原告:李某甲，女，X年X月X日生。
委托代理人:李某乙（系原告丈夫），男，X年X月X日生。
委托代理人:李某健，河南赫奕律师事务所律师。
被告：侯某丙，女，X年X月X日生。
委托代理人：李某杰，方城县X镇法律服务所法律工作者。
第三人：侯某丁（系侯某丙父亲），男，X年X月X日生。
第三人：孙某某（系侯某丙母亲），女，X年X月X日生。
委托代理人：侯某戊，男，X年X月X日生。
原告李某甲因与被告侯某丙、第三人侯某丁、孙某某为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2009年6月26日作出（2008）方民商初字第X号民事判决，被告不服该判决提出上诉，南阳市中级人民法院于2009年10月15日作出（2009）南民商终字第X号民事裁定:一、撤销方城县人民法院（2008）方民商初字第X号民事判决；二、发回方城县人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭于2010年3月9日公开开庭进行了审理。原告李某甲的委托代理人李某乙、李某健，被告侯某丙及其委托代理人李某杰，第三人侯某丁、孙某某的委托代理人侯某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某甲诉称：2007年3月5日，原、被告经中间人协商，双方自愿达成房屋买卖协议，被告将位于券桥街X路信用社斜对面临街房上下四间205.23，以x元的价格卖于原告，原告于2007年4月上旬向被告付清房款，并定于农历2007年8月将房屋腾出交于原告。到期后被告反悔，要原告再支付x元，经反复协商，被告仍要求支付8000元，否则不腾房屋。原告起诉请求人民法院依法判令1、被告履行合同，即时腾出原告所买之房；2、被告支付违约金x元。
原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立向法庭提供以下证明材料：
（1）、2007年3月5日原、被告签订的房屋买卖协议一份；
（2）、2007年3月21日方城县房地产管理局给原告颁发的房屋所有权证一份，证号方城县房权证券桥字第x号；
（3）、2008年2月22日李某云、2008年2月26日闫××、2008年2月23日刘×、侯××、李××证言各一份；
（4）、房地产买卖契约一份；
（5）、2003年10月15日侯某丙房产证一份；
（6）、法庭调查的刘×、李××、闫××的笔录及2008年11月17日法院工作人员勘验笔录一份；
（7）、方城县人民法院（2008）方民商初字第X号民事判决书一份；
（8）、证人李××到庭作证的证词。
被告侯某丙辩称：原、被告双方买卖协议无效，被告没有违反双方协议约定，不构成违约。原告应返回被告出售的房屋。
被告为支持其抗辩理由的成立，向法庭提供以下证明材料：
（1）、2008年4月6日刘×、闫××、李××、侯××证言四份；
（2）、方政土建字（1997）X号文件一份；
（3）、证人董×出庭作证的证言。
第三人侯某丁、孙某某述称：原、被告协议无效，房屋应返回给第三人，被告侯某丙的房产证面积违法，应当撤销。争议房屋西南小院完全是第三人侯某丁所建，不涉及其他共有人，应当全部返回给第三人侯某丁。
第三人为支持其陈述理由的成立，向法庭提交以下证明材料：
（1）、方政土建字（1997）X号文件一份；
（2）、1996年8月4日、1999年8月3日侯某丁交征地款及土地出让金收据三份，计x元；
（3）、2008年6月20日褚××证言一份；
（4）、2010年3月1日黄×证言一份；
（5）、2010年3月2日张×证言一份；
（6）、2010年3月2日李×证言一份；
（7）、2010年3月8日券桥乡X村委证明一份；
（8）、2009年8月2日陈×出庭作证证言一份；
（9）、2009年8月2日王×证言一份。
经当庭质证，原告对被告提供证明材料（1）认为证言应当由证人书写，不能格式打印，证人没有到庭进行质证。对证明材料（2）认为原告买的是房屋，按交易习惯应地随房走，该证据对原告没有约束力。对证明材料（3）与本案无关，与双方当事人无关。第三人对被告提供的证明材料无异议。被告对原告提供的证明材料（1）为无效协议。对证明材料（2）房产证是依无效协议办理，不具有证据效力。对证明材料（3）该证人证言违背事实，钥匙已事实上交付给李某强。对证明材料（4）侯某丙未在上面签字。对证明材料（5）侯某丙未经其他人同意，办证也不合法。对证明材料（6）因没有涉及公共利益和损害国家利益，违反了证据规则相关规定，不能作为定案依据。对证明材料（7）因中级法院已发回重审，不具有效力。对证明材料（8）证人与原告有利害关系，证人隐瞒了房子钥匙已交给证人，并经证人又租给董刚的事实，隐瞒了当时还有其他人买房子的事实。第三人对原告提供的证明材料异议为原、被告签订的协议买卖房屋两间，该房产其实为四间，有第三人两间，侯某丙原先办证和原告办证都属违法办证，欺诈办理。证人李某强所说不属实，其所述自相矛盾，其和原告系亲戚关系，所作证言大部分是谎言。原告对第三人提供的证明材料（1）-（3）认为对本案应属无效，本案是房屋买卖协议纠纷，原告已将买被告的房产登记过户，房屋产权证是房产所有权的证据，按照协议的约定在原告买房时，被告应将这些手续交给原告，而被告不向原告提供这些房产的相关材料，更证明被告违约。对证明材料（4）（5）（6）（9）因证人未到庭，证言不具有定案依据。对证明材料（7）没有事实、法律依据。对证明材料（8）证人明显说谎，证人说所建筑面积为40多个平方，与事实不符。被告对第三人提供的证明材料无异议。
本院经审理查明：1996年8月4日以第三人侯某丁名字向土地管理部门交纳征地款9000元，1999年8月3日交纳土地出让金7000元，取得了位于方城县X乡X街X路东段路南（现券桥信用社斜对面）土地使用权面积102.3，被告侯某丙在此土地使用面积上建临街门面房二间二层楼房，建筑面积184.83，房产管理部门为被告侯某丙办理房屋所有权证，证号房权证方券字第x号。该房屋所有权证记载：房屋所有权人侯某丙，房屋座落方城县X乡X街X路南侧，产别私，幢号1，房号1，结构砖混，房屋总层数2，建筑面积184.83，共有人栏内为空白，房地产平面图南北长15m，东西宽6.84m，填发日期2003年10月15日，其中20.33为发证后所建。因被告在他处另建新房准备将此房出售。2007年3月5日，经中间人侯某宇、刘海、闫新龙、李某云协商，被告侯某丙自愿将此楼房以x元的价格卖于原告，并以被告为甲方，原告为乙方双方签订了房屋买卖协议，协议的主要内容为“一、此房四至为东至孙某才，西至李某印，北至文化路，南至排房。二、乙方一次性付给甲方房款现金壹拾捌万贰仟整（x元）。三、此协议签订后，甲方须将有关手续转给乙方。四、该房屋买卖契税及其它一切费用均由乙方承担。五、该房若有原房产纠纷，均由甲方全权负责。六、……。七、……。八、……。九、本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各一份。自双方确认签字后即生效，双方各自履守，不得反悔，如有一方违约将付给对方违约金x元（伍万元整）甲方侯某丙，乙方李某甲，见证人侯某宇、刘海、闫新龙、李某云，2007年3月5日”。协议签订后，原告向被告付购房款x元，下欠x元由原告向被告出具有欠条，被告将自己的房屋产权证（证号x）交给了原告。2007年4月初原告丈夫李某乙同见证人刘海、李某强将下欠的购房款交给被告，被告将原告出具的欠条交给原告丈夫李某乙，李某乙将欠条撕毁。当时口头约定被告新房建好后2007年农历8月向原告腾房。2008年2月份被告新房竣工后，被告又以双方签订的房屋买卖协议侵犯其他共有人利益为由不给原告交付房屋，经中间人协调未果，原告起诉请求人民法院依法判令1、被告履行合同，即时腾出原告所买之房；2、被告支付违约金x元。
本院认为：当事人从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告将自己所有的房产证号为x号位于方城县X乡X街X路东段南侧的门面房屋两间两层楼房，经中人说合卖给原告，双方签订了房屋买卖协议，协议双方当事人均在该协议上签字，应视为系当事人双方的真实意思表示，且该协议不违反国家法律法规强制性规定，应为有效协议。原告按照协议的约定已履行了给付房款的义务，被告已将房屋所有权证交付原告。被告至今未向原告交付房屋，原告请求被告履行合同交付房屋理由成立，应予以支持。原告按协议约定向被告要求支付违约金x元，依据合同法解释（二）关于违约金的规定，被告应支付的违约金按本案的实际情况酌情按约定的30%计算，被告应支付原告违约金x元。被告辩称对原告没有构成违约和该卖房协议侵犯了其他共有人利益应为无效协议的理由，因被告已于2008年2月就将新房建起至今不向原告交付所卖房屋已经构成违约，且该买卖房产的所有权人系被告侯某丙一人，房产证上并未注明有共有人，原告对该房屋系善意取得，该房屋买卖协议是否侵犯其他共有人的利益的过错责任在被告，故其辩解理由不能成立，本院不予采信。被告应承担向原告交付房屋并支付违约金的民事责任。第三人述称该买卖房屋所占用的土地属自己购买，被告卖房行为无效，不同意卖房的理由，因该买卖房产的所有权证件上未注明其他共有人，原告有理由相信该房屋系被告的房产，关于该买卖房屋的共有人有几人，被告的行为是否侵犯了其他共有人的利益，与本案不属同一法律关系，第三人可另案主张权利，故其述称理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告侯某丙于本判决生效后30日内向原告李某甲交付原、被告签订的房屋买卖协议的房屋；
二、被告侯某丙于本判决生效后30日内向原告李某甲支付违约金x元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，原、被告各负担575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长麻俊鹏
审判员杨保存
审判员孙某阳
二0一0年七月三十一日
书记员刘小静
