广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)练某，女，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人陈某蔚，广东力诠律师事务所律师。

委托代理人顾兰美，广东力诠律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)满堂红(中国)置业有限公司广州分公司，住所地广州市天河区X路X号706、707房。

负责人陈某。

被上诉人(原审被告)满堂红(中国)置业有限公司，住所地广州市X路X号亿达大厦X楼。

法定代表人廖某某，总经理。

上述两被上诉人的共同委托代理人董立凡、李正亮，满堂红(中国)置业有限公司职员。

上诉人练某因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：2006年1月12日，原告(为委托人)与被告一(为受托人)签订了《定金支付及要约发出委托书》，该委托书其中约定：经委托人介绍及协助，委托人看过座落在天胜村X号102房的物业(以下简称该物业)，并有购买上述物业的意向，现特委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约；委托人自愿购买上述物业，委托人同意在签订本委托书时支付人民币5000元作为委托人的购房定金交受托人保管，受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖，若受托人在2006年1月18日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房定金应无息退还委托人；卖方承诺到达受托人即视为到达委托人，委托人与卖方的买卖合同即告成立，受托人无需另行通知委托人即可将上述购房定金转交卖方；根据房地产交易惯例，委托人须于2006年1月20日补足定金余款人民币x元，最迟应于2006年1月25日按上述要约条件到受托人处签妥《房地产买卖合同》，最迟应于2006年2月25日与卖方或卖方合法委托人备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易过户手续，逾期均属违约，委托人无权要求返还定金，卖方有权即时解除合同并另行出售上述物业；委托人知悉，根据国家《担保法》相关规定，如卖方在收取定金后违约不出售上述物业予委托人，委托人有权要求卖方双倍返还定金。同日，原告向被告一支付了5000元的定金，同月17日，原告再向被告一支付了x元定金。此后，被告一向原告发出了签署日期为2006年2月15日的《通知》，该《通知》的主要内容为通知原告因各种不可抗力原因导致交易无法如常进行，故敦促原告于接到通知后即到被告处办理退定金手续。原告收到该《通知》后，向被告提出需双倍返还定金，因被告不同意，故原告没有取回已付定金。2006年7月6日，被告又向原告发出了签署日期为2006年6月5日的《通知》，再次通知原告取回定金。原告于2006年7月9日取回了已付定金x元。

一审法院认为，原告与被告一签订的《定金支付及要约发出委托书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。鉴于在此合同中约定了被告的身份是受原告委托向卖方发出要约的受委托人，且该合约明确约定了原告同意支付购房定金给被告保管，在未能取得卖方承诺时，被告代管的购房定金应退还原告，即原告向被告交付的定金是购房定金，而非委托定金，另，被告也不存在需确保促成原告与卖方买卖成交的义务，现原告依据定金罚则要求作为受托人的被告以原告已付购房定金额计付未能促成买卖成交的违约金，没有合同及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，于2006年9月28日作出如下判决：驳回原告练某的诉讼请求。案件受理费610元由原告练某承担。

一审宣判后，练某不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定定金性质为'购房定金'错误。双方签订的《定金支付及要约发出委托书》第七条明确约定如上诉人不履行本要约或不再购买本物业的，上诉人无权要求返还定金，同时委托人须向受托人支付违约金x元。该约定确定了本案上诉人所交定金是'委托定金'。而且，本案中，上诉人仅仅与被上诉人发生了合同关系，权利义务只能发生于上诉人与被上诉人之间，定金的收受人与占有人也一直是被上诉人，因此定金条款只能约束上诉人与被上诉人，而不能约束上诉人与案外人。二、被上诉人存在以下违约行为：被上诉人未履行向业主发出要约的义务；在被上诉人未能依照双方约定在2006年1月18日前与卖方达成协议的情形下，被上诉人没有依约及时通知上诉人(被上诉人于2006年5月底才发出合同因不可抗力不能履行的书面通知)并退还定金予上诉人。既然上诉人存在违约行为，就应当承担双倍返还定金的违约责任。故上诉请求：1、撤销一审判决，判令被上诉人满堂红(中国)置业有限公司广州分公司向上诉人支付违约金x元，被上诉人满堂红(中国)置业有限公司承担补充清偿责任。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

满堂红(中国)置业有限公司广州分公司(以下简称满堂红广州分公司)二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

满堂红(中国)置业有限公司(以下简称满堂红公司)二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为，上诉人练某与被上诉人满堂红广州分公司就委托购买广州市X村X号102房自愿签订的《定金支付及要约发出委托书》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述委托书的约定，练某是委托人，满堂红广州分公司则是受托人；练某并同意将购房定金交由满堂红广州分公司保管，在未能取得卖方承诺时，满堂红广州分公司代保管的购房定金应无息退还给练某。由此可见，满堂红广州分公司就练某向其交纳的购房定金仅是代为保管性质。因此，在出卖人未予承诺时，练某仅有请求满堂红广州分公司将代保管的购房定金予以返还的权利，且该司也已实际返还给练某。练某上诉认为上述委托书第七条约定其所交定金是'委托定金'，其仅与满堂红广州分公司发生合同关系，因此，定金条款只能约束上诉人与被上诉人，而不能约束上诉人与案外人，显然依据不足，且与委托书第五条关于委托人知悉如卖方收取定金后违约不出售上述物业，委托人有权有权卖方双倍返还定金的约定内容不相符。即使如练某认为满堂红广州分公司未善尽受托人的义务，也仅是依法享有请求赔偿损失的权利。故练某本案依据定金罚则，诉请被上诉人以其已付购房定金额计付未能促成买卖成交的违约金x元，缺乏合同根据和法律依据。综上所述，上诉人练某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费610元，由上诉人练某负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈某

二00六年十二月五日

书记员苏华光