上诉人（原审原告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人张鹏雨，河南天基律师事务所律师。

委托代理人秦某贤，河南天基律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京华药联达医学研究院。住所地：北京市朝阳区霞光里X号院X号楼X室。

执行合伙企业事务人秦某某，院长。

委托代理人姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审被告）秦某某，男，X年X月X日出生，汉族，系北京华药联达医学研究院合伙人、院长，住（略）。

委托代理人姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审被告）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，系北京华药联达医学研究院合伙人，住（略）。

上诉人李某某因与被上诉人北京华药联达医学研究院、秦某某、马某某房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2008）管民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某的委托代理人张鹏雨，被上诉人秦某某及其与北京华药联达医学研究院的共同委托代理人姚某某到庭参加诉讼。被上诉人马某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年10月22日，李某某(甲方)与北京华药联达医学研究院(乙方以下简称联达研究院)签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其位于郑州市X路X号金成国贸大厦404、X号两套房屋共计468平方米出租给乙方办公使用。租赁期限5年，自2007年11月1日起至2012年11月1日止。租金、押金及支付方式：1、每月租金为x元，年租金总额为14.4万元。房屋承租期间的水、电、通讯、清洁、物业管理费及物业公摊和有关税、费等均由乙方承担。提前十日交纳下一期房租。2、押金为2万元，在乙方全部忠实履行本合同各项条款、规定的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方将押金退还乙方(不计利息)。3、房屋租金为第一年每季度支付一次，第二年每半年支付一次，押金的支付为一次性支付。甲方收款后给乙方开具收款凭证。合同的变更、解除与终止：双方可以协商变更或终止本合同。房屋交付及交回的验收：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。乙方若需要对所租房屋进行装修、改造等，必须经甲方和物业管理部门同意后方可进行，所需费用由乙方承担。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，且恢复原状，如造成损失，由乙方承担；不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。乙方违约责任：在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额1％的额度向甲方支付违约金。支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任(不包括房屋押金)，押金不退。合同签订后，联达研究院向李某某交付押金2万元，李某某即将符合约定条件的两套房屋交付联达研究院使用，联达研究院按时支付租金及相关费用。2008年7月份联达研究院因经营需要，向李某某提出解除双方租赁合同，不再继续租赁李某某房屋，联达研究院将房屋租金交纳至2008年7月底。依联达研究院申请，本院到涉案房屋所在的河南万厦物业管理有限公司进行调查，该公司负责人证实：联达研究院是于2008年7月份准备从所租房屋中搬走，物业公司当时通知了李某某，李某某不同意联达研究院搬走，物业公司就未同意联达研究院将其物品搬出，之后联达研究院就一直未到该处办公，当时尚拖欠水电费、物业费6000多元未清。2008年12月26日，李某某到物业公司申请办理该房屋的装修手续，期限为一个月。截止庭审时，李某某已将涉案房屋另行出租给第三人使用。又查明，截止2008年9月底该房屋尚拖欠物业公司物业费及水电费8834.1元，该房屋的物业费、水电公摊费每月为944.8元。

原审法院认为：李某某与联达研究院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。2008年7月份，联达研究院因经营需要，向李某某提出解除双方租赁合同，不再继续使用李某某房屋的要求，李某某当时虽然不同意，但事后接收该房屋，又对外进行了重新出租，双方用事实表示已经提前解除了原合同，因此，李某某要求解除双方之间所签订的房屋租赁合同的诉讼请求已无必要。联达研究院提出提前解除双方租赁合同要求后，应当为李某某留有适当的时间另行向外出租，以减少李某某的经济损失。李某某收到联达研究院不再继续履行合同的通知后，也应积极采取适当措施防止损失的进一步扩大。事后李某某也积极对外招租，并于2008年12月26日向河南万厦物业管理有限公司申请办理装修手续，此行为证明李某某已正式接收该房屋。但是，由于联达研究院违约，致使李某某在2008年8月1日起至12月底期间受到的经济损失(包括租金损失5个月6万元、2008年9月底之前拖欠的物业费及水电费8834.1元、2008年10月1日起至12月底该房屋的物业费、水电公摊费3个月为2834.4元，共计x.5元)，应由联达研究院予以补偿。因此，对于李某某的第2项诉讼请求，对其从2008年8月1日起至2008年12月期间的经济损失部分，本院予以支持，超出部分不予支持。关于李某某要求的违约金部分，由于合同中约定逾期交纳费用的，按费用总额的1%额度支付违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，还应承担赔偿责任(不包括房屋押金)，押金不退。结合本案，约定的违约金和押金2万元系补偿性质，由于联达研究院提前要求解除合同，已构成违约，按约定李某某已收取的2万元押金不应退还给联达研究院，且李某某在2008年8月1日起至2008年12月期间的经济损失部分已经由联达研究院予以弥补，因此，李某某的其余损失用联达研究院交纳的2万元押金也能予以弥补，故对李某某要求联达研究院另外支付违约金的诉讼请求，显然要求过高，本院不予支持。秦某某、马某某系联达研究院的合伙人，二人应对该合伙企业的债务承担无限连带责任。联达研究院虽然通知李某某要求解除双方签订的租赁合同，但双方未达成解除合同的合意，联达研究院单方终止合同履行已构成违约，故联达研究院辩称其不存在违约行为，理由不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条之规定，判决：一、被告北京华药联达医学研究院于本判决生效之日起十日内向原告李某某补偿租金及物业费、水电费等损失共计x.5元：二、被告秦某某、马某某．对被告北京华药联达医学研究院的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。诉讼费2880元，由原告李某某负担1600元，被告北京华药联达医院研究院负担1280元。

李某某不服原审判决，向本院上诉称：联达研究院单方解除合同之前x元房屋租金、8834.1元物业费、水电费所产生的违约金应当支付李某某；2009年1月、2月份的房屋租金损失应当由联达研究院予以赔偿。请求二审法院依法改判。联达研究院、秦某某答辩称：联达研究院不存在违约行为，原审判决联达研究院赔偿损失已认可，李某某诉请解除合同之前x元房屋租金、8834.1元物业费、水电费所产生的违约金无法律依据；双方的租赁合同已于2008年解除，李某某上诉请2009年1、2月份的租金损失无事实和法律依据。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：李某某与联达研究院签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效。2008年7月份，联达研究院向李某某提出解除双方租赁合同，在李某某不同意的情况下，联达研究院自行搬出租赁房屋，没有向李某某移交租赁物，应当继续向李某某支付房屋租金和相关费用。联达研究院向李某某交纳的2万元保证金，系对履行合同的保证，足以弥补联达研究院提出解除合同前对李某某发生的各种费用外的损失，李某某诉请解除合同前的违约金无依据；李某某已于2008年12月份向租赁物所在大厦物业公司提出装修申请，表明李某某已收回了租赁的房屋，李某某要求联达研究院赔偿2009年1、2月份的房屋租金损失于法无据。综上，李某某的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，公告费600元，合计2900元，由李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长崔凤茹

审判员刘富江

审判员王怡

二0一0年七月十五日

代理书记员程晓芳