同约定的计价面积多出O.5398平方米，面积误差比在绝对值0.6％以上至3％以内。据双方合同约定'面积误差比绝对值在0.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6％以上(不含本数)至3％以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算'的标准计算上述的房屋建筑面积误差，被告应支付原告的面积差异款为人民币858.60元(0.5398－0.3965=0。1433×5991.60元)。由于原、被告双方在合同约定面积误差比绝对值在0.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿，对此在计算面积差异款时应扣除该部分，原告所诉款项作相应调整。关于原告所代付税费7637元的返还问题，由于被告未提供证据表明其已向有关部门支付相关的税费，而原告则提供证据表明其已代被告支付相关税费7669元，据此，原告仅诉请被告返还款项7637元有据，予以支持。关于原告诉请的利息问题，鉴于原、被告双方在合同中并没有约定上述款项的利息计收，对此应自原告主张权利日起计收被告逾期付款的利息。现原告于2005年3月向被告主张要求付款，但被告未予支付，应自此起计付逾期付款的利息。现原告诉请自2005年5月26日起按同期贷款利率计收利息并无不妥予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由据不到庭，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2006年8月25日作出如下判决：一、被告邓某某于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告广州广电房地产开发集团有限公司房屋面积差异款人民币858.60元及迟延付款的利息(按本金人民币859.60元计，自2005年5月26日起计至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计收)。二、被告邓某某于本判决发生法律效力之日起10日内返还给原告广州广电房地产开发集团有限公司税费人民币7637元及迟延付款的利息(按本金人民币7637元计，自2005年5月26日起计至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计收。)三、驳回原告广州广电房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费510元，由原告广州广电房地产开发集团有限公司负担310元，被告邓某某负担200元。

一审宣判后，广州广电房地产开发集团有限公司(以下简称广电公司)不服，向本院提起上诉称：该房屋实际套内建筑面积为66。6158平方米，比合同约定承购面积平方米多出O.5398平方米，面积误差比为O.8％。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，'商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在O.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；(2)面积误差比绝对值在O.6％以上(不含本数)的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；(3)面积误差比绝对值超过3％(不含本数)时，买受人有权退房。'该条款很明显是选择性条款，而不是关联性、连续性条款。因此，面积误差比在O.6％以上(不含本数)的，双方应当按全部的面积误差来计算补偿数额。本案面积误差比为O.8％，应当按照全部的面积误差O.5398平方米来计算补偿数额。一审法院认为双方在合同中约定面积误差比绝对值在0。6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿，因此在计算面积差异时应扣除该部分是对合同条款理解错误。故上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令被上诉人支付房屋面积差房款3234元及延迟付款的利息。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

邓某某二审没有答辩。

本院二审查明的事实与一审基本相同。

本院认为，上诉人广电公司与被上诉人邓某某就买卖（略）幢X商品房自愿签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约全面履行。其中合同第四条关于计价方式约定：该商品房属预售，按套内建筑面积计算，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。合同第五条关于面积确认及面积差异处理则根据当事人选择的计价方式。因此，一审法院认定案涉房屋的面积误差房价款的退补应以套内建筑面积差异计价方式进行结算，符合双方上述约定；并以双方按套内面积计价计得人民币x元，除以套内面积，即每平方米单价按人民币计得5991。60元，亦无不当。同时，合同第五条还约定：实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，按下列方式进行处理：面积误差比绝对值在O.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在O.6％以上(不含本数)至3％以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算等。经审查，案涉商品房《房地产权证》记载该房屋套内建筑面积是66.6158平方米，比合同约定的套内建筑面积66。076平方米，多出O.5398平方米，面积误差比绝对值为0。816%。因此，根据上述'面积误差比绝对值在O.6％以上(不含本数)至3％以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算'的约定，邓某某应按每平方米单价人民币5991。60元据实结算超面积O.5398平方米的房价款共计3234元给广电公司。一审法院认为计算面积差异款时应扣除面积误差比绝对值在0。6％以内部分的处理不当。

综上所述，广电公司上诉请求的理由成立，本院予以支持。审查一审判决认定事实基本清楚，但关于面积差房款退补的处理有误，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：

一、维持广州市天河区人民法院(2006)天法民四初字第125O号民事判决第二项；

二、变更广州市天河区人民法院(2006)天法民四初字第125O号民事判决第一项为：邓某某于本判决送达之日起10日内支付广电公司房屋面积差房款人民币3234元及迟延付款的利息(以人民币3234元按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2005年5月26日起至付清款日止)；

三、撤销广州市天河区人民法院(2006)天法民四初字第125O号民事判决第三项。

本案一、二审受理费各510元，均由被上诉人邓某某负担。广电公司多付的二审受理费510元，本院不予退回，由邓某某支付面积差房款时一并迳付给广电公司。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈某

二00六年十一月二十一日

书记员苏华光