上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)单某某。

被上诉人(原审原告)上海中星集团申城物业有限公司。

法定代表人沈某，职务总经理。

委托代理人陈某某，该公司员工。

上诉人单某某因物业管理纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2006)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2002年2月25日，上海中星集团申城物业有限公司与上海中星(集团)有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由上海中星集团申城物业有限公司对本市X路X弄星阳苑进行物业管理。合同约定，物业管理服务费由管理费、保洁费、保安费构成，按每平方米建筑面积人民币0。6元收取。如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，上海中星集团申城物业有限公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2003年3月，上海中星集团申城物业有限公司进驻星阳苑进行物业管理至2005年12月。本市X路X弄X号X室房屋为单某某所购商品房，房地产权证号为闸x。该房屋建筑面积88.90平方米。按合同约定，单某某每月应缴物业管理费53.30元。2005年12月27日，上海中星集团申城物业有限公司以国内挂号函件方式向单某某发出物业催款通知书，对2004年1月至2005年12月物业管理费进行催讨。因单某某自2004年1月起一直拖欠物业管理费，上海中星集团申城物业有限公司多次催讨无果，故于2006年10月诉至原审法院，要求判令单某某向上海中星集团申城物业有限公司缴纳2004年1月至2005年12月之物业管理费1279.20元，以及酌情收取滞纳金144元。

原审审理中，单某某提供有星阳苑部分业主在2006年10月以后制作的《联合声明书》，该声明书称曾在星阳苑进行服务的上海中星集团申城物业有限公司在物业管理上存在严重问题。上海中星集团申城物业有限公司对该声明书存有异议，对签名业主在上海中星集团申城物业有限公司撤离小区至少10个月后再对上海中星集团申城物业有限公司服务进行声明质疑，表示不理解，认为单某某将上海中星集团申城物业有限公司与星阳苑小区现在服务的物业公司相混淆。审理中，单某某还称，由于上海中星集团申城物业有限公司保安服务不到位，致使2004年2月单某某家中失窃。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上海中星集团申城物业有限公司受托对星阳苑进行前期物业管理服务，已基本履行其物业管理职责。单某某系诉争房屋权利人，在接受上海中星集团申城物业有限公司对小区进行物业管理服务后，有义务承担相应的民事义务。单某某因家中失窃一事拒付物业管理服务费，没有法律依据，不予支持。单某某提供星阳苑小部分业主签名的《联合声明书》证明上海中星集团申城物业有限公司服务状况，由于该声明书形成于上海中星集团申城物业有限公司撤离该小区至少10个月之后，且单某某也称其一直以为现在小区服务的物业公司乃本案上海中星集团申城物业有限公司，故对声明书的效力不予采信。由于单某某所述小区北侧部位并没有设置岗亭或类似建筑，故单某某称上海中星集团申城物业有限公司没有在小区北侧部位设门卫把守属失职一节，不予采信。现在，上海中星集团申城物业有限公司要求单某某支付1279.20元物业管理费，与法有据，应予支持。上海中星集团申城物业有限公司在审理中愿免除向单某某加收滞纳金，属自主处分权利，与法不悖，应予支持。原审法院据此判决：单某某应于本判决生效之日起十五日内支付上海中星集团申城物业有限公司2004年1月至2005年12月的物业管理费1279。20元。

原审判决后，单某某不服，向本院提出上诉称：上海中星集团申城物业有限公司对上诉人所在小区的安全设施等方面工作没有做好，具体表现为：该小区处于无人看管状态，小区频频遭窃；小区的北侧大门一直无人看管等状况。且经反映后，上海中星集团申城物业有限公司未给上诉人答复，故上诉人要求上海中星集团申城物业有限公司履行管理义务，要求在应付的物业费中扣除保安费用。

上海中星集团申城物业有限公司辩称，单某某的上诉请求与其在原审审理中所述的意见一致，被上诉人已在原审审理中作了抗辩。被上诉人关于门卫的管理是有制度的，门卫在工作时间不准看报和打瞌睡，晚上被上诉人对门卫也进行不定时检查等；该小区共有120户左右居民，被上诉人对此投入了门卫4名、绿化工1名、保洁工1名，开支比收取的物业费还要多。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，要求维持原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。上海中星集团申城物业有限公司与上海中星(集团)有限公司签订《前期物业管理服务合同》，对单某某所在的本市X路X弄星阳苑进行物业管理。上海中星集团申城物业有限公司接受委托后对相关物业实施了管理服务。单某某作为居住小区的业主，有享受上海中星集团申城物业有限公司提供的物业管理服务的权利并负有支付物业管理费的义务。上海中星集团申城物业有限公司作为从事该小区物业管理服务的企业，有向小区业主提供约定的物业管理服务的义务并有权收取物业管理费。现上海中星集团申城物业有限公司已履行了物业管理服务职责，单某某理应支付相应的物业管理费。单某某无正当理由拒付物业管理费的行为有违双方的约定，原审法院依据查明的事实依法判决单某某支付拖欠的物业管理费并无不当，本院予以维持。单某某以上海中星集团申城物业有限公司对其所在小区的保安等方面工作没有做好为由，不同意支付物业管理费的上诉主张，缺乏相关依据，本院难以采信。需要指出的是：作为物业管理者的上海中星集团申城物业有限公司在日常物业管理服务中应牢固树立业主至上、服务为先的理念，经常保持与广大业主(包括单某某)的沟通、交流，同时应正视在日常的物业管理工作中存在的不足，加强工作改进。单某某作为业主，对上海中星集团申城物业有限公司在物业管理工作中存在的问题，可通过正常途径反映，采取拒付物业管理费的行为不妥。单某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币66。90元，由上诉人单某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

代理审判员彭辰

代理审判员刘建颖

二00七年三月七日

书记员邱静静