原告刘某某。
委托代理人朱静玲，河南一帆律师事务所律师。
被告驻马店市银河房地产开发有限公司。
被告驻马店市塑料编织厂。
被告驻马店市飞龙建筑工程有限公司。
委托代理人张某某。
委托代理人张力，河南华珠律师事务所律师。
原告刘某某诉被告驻马店市银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）、驻马店市塑料编织厂（以下简称塑编厂）和驻马店市飞龙建筑工程有限公司（以下简称飞龙公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告刘某某于2009年8月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，在法定期间内向原被告当事人依法送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，其中为当事人指定的举证期间为30天。本院于2009年9月22日对本案公开开庭进行了审理，原告刘某某及其委托代理人朱静玲，被告飞龙公司的委托代理人张某某、张力到庭参加诉讼，被告银河公司、塑编厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，1996年原告与驻马店市南丰实业集团公司（南丰集团公司后改制为塑编厂和银河公司）签订职工住宅楼购房协议。同年，银河公司与飞龙公司签订工程承包合同，该住宅楼由飞龙公司建筑。1999年7月，原告购买的住宅楼交付使用，原告就发现住宅楼多处墙体（主要是阳台）出现裂缝。经过几年后，特别是近几年，原告多次向银河公司反映，要求飞龙公司修复，但飞龙公司认为裂缝不属于楼房质量问题。现在楼房墙体裂缝越来越大，阳台下沉，已经严重威胁到原告的生命和财产安全。原告居住的楼房经鉴定和检测为不合格的建筑物，并需要加固。原告认为，原告居住的楼房质量问题与被告飞龙公司不按设计要求施工和施工中偷工减料有直接的因果关系，同时对上述楼房的质量问题银河公司及塑编厂没有尽到监督责任，因此三被告应当负担连带责任。由于上述三被告的过错，给原告造成了经济损失，也影响了原告的正常生活。据上述事实和理由，请求判令三被告：1、因楼房质量问题给原告造成的房产价值损失和影响生活的两项损失（依鉴定报告为准）；2、对楼房存在的质量问题进行加固；3、承担本案的诉讼费用。
被告飞龙公司辩称，1、本案不属侵权诉讼；2、本案属房屋买卖合同纠纷；3、被告飞龙公司不是本案的适格主体；4、原告的诉讼请求没有事实上的依据和法律上的理由；5、本案的房屋质量问题被告飞龙公司已与银河公司达成协议；6、司法鉴定中的损失数额应当扣除土地的增值部分。
被告银河公司、塑编厂没有到庭，也没有答辩。
经审理查明，被告银河公司和塑编厂系驻马店市南丰实业集团公司的下属单位，经改制后，分立为被告塑编厂和驻马店市南丰房地产开发有限公司，驻马店市南丰房地产开发有限公司于2000年变更其名称为驻马店市银河房地产开发有限公司即被告银河公司；驻马店市飞龙建筑分公司和驻马店市城市建设综合开发建筑工程处等名称变更后成立被告飞龙公司。
1996年9月10日，驻马店市南丰房地产开发公司与驻马店市飞龙建筑分公司签订建筑工程合同书，约定由飞龙公司承建银河新村小区内的职工住宅楼。飞龙公司于1997年建成职工住宅楼。因银河公司未支付工程款，在该职工住宅楼未经验收的情况下，而参与集资的职工于1999年入住该住宅楼，该住宅楼现在银河新村属X号住宅楼，住户有60户。
2007年7月25日，银河公司以飞龙公司承建的X号职工住宅楼墙体出现裂缝、楼房内地面和墙体倾斜、主体工程存在工程质量问题为由向本院起诉飞龙公司，请求判令飞龙公司加固修复承建的银河新村X号楼成为工程质量合格的建筑并赔偿损失50万元。在该案诉讼中，银河公司申请对X号职工住宅楼工程质量进行鉴定，本院委托河南安泰建筑工程司法鉴定所对申请鉴定的事项进行鉴定，X号职工住宅楼的鉴定结论是：1、部分住户卫生间存在渗水现象，形成的原因是施工不当或施工存在缺陷；2、自三层（二层顶）以上起，阳台混凝土构件（挑梁和封边梁）沿受力主筋出现裂缝和阳台砌体于外墙间存在裂缝、阳台地面倾斜、阳台外窗开闭困难，原因是施工中氯离子含量过高、超过规范的限值；3、屋面女儿墙砌体部分开裂，原因是温差变形引起；4、二单元三层西户南墙与横墙相交未见构造柱，系未按设计要求所致；5、砌筑沙浆强度不符合设计要求；6、砌体砖强度符合设计要求；7、四层部分圈梁混凝土强度不符合设计要求。该栋楼房属不合格的建筑物。根据该鉴定，该鉴定所提出了对三楼以上阳台进行加固、对砌墙砂浆强度未达到设计要求的结论建议由设计单位进行结构验算、渗水屋面及卫生间应进行防渗处理、女儿墙应及时进行加固处理的建议。据上述鉴定结论及原因分析，郑州大学综合设计研究院和驻马店市建筑勘察设计院分别对X号楼存在的质量问题做出了加固方案。之后，本院对本案调解结案，依法做出（2007）驿民初字第X号民事调解书，该调解书已经生效，调解书对银河公司和飞龙公司权利义务的确定是：1、银河公司和飞龙公司均同意按照驻马店市建筑勘察设计院的加固方案对X号楼进行加固，加固费和质量由飞龙公司承担；2、加固施工时损坏的房屋、地坪、门、院、窗由飞龙公司修复，费用由飞龙公司负担；3、女儿墙虽因温差变形引起开裂，但飞龙公司自愿拆除并按规范重建，费用由飞龙公司负担；4、飞龙公司自愿赔偿银河公司一楼住户每户x元，共计x元，二楼以上住户每户4000元，共计x元，该款在飞龙公司施工至每户时，由飞龙公司直接向各住户支付。如因质量问题造成的其他损失引起的赔偿，经有关部门核定后少补多不退并由权利人另行主张；5、屋面渗水经鉴定虽无法划分责任，但飞龙公司自愿进行防水维修。卫生间渗水因房屋建成的保修期间问题，如有住户请求维修，由飞龙公司维修，材料费由住户承担；6、上述加固维修期限，自2008年5月10日起至2008年6月10日止。遇天气原因导致的延期，工期顺延；7、房屋加固维修后，房屋主体工程出现质量问题，仍由飞龙公司承担；8、砌筑砂浆因驻马店市驿城区建筑勘察设计院核算，现有的砂浆强度满足规范要求的安全度，不再加固。四层圈梁及二单元三层西户与横墙相交处构造柱因有关单位未提出加固方案不再加固。该案审理结束后，原告等39户X号楼的住户对住宅楼因质量不合格需要对楼房加固而给楼房住户造成的损失申请鉴定，本院委托驻马店振兴资产评估事务所进行了评估鉴定，该事务所于2008年10月9日做出资产评估司法鉴定书。该司法鉴定书对评估鉴定范围和对象的表述是:评估范围是位于驻马店市X村X号住宅楼因工程质量不合格需要对楼房加固给39户住户造成的损失，具体包括，1、对驻马店市X村X号住宅楼加固后给39户住户房产造成的贬值损失；2、因住房加固给39户造成的生活不便损失；评估基准日是2008年6月3日；评估鉴定方法是：首先采用市价格法评估房屋在评估基准日的原值，然后考虑其正常成新率与修复后房屋的现时成新率的差额确定不贬值率，再用房屋评估原值乘以房屋贬值率确定房屋贬值损失，对因住房加固给39户造成的生活不便损失以加固期间的必要租房费用及搬家费用确定；具体进行评估分析的方法是，计算房屋贬值损失的理由为，因楼房质量不合格，即使经过加固处理后不影响安全使用，但是给房屋以后进入市场交易造成不利影响，根据市场公开原则，任何知道该房屋瑕疵的买主都会对房屋的交易价格大打折扣，甚至不愿意购买此房，另外，经过加固后的房屋其整体性能、使用寿命、抗震能力都不及合格工程；计算房屋贬值损失的具体方法是，依房屋寿命为50年，在基准日已使用9.25年，按年限法计算房屋的正常成新率为（50-9.25）/50×100％＝81.5％，该房屋加固处理后在不影响安全、正常使用的情况下，实际成新率x%，受损率是81.5％-60％＝21.5％，根据委估房屋的区位因素，采用市场法评定估算分户房屋的原值，其中，原告的房屋原值是x元（其中房屋结构为砖混，所在楼层为三层，建成时间是1997年，建筑面积为71.92平方米，单价是每平方米1450元），据此原告的损失是x×21.5％＝x元，同时尚有搬家的不便费用400元。
另查明，1997年12月15日，原告与驻马店市南丰实业集团公司签订公有住房买卖协议书。现原告已经取得该房屋的所有权证。
上述事实，由经质证的鉴定报告、加固方案和调解书等证据证明。
本院认为，原告系购买被告银河公司的住房，在原告取得房屋所有权证和向被告银河公司交付完毕购房款后，原告与银河公司的房屋买卖合同中的主要义务已经履行完毕。同样，被告银河公司与被告飞龙公司的建设工程施工合同，在两被告相互交付建筑物和工程款后，两被告合同中的主要义务也已经履行完毕。在原告取得争议房屋的所有权后，已经对房屋具有了完全物权。现原告以其所购买的住房属建筑质量不合格的建筑物作为事实依据，以三被告在建筑过程中存在过错，应当负担侵权行为的民事责任作为法律依据，请求判令三被告负担因房屋价值损失及生活不便损失的连带赔偿责任。以原告所依据的事实理由和法律依据，原告请求所适用的民事案件案由应是财产损害赔偿纠纷，所适用的法律构成要件应是一般的侵权行为的构成要件。原告的诉讼请求是否能够得到本院的支持，其法律依据就在于三被告的行为是否构成侵权行为的法律要件。本案中，被告银河公司和飞龙公司在建设工程施工合同中行为既受到当时的民事法律民法通则的调整，又要受到建筑法的规制（建筑法对建筑施工双方行为的规制属特别法的规定，体现了国家对建筑行业规范要求，是建筑行业各方当事人的基本行为准则）。依建筑法规定，建设单位对建筑质量负有监督责任，施工企业对工程质量负责。被告银河公司和飞龙公司的行为因违反了建筑法的规定而致原告的住房质量不合格，属违法行为所造成的损害后果，两者具有法律上的因果关系，具体损失包括房屋的贬值损失和生活不便损失两项，同时在被告飞龙公司和银河公司的违法行为中，两被告存在有主观上的过错，因此被告飞龙公司和银河公司的行为构成了一般的侵权行为，但不属共同的侵权行为，两被告不负担连带责任，而负担因其过错大小的侵权责任。具体的负担比例是，被告飞龙公司作为建筑物的承包方负担主要责x@%，被告银河公司负x%，因本案的两项损失之和是x元，即飞龙公司负担x元x%＝x.8元，银河公司负担x元x%＝4484.2元，因在已生效的调解书中被告飞龙公司已经负担了4000元，并确定加固义务，本案中飞龙公司应当负担的数额是x.8－4000元＝x.8元，不再负担加固义务，原告的第2项诉讼请求属重复请求，本院不予支持。被告塑编厂因没有法定义务的违反，不负担侵权的赔偿责任。对原告的诉讼请求，依前述的理由和结论，本院部分予以支持，其他请求予以驳回。关于被告飞龙公司的辩称理由，因其行为已构成侵权，在原告选择侵权诉讼时，其已是适格的被告，当然本案存在合同关系，而被告飞龙公司辩称的其他理由因没有事实上的依据本院不予支持，同时在调解书已处理的部分，本院也对其进行了处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下：
一、限被告驻马店市银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某赔偿损失4484.2元。
二、限被告驻马店市飞龙建筑工程有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某赔偿损失x.8元。
三、驳回原告刘某某对被告驻马店市塑料编织厂的诉讼请求和其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费570元，鉴定费385元，财产保全费228元合计1183元，由被告驻马店市银河房地产开发有限公司负担236.6元，由被告驻马店市飞龙建筑工程有限公司负担946.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长王秉光
审判员王秀平
人民陪审员邵翔
二00九年十一月一日
书记员黄某
