上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)史XX，女。

上诉人(原审被告)张某甲，男。

上诉人(原审被告)张某乙，女。

法定代理人史XX(系张某乙母亲)，本案上诉人之一。

三上诉人共同委托代理人何农，上海市金英律师事务所律师。

三上诉人共同委托代理人王聪，上海市金英律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海高力国际物业服务有限公司。

法定代表人柳某某，董事长。

委托代理人李淞，上海中汇律师事务所律师。

上诉人史XX、张某甲、张某乙因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年4月5日，上海耀海房地产开发有限公司与上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)签订《上海耀江花园全权管理合同》一份，合同约定：物业收入“住宅物业管理费标准：人民币2.50元/月/平方米(暂定)”。耀江花园业主临时公约规定：“业主应按照临时公约规定按期如数向管理处缴付各项管理费用，如逾期交纳，管理者将向业主按百分之零点三(0.3%)每日的标准收取滞纳金”。史XX、张某甲、张某乙系本市X路某处的业主，该房屋建筑面积为137.29平方米。2004年6月26日，史XX书面承诺：遵守《临时公约》及日后业主大会通过的《业主公约》。史XX方进户后，因上海耀海房地产开发有限公司交付的房屋与合同有差异，史XX曾用信访形式向上海市黄浦区房屋土地管理局反映。2005年12月27日，上海市黄浦区房屋土地管理局书面答复：史XX反映变频水箱建造设施、消防梯走道地面与合同约定有差异可与开发商根据合同条款进行协商，协商不成的则可按照《中华人民共和国合同法》处理合同争议的有关条款，通过民事诉讼途径解决。因史XX方自2004年10月至2006年6月未支付物业管理费计7207.83元，引起高力物业诉至法院，要求史XX、张某甲、张某乙支付物业管理费7207.83元；并按每日百分之零点三(0.3%)的标准支付滞纳金，计6857.73元(自2005年1月1日至2006年8月30日止)。

原审法院认为，高力物业与开发商订立的《上海耀江花园全权管理合同》，其实质是开发商指定高力物业对上海市X路某处进行前期物业管理，高力物业与业主间已形成物业服务合同关系，史XX、张某甲、张某乙作为业主，应根据其签署的《业主临时公约》的规定支付高力物业相应的物业管理费及迟延支付的滞纳金。为此，高力物业符合诉讼主体资格。史XX、张某甲、张某乙辩称房屋窗户玻璃、走道地面、供水设备不符合同约定的结构和设备。对此，2005年12月，史XX已接到上海市黄浦区房屋土地管理局书面答复，为史XX、张某甲、张某乙指明解决问题的途径，而史XX、张某甲、张某乙再以房屋存在质量问题作为拒付物业管理费的理由，法院不予采纳。史XX、张某甲、张某乙可另行就房屋质量问题向开发商主张权利。合同虽约定由于开发商原因(如物业房屋质量不合格)造成业主延付、不付物业管理费的，开发商承担相应赔偿责任，但此系高力物业与开发商的约定，与史XX、张某甲、张某乙无涉，并不因此免除史XX、张某甲、张某乙的合同义务，不构成拒付物业管理费的理由。为此，高力物业要求史XX、张某甲、张某乙支付物业管理费及滞纳金，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、史XX、张某甲、张某乙自本判决生效之日起十日内，支付上海高力国际物业服务有限公司2004年10月至2006年6月期间的物业管理费共计人民币7207.83元；二、史XX、张某甲、张某乙自本判决生效之日起十日内，支付上海高力国际物业服务有限公司逾期付款滞纳金人民币6857.73元。

判决后，史XX、张某甲、张某乙不服，向本院提起上诉称，一审遗漏必须参加诉讼的当事人，开发商上海耀海房地产开发有限公司在《临时业主公约》中指定物业管理者不明，应追加开发商作为本案当事人以便查明高力物业是否具有适格诉讼主体资格。同时按照《上海耀江花园全权管理合同》约定，应由开发商承担相应物业管理费，所以上诉人拒付物业管理费有其合理性，亦不应承担滞纳金。故而认为原审事实不清，适用法律错误，请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人高力物业辩称，原审事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张不能成立。请求本院驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，《上海耀江花园全权管理合同》即为开发商指定高力物业作为前期物业管理方的前期物业管理合同，高力物业据此成为系争房屋所在小区的前期物业管理者并已实际提供物业服务，高力物业收取物业管理费用合法有据。而本案为业主欠付物业管理费所引发的单纯物业管理合同纠纷，双方诉讼主体适格，事实与法律关系明晰无误，不存在事实不清需追加当事人的情况，上诉人要求将开发商追加为本案当事人的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人称根据《上海耀江花园全权管理合同》第七章第二条的约定，应由开发商承担因房屋质量问题造成业主延付物业费的主张，纵观整个合同看，该条款是开发商在因特定事由导致的小区业主欠付物业管理费情况发生后由其向高力物业所作的赔偿承诺，该承诺并不涉及小区业主，也没有免除小区业主支付物业管理费的合同义务，因此上诉人不能据此拒付物业管理费，上诉人的主张不能获得本院支持。原审法院所作认定与判决并无不当。上诉人史XX、张某甲、张某乙的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费576。30元，由上诉人史XX、张某甲、张某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员陈俊

代理审判员纪岳峻

二00七年四月十六日

书记员肖函