原告河南广兴置业有限公司，住所地：郑州市二七区X街洁云花园内。

法定代表人郭某某。

委托代理人李某某，王高歌。

被告张某某，男，汉族，38岁。

委托代理人刘某，女，汉族，33岁。

原告河南广兴置业有限公司诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月20日立案受理后，依法由审判员楚建萍适用简易程序独任审判，于2010年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某某、王高歌，被告张某某及其委托代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年1月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告购买原告位于郑州市二七区X路南、冯庄路东航海花城X号楼X单元X层北户房屋一套。双方在合同中约定如合同面积与登记面积发生差异时，以实测面积为准，单价不变，多退少补据实结算。被告的房屋经实际测量，实际面积为120.82平方米，比合同约定面积102.28平方米多出18.54平方米，按照双方合同约定，被告应补缴购房款x.6元，但经过原告多次催告，被告未补。为了维护原告合法权益，请求法院：一、依法判令被告支付房屋面积误差房价款x.6元；二、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：一、原告的诉讼已超过诉讼时效。原、被告的购房合同是于2007年1月10日签订的，当时原告开发的小区已经处于建成状态，2007年6月原告正式交房，这时距合同签订期已超过三年，所以原告提出要求被告补足房款，已超过了民法通则规定的二年诉讼时效，法院应当直接驳回其诉讼请求；二、原告在签订合同时以合法形式掩盖非法目的。要求被告补足房款的合同条款无效。原告为被告提供的购房合同是格式文本，其中对面积误差超过3％的处理方案有两种选择，看似合理合法，但问题是在第一种处理方式上直接打“√”的形式否定被告选择第二种或其他方式的霸王条款，被告当时就提出了异议，但原告销售人员保证说：“放心，绝对不会超过3％的误差”。现原告称房屋的实际面积比合同面积多了18.54平方米，面积误差高达18.1％，原告作为开发商在对房户型设计、建筑及面积测算不可能存在这么大的误差，所以这是原告以低价售房、招揽顾客、欺骗业主先签合同再故意以面积出现误差要求客户补款的卑劣销售手段，是以合法形式掩盖非法目的。所以合同中以房管局测绘为准，多退少补的条款无效；三、原告在签订购房合同时故以提供虚假情况，对损失应自行承担。大众在选择房产时均会考虑自我舒适度和经济承受能力。被告经济收入一般，如果当时知道全款会超过其能力如此之多，根本不会选择购买房屋，所以原告违背诚实信用原则，故意提供虚假的房屋面积给自己造成的损失，应当自我承担。

依据双方诉辩意见，本案争议焦点归纳如下：一、原告的起诉是否已超过诉讼时效；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于补足房款的条款是否有效；三、原告的行为是否构成以合法形式掩盖非法目的，原告的诉讼请求是否成立。

经审理查明：2007年1月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的位于郑州市二七区X路南、冯庄路东航海花城X号楼X单元X层北户（顶层复式）房屋一套，建筑面积共102.28平方米。每平方米2540元，总价款为x元，交房日期是2007年6月13日。合同第五条面积确认及面积差异的处理中约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同的面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，双方同意按第一种方式进行处理：1、以房管局实测面积为准，单价不变，多退少补据实结算，2、面积误差比绝对值在3％以内的据实结算房款和超出3％时，买受人有权退房。该条第1种处理方式前直接印有“√”，第二种处理方式前印有“×”。合同还对付款方式及期限、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告共支付房款x元，原告也如约交房。后郑州市房地产管理局经核准为被告颁发的《房屋产权证》记载被告所购房屋的建筑面积为120.82平方米，比合同约定面积102.28平方米多出了18.54平方米。原告要求被告按合同单价2540元／平方米补交房款x.6元无果，原告诉至本院，请求法院：一、依法判令被告支付房屋面积误差房价款x.6元；二、判令被告承担本案诉讼费用。

上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》和被告所在的X号楼其他业主的房屋所有权证及处理结果在卷佐证。

本院认为：原、被告经协商一致签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故为有效合同。合同约定了面积差异的处理方式是“以房管局实测面积为准、单价不变、多退少补据实结算”。现房地产管理部门确定被告的房屋建筑面积确比原、被告合同约定的面积多出18.54平方米，原告要求被告依约补缴房款x.6元符合合同约定亦与法有据，本院予以支持。被告称原告在签订合同时故意隐瞒实际面积，故意提供虚假情况无证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下：

被告张某某于判决生效十日内支付给原告河南广兴置业有限公司房款x.6元。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费980元，减半收取490元，由被告负担。余额490元退回原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并按期预交上诉费，否则按自动撤回上诉处理。

审判员楚建萍

二0一0年六月十八日

书记员王培