上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)窦某某，住（略）。

被上诉人(原审被告)港力物业管理(上海)有限公司，住所地（略）。

上诉人窦某某因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，原告于2004年2月向案外人上海天安中心大厦有限公司(以下简称天安中心大厦)购买了（略）房屋。原告在购买合同的附件中，签名确认同意接受和履行天安中心大厦与被告(“天安中心大厦”前期物业管理单位)拟订的物业管理公约、业主手册、装修管理规定及收费标准。同年9月，原告从被告处签收《上海天安中心大厦二次装修手册》(以下简称：装修手册)、《上海天安中心大厦临时管理公约》(以下简称：管理公约)、《上海天安中心办公/商铺业主/用户手册》(以下简称：用户手册)、《有偿服务收费标准(一)、(二)》等。根据用户手册3.5.1，天安中心费用备忘录(物业交付使用时缴付费用)表中的装修工程相关费用类别载明，装修保证金每平方米人民币50元(以下货币单位均为人民币)，按建筑面积计算；装修管理费每平方米25元，按建筑面积计算(包括审图费、现场管理费等)；线槽井道占用费：业主每根8000元，在施工前一次性由业主缴付于本物业管理处，并将不获退还。用户手册3.4.5，施工完毕、装修单位申报施工：提供消防质监部门的验收证明，递交竣工图，各批文某其他竣工资料等；用户手册3.4.6，业主装修工程经有关政府部门及管理处验收合格后，将获管理处签发之“装修工程竣工证明书”，而业主将此证明向管理处申请发还装修保证金；用户手册3.5.2，装修工程竣工后，所有装修废料清理完毕，且对大厦公共设施/设备未造成任何破坏，则装修保证金将于大厦管理处验收后三十天内无息退还。如装修保证金不足弥补以上损失，则管理处保留向业主追偿不足部分金额之权利，装修管理费一概不予奉还。在装修手册二次装修流程表中，主要环节退装修押金：业主装修工程验收合格及相关手续完备，管理处将把全部资料转交财务部处理，等候通知。原告于2005年1月入住后，由案外人上海环球展览有限公司替原告支付装修押金(即装修保证金)x元、装修管理费x.63元(被告实际按50％计收)、线槽井道占用管理费8000元。

原审法院另查明，根据用户手册3.5.3规定用户需在装修工程开展前向物业缴付装修方案审批/监督费及装修管理费。审理中，被告表述装修管理费收费构成按业主提供装修图纸的审图费和现场监督费，消防保安费、工程人员费、清洁人工费等。并提供原告施工申请及被告对原告装修安全隐患出具的整改通知书23份；及原告施工现场十七层强电间的被人损坏现场确认书、现场吸烟、擅自损坏大厦设施、设备，电梯厅大理石由四处被割换等四份违章通知等以及部分现场照片影印件等；部分整改通知书和违章通知单由原告现场施工负责人文某、唐某某、曹某某等人签名确认，部分整改通知书遭施工人员拒签的证据。

原审法院又查明，被告与案外人上海天安中心大厦有限公司签订物业管理合同，约定原告自2004年2月28日的第一个合同年内实行承包制，自2005年3月1日起，实行酬金制管理。

窦某某的诉讼请求为：要求被告返还已收的装修管理费x.63元、装修押金x元、线槽井道占用管理费8000元，计x.63元，及上诉费用至被告实际支付之日止的利息所得。

原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》之规定，建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。另规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。原告在2004年2月与建设单位上海天安中心大厦有限公司签订《上海市商品房预售合同》(附件五)，承诺原告已接受和履行天安中心大厦与被告拟订的物业管理合同、用户手册、装修管理规定及收费标准等。鉴于被告与案外人签订临时管理公约符合国家法律规定、且装修手册、用户手册均是管理公约的共同组成部分，其目的维护大楼业主的共同利益，未违反国家禁止性规定，均应确认有效。原告在签收装修手册、管理公约、用户手册后，并按约定支付了装修押金、装修管理费和线槽井道占用费等行为应视为接受、履行管理公约、装修手册、用户手册等约定。审理中，被告就原告在装修过程中存在安全隐患和违章施工现象，出具大量整改通知书和违章通知单等，证明其在正常物业服务工作外，对业主的装修装饰配备了专门人员，提供相关服务，其收费符合装修手册、用户手册中相关规定。据此，原告对被告出示的原告的临时施工申请，整改通知书等以未经原告本人签名确认为由予以否认，但又未提供其他证据予以佐证，故对原告要求被告返还装修管理费，无事实依据，不予支持。关于被告已收的装修押金，鉴于用户手册已有明确规定，原告在装修完毕后可按该约定办理退款手续，现由于原告的原因未与被告办理装修竣工验收手续，故其要求返还退还装修押金一节，难以支持。另审理中，原告已明确表示暂不安装有线网络或电信电缆，被告表示已收线槽井道占用费可予退还。对此，予以确认。鉴于被告无违约等事实，原告诉请利息的主张，不予支持。据此，原审法院判决：一、原告窦某某要求被告港力物业管理(上海)有限公司返还装修管理费x。63元的诉请，本院不予支持；二、原告窦某某要求被告港力物业管理(上海)有限公司返还装修押金x元的诉请，本院不予支持；三、被告港力物业港力(上海)有限公司应自本判决生效之日十日内，退还原告窦某某线槽井道占用费8000元；四、原告窦某某的其他诉请，不予支持。

判决后，窦某某不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人之间没有委托管理关系，被上诉人无权收取装修管理费；2、上诉人已递交了消防验收通过单，被上诉人应当返还装修押金。请求本院撤销原判第一、二、四项，改判支持其原审时的诉讼请求。

被上诉人港力物业管理(上海)有限公司辩称：1、双方之间存在物业管理合同关系，上诉人签收了用户手册，并支付了费用。被上诉人实施了管理，有权收费；2、按规定，上诉人通过消防验收，被上诉人应当返还押金，但上诉人还缺少安检、质检证明等材料，尚不具备返还条件。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实无误。

另查明，2006年2月7日，上海市黄浦区公安局消防支队出具《建筑工程消防验收的意见书》，表明关于上海环球展览有限公司办公室内装修消防验收合格的意见。

以上事实，由上海市黄浦区公安局消防支队出具的[2006]沪黄公消(建验)字第X号《建筑工程消防验收的意见书》等材料为证。

本院认为，2004年2月，窦某某在与上海天安中心大厦有限公司签订的《上海市商品房预售合同》中承诺接受和履行天安中心大厦与被上诉人拟订的物业管理合同、用户手册、装修管理规定及收费标准等，其应当按此合同履行。事后，窦某某签收了装修手册、管理公约、用户手册，支付了装修押金、装修管理费和线槽井道占用费等。被上诉人亦在窦某某装修过程中进行了管理服务，发现了安全隐患和违章施工现象，出具了大量整改通知书和违章通知单等，其收费符合装修手册、用户手册中相关规定。窦某某诉称与被上诉人无委托管理关系，与事实不符，本院不予采信。窦某某认为被上诉人无权收取管理费，本院不予支持。关于装修押金问题。用户手册明确规定，施工完毕，装修单位申报施工：提供消防质监部门的验收证明，递交竣工图，各批文某其他竣工资料等；业主装修工程经有关政府部门及管理处验收合格后，将获管理处签发之“装修工程竣工证明书”，而业主应凭此证明向管理处申请发还装修保证金。窦某某在装修完毕后可按该约定办理退款手续。现该装修工程虽经消防部门验收，但窦某某尚未提供其向被上诉人办理装修竣工验收手续，并获得通过的证明，押金返还的前提尚不具备，故窦某某要求返还装修押金的诉请，本院难以支持。综上，窦某某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2560元，由上诉人窦某某承担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员陈俊

二00六年九月十八日

书记员仇祉杰