上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海沪工高峰工具有限公司。
法定代表人赵某某，该公司董事长。
委托代理人周某华，上海市罗顿律师事务所律师。
委托代理人谈培初，上海润言律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海工具公司。
法定代表人周某，该公司总经理。
委托代理人贺伟跃，上海九州丰泽律师事务所律师。
委托代理人赵某园，上海九州丰泽律师事务所律师。
原审被告上海恒立房地产有限公司。
法定代表人金某某，该公司董事长。
委托代理人吴金某，星韵律师事务所上海分所律师。
上诉人上海沪工高峰工具有限公司(以下简称“沪工高峰”)因其他租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，1992年11月，被上诉人与拆迁人上海市黄浦区房产经营公司(后改制为上海黄浦房地产股份有限公司，上海新黄浦置业股份有限公司)就被上诉人位于福建中路X号——X号建筑面积为258.4平方米的公用房屋动迁，达成动迁协议：由拆迁人安置建成后的黄浦区X号街坊底层商场180平方米，总面积扣除上述面积，其余安排办公用房在X号街坊内。被上诉人一次性得补偿费人民币42万元(以下币种均为人民币)，被上诉人在拆迁时，由拆迁人按规定为其办理营业用房并建立租赁关系，房租按国家规定的房管系统的标准计算。1993年9月，双方签订临时营业用房租赁协议；嗣后，被上诉人与上海黄浦房地产股份有限公司签订《动迁安置协议》，被上诉人被安置“上海外滩京城”(北京东路X号)底层商场173.70平方米，四层102。50平方米(即C112、C113、C127、A422房屋)。外滩京城立项建设单位上海恒立房地产有限公司(以下简称“恒立房产”)，该公司系上海黄浦房地产股份有限公司投资公司，1998年7月，被上诉人与物业管理单位上海东方物业公司签订《公用非居住用房租赁合同》，合同期限为二年，自1998年7月至2000年6月底，每日每平方米租金某15.70元。2001年5月，被上诉人与原审被告恒立房产签订《公用非居住用房租赁合同》，租期自2001年5月至2003年4月底，月租金某3728。70元。
2000年6月，被上诉人的上级公司上海轻工控股(集团)公司发文，根据上海工具公司资产重组及分步改制方案等，成立上海沪工高峰工具有限公司(国有独资)，并委托其管理上海工具公司，2002年9月，被上诉人与上诉人共同出具说明至恒立房产“上海工具公司由上海沪工高峰工具有限公司受托管理”，“考虑到管理的需要，原由上海工具公司与科技京城东方卓德物业签订的有关租赁合同改由上海沪工高峰工具有限公司与贵公司签订”。2002年11月19日上海沪工高峰工具有限公司设立进出口分公司取得营业执照，分公司地址为本市X路X号C区X(工商资料显示沪工高峰依据2002年10月30日与恒立房产签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》办理企业注册，该租期自2002年5月1日至2004年4月底)；2002年4月，上诉人与恒立房产签订自2003年5月1日至2006年4月30日止的租赁合同。
2004年1月和7月，上海轻工控股(集团)公司将上海沪工高峰工具有限公司股份分两次转让给上海信建房地产开发有限公司和上海宜嘉实业有限公司，企业名称不变，企业性质为民营控股。
2005年8月，上海轻工控股(集团)公司决定上海工具公司的行政管理关系划归上海日用五金某司。
2004年10月，被上诉人致函恒立房产“2002年4月2日，改由当时本公司的托管单位上海沪工高峰工具管理有限公司与贵公司签订相同内容的为期叁年租赁合同，现沪工高峰有限公司已改制为民营企业，与本公司的托管关系已不复存在，上述房屋应由本公司承租”。恒立房产答复需征得上诉人同意才能变更；2005年11月、12月被上诉人两次致函上诉人，并附被上诉人拟定的《关于变更租赁合同主体的情况说明》，以双方托管关系已结束为由，要求系争房屋租赁主体改由被上诉人承租，但未获上诉人回音。被上诉人因而诉至原审法院，请求判令上诉人返还系争房屋的租赁权，确认被上诉人与恒立房产之间的租赁关系。
2006年3月，上诉人与恒立房产就系争房屋签订自2006年5月1日至2008年4月30日为止的房屋租赁合同，合同内容同2002年4月2日合同一致，月租金某为3728.70元。
原审认为，本案主要争议焦点：(1)被上诉人对系争房屋租赁权的性质；(2)上诉人沪工高峰改制时股权取得是否包含系争租赁房屋；(3)被上诉人同意上诉人沪工高峰与原审被告恒立房产签订租赁合同是否为民事处分行为。根据《上海市房屋租赁条例》规定，公有非居住用房包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建设的公益性非居住房屋，租赁期限由租赁当事人协商确定，期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限，并且不得超过二十年；其租金某政府规定的标准执行。本案被上诉人为配合城市建设需要与案外人达成动迁协议和动迁安置协议，原经营地被拆迁，除得到部分动迁补偿款外，并以调配方式取得系争房屋，与房屋所有权人签订《公有非居住用房租赁合同》。该租赁事实明显带有利益补偿性质，此其一。其二，根据上诉人提供的上海轻工控股(集团)公司文件(沪轻控资[2000]084)关于同意组建上海沪工高峰工具有限公司的批复，明确根据上海工具公司资产重组及分步改制方案和上海沪工高峰工具有限公司章程，同意以上海金某石工具厂为主体，联合上海材料试验机厂，上海人民工具厂以帐面资产46，198，255。30元投资组建国有独资上海沪工高峰工具有限公司，又根据《上海市产权交易合同》和产权转让交割单，上诉人沪工高峰系从出让方上海轻工控股(集团)公司转让取得沪工高峰(改制前)国有资产，故可确定上诉人沪工高峰在国有资产转让中不含系争房屋内容；其三，根据法律规定，财产所有权指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、受益和处分的权利。被上诉人作为国有企业，其对国有资产的处分只能在法律规定的范围中行使，未经授权和批准，其无权处分；又据被上诉人与沪工高峰(改制前)给原审被告恒立房产的“有关说明”中明确，按上级公司批复与通知，上海工具公司由上海沪工高峰工具有限公司委托管理，考虑到管理的需要，原上海工具公司签订的租赁合同改由沪工高峰与恒立房产签订，沪工高峰与恒立房产签订合同是基于被上诉人与沪工高峰的委托管理关系，其目的是管理需要，被上诉人将承租权有条件让渡给沪工高峰，并非将该承租权进行处分。
综上，被上诉人依据其与上诉人沪工高峰委托管理已解除的事实，要求收回对本市X路X号C112、C113、C127、A422房屋使用权，理由正当，故予以支持；由于上诉人沪工高峰未提供被上诉人在事实上和法律上已将系争房屋租赁使用权转让给其的证据，故对其提出被上诉人已将该房屋租赁权利处分给其的辩称，不予支持。据此，上诉人与原审被告恒立房产之间所建立的租赁合同应予解除，被上诉人与原审被告恒立房产应依据《上海市房屋租赁合同》签订房屋租赁合同。据此判决：一、上诉人上海沪工高峰工具有限公司应自判决生效之日起十五日内返还被上诉人上海工具公司本市X路X号C112、C113、C127、A422房屋的租赁使用权。二、被上诉人上海工具公司与原审被告上海恒立房地产有限公司应自判决生效之日起十五日内就本市X路X号C112、C113、C127、A422房屋建立租赁关系。案件受理费人民币100元，由上诉人上海沪工高峰工具有限公司承担。
原审判决后，上海沪工高峰工具有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人受托管理被上诉人，其间被上诉人将系争公房承租权让渡给了上诉人，上诉人单位的股权转让时该承租权应作为企业所包含的资产一并转让，被上诉人无权要求将该财产剔除。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：上诉人是基于对被上诉人的行政托管关系才取得了系争房屋的承租权，上诉人改制成民营企业后，对被上诉人的托管关系已解除，故上诉人应返还承租权。请求维持原判。
原审被告恒立房产答辩称：其服从法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上海轻工控股(集团)公司转让上诉人的股份前，对上诉人所作的资产评估报告中并不包含系争房屋的承租权，股权受让人也未就该承租权支付过对价。
本院认为，本案系争房屋的承租权原系被上诉人的经营场所被动迁后被上诉人根据动迁安置协议而取得，该房屋的性质属于公有非居住用房，被上诉人对该房屋享有承租使用的权利。上诉人在受托管理被上诉人期间，与被上诉人共同向恒立房产出具说明，提出因出于管理的需要，而改由上诉人与恒立房产签订租赁协议，基于此说明，上诉人代替被上诉人与恒立房产签订了房屋租赁合同。从说明的内容看，被上诉人仅是在上诉人受托管理被上诉人的情形下将签订租赁协议的权利让渡给上诉人，现上诉人对被上诉人的管理关系已经终止，故上诉人继续与恒立房产签订合同的前提也已不复存在。系争房屋的性质是公有非居住用房，其承租权具有一定可量化的价值，而在上诉人的股份转让前对企业资产所进行的评估中并未将系争房屋的承租权的价值计入企业资产额，股权受让人并未对系争房屋的承租权支付对价，因此，上诉人并不拥有系争房屋的承租权。现被上诉人基于上诉人对其不再具有管理权而要求返还系争房屋的租赁权并无不当。原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长汤征宇
审判员朱志红
代理审判员庄龙平
二00六年十二月十四日
书记员汪汝珏
