江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

（2006）赣中民一终字第X号

上诉人（原审被告）瑞金市龙腾房地产开发有限公司。

法定代表人王某某，该公司董事长。

委托代理人钟大勇，江西红土地律师事务所律师。

委托代理人赖剑徽，江西红土地律师事务所律师助理。

被上诉人（原审原告）严某某，男，1958年1月生，汉族，江西省瑞金市人，干部，住（略）。

上诉人瑞金市龙腾房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院作出（2006）瑞民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。

一审法院经审理查明：被告是经依法登记并具有预售商品房许可证的法人企业。原告严某某与被告瑞金市龙腾房地产开发有限公司于2001年6月16日签订了一份《城镇商品房购销合同》，该合同约定原告购买被告在瑞金市X镇红都广场商住楼第三层第X号店房一间，单价为人民币（略）元，房屋交付时间为2002年元月30日前，房屋交付后120日内，被告向原告交付房屋产权证书，被告如未按照合同规定的期限将该商品房交付原告使用，原告有权按已交付的购房款向被告追究违约利息，按本合同规定的第二天起至实际交付之日止；月息在3个月内按0.5％利率计算；自第90天起，月利息按1％计算，期限超过150日，被告按原告累计已付款的1％向原告支付违约金（涵以上违约利息）合同继续履行。该合同签订后，原告向被告付清了购房款，但被告因房屋未进行验收而未能按约定时间向原告交付第X号店房。原、被告于2004年4月13日签订了一份《关于红都广场X号店房逾期交付利息支付问题的协议书》，该协议书约定2002年2月1日至5月1日按月利率0.5％计算，房款总额为（略）.00元，逾期利息为1207.00元，2002年5月2日起至2004年4月2日按月利率1％计算，逾期利息为（略）.33元，合计利息总额（略）.33元，原告同意被告支付（略）元，其余利息免付。2004年4月2日之后的有关事宜，按购房合同办理。该协议签订后被告向原告支付了逾期利息（略）元，但被告在红都广场开发的商品房至本案庭审之前仍未进行验收。原告于2003年10月18日向被告出具了一份委托书，委托被告代为办理和联系第X号店房的出租手续，并注明租价应征得原告本人同意。2004年11月18日被告将第X号店房租赁给第三人开宾馆，但租金多少未征得原告的认可。

一审法院认为：原、被告签订的《城镇商品房购销合同》合法有效，对合同当事人具有法律约束力。被告不按合同约定期限交付预售的第X号店房是违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求被告交付所定购的红都广场第X号店房、在交付第X号店房时将其恢复合同约定的状况，并在交付店房后一个月内办理房产证书以及支付2004年4月14日至2005年11月14日按月利率1％计算的逾期利息合理合法，应予支持。原、被告所签合同中约顶逾期第150日起违约金计算标准按字面解释对原告显失公平，该合同系被告提供的格式合同，应从有利于原告来解释。因此，逾期第150天以后的利息应按月利率1％计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第41条、第114条、第135条，《中华人民共和国建筑法》第61条之规定，判决：一、被告瑞金市龙腾房地产开发有限公司应在红都广场商品房验收合格后三日内向原告严某某交付第X号店房，并在交付后一个月内办理第X号店房的房产权证书给原告；二、被告瑞金市龙腾房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告严某某支付2004年4月14日至2005年11月14日利息计人民币（略）.31元（按月利率1％计算）。案件受理费635元，其他诉讼费300元，合计935元由被告承担。此款原告已先行垫付，被告应在本判决生效后十日内归还给原告。

宣判后，上诉人瑞金市龙腾房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉称，请求二审法院在查明事实的基础上，改判上诉人按每月每平方米6.80元的租金标准承担逾期交付房屋的违约责任。其理由主要有：一、原审判决认为“原、被告所签合同中约定逾期第150日起违约金计算标准按字面解释对原告显失公平，该合同系被告提供的格式合同，应从有利于原告来解释。因此，逾期第150天以后的利息应按月利率1％计算”。上诉人认为，该违约金条款是经上诉人和被上诉人充分协商后订立的条款，不属于格式条款；再则，该条款意思表达清楚准确，不可能有两种以上解释，原审判决认为“逾期第150天以后的利息应按月利率1％计算”，显系无中生有；另外，即使该条款显失公平，合同订立至今已近五年时间，被上诉人的申请撤销权早已消灭。二、如果被上诉人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违均金，那也应当按最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定处理，也就是以每平方6.80元的租金标淮确定违约金（同地段同类房屋的月租金均为每平方6.80元）。

被上诉人严某某答辩称，（一）、关于答辩人与上诉人双方所订商品房购销合同中第八条第三款中言明乙方（即上诉人）交房“逾期超过150日，则视为乙方不履行本合同，甲方有权按下述约定之一追究乙方的违约责任(b);而“b”项言明“乙方按甲方累计已付款的1％向甲方支付违约金,合同继续履行。”上诉人抛开本项前面内容据此一句话认为自己只要按首期已付款付1％的违约金就可以了，以后不要再承担违约利息了，那怕是永远不交付店房也无须付。答辩人认为这是极为荒谬的，是完全将合同条款前后分割并曲解合同约定，是强词夺理逃避违约责任的行为。（二）合同第八条第三款共有三段话三个内容，一是明确甲方有权向乙方追究延期交房的违约利息；二是明确延期交房计算违约利息的期限和标准，即“交付期限的第二天起至实际交付之日止，月息在三个月内按0.5%利率计算，至第90日起，月利息则按1%利率计算。”提请法庭注意，这里用的是句号，表示第二个内容到此结束，这是本款合同的主要内容。第三段话也就是第三个内容为“逾期超过150日，则视为乙方不履行本合同，甲方有权按下述约定之一追究乙方的违约责任。”而在下述约定内容中选择确定的是“b’’项，即“乙方按甲方累计已付款的1%向甲方支付违约金，”上诉人借此认为乙方只需按当时首期购房款付1%的违约金即可。但是“有权”不能等同有“按下列”的定义，是属于甲方自行选择的约定，甲方可选可不选、可行使可不行使的权利，而答辩人现在明确表示不按照此项选择内容处理，要求按照前两项约定内容履行合同，即由乙方承担违约利息“至实际交付之日止”，“月利息按1％利率计算”。因为前面两段内容是合同主要内容，后面的选择项内容不能制约和对杭前面两段内容。（三）如果抛开该合同的主内容，而单独适用“b”项选择内容，就会前后自相矛盾，与前面约定的“至交付之日止”承担月利息和利率按期递增的协议，乙方违约责任既不能连贯也无从体现，根本起不到赔偿答辩人损失并促使违约方尽快履行合同、遵守诚信的目的。而且上诉人所提供的购房合同是格式化的印刷文件，文字繁多，密密麻麻，让购房者一时难以全面理解，完全应从有利于购房方解释来确定，更何况按字面理解也不存在一定要按“b”项条款履行的情况。因为，如果被告方只要按购房价1％利率一次给付原告方违约利息，那么被告方延期交房十年二十年甚至五十年都不交付房屋，都可以不要承担任何违约责任了，这样的合同约定完全不符合我国民法和合同法确定民事行为应体现公平公正的基本原则，是不能成立的。（四）双方2004年4月13日自愿订立的协议书是将4月2日之前每日都计算了违约利息并已履行的，明确了每月是1%利率即804.71元；言明了“同意由乙方支付店房逾期交付期间的利息金，”而非一次性计算，这与合同的原则是相吻合的。而且言明4月2日之后仍按购房合同办理。这是一个重要的佐证。（五）瑞金市人民法院有同类判例可以证实上诉人的诉讼请求是合法并且应予支持的。即近年来瑞金法院已先后受理了多起起诉被告瑞金市龙腾房地产开发有限公司购房合同纠纷案，诉讼标的物都是在红都广场大楼，同一地点同一被告。如瑞金市人民法院（2002）瑞民初字第X号民事判决书（现复印提交法庭一份），原告杨菊兰诉被告龙腾房地产开发有限公司购房合同纠纷一案，其中也同样关系到违约利息计算方法和时间问题，法院判决被告方应承担违约利息至实际交付房屋之日止，被告方服判均未上诉并已履行。此次上诉人反悔实际上是企图赖账而已。（六）答辩人与上诉人于2004年4月13日在上诉人单位签订并已履行的协议书已经使诉讼时效重新计算，2005年12月15日又依法起诉上诉人，因此不存在所谓“申请撤销权早已消灭”的问题。二、上诉人认为只能“以每月平方6.80元的租金标准确定违约金。（同地段同类房屋的月租金为每平方6.80元）”。答辩人认为这个意见是站不住脚的，是不符合事实的，答辩人不能接受。理由是：（一）双方购房合同根本没有授权上诉人擅自定价出租业主店房的权利,更无以他人租金来支付其违约金的约定。（二）上诉人所说的“同地段同类房屋”每平方米月租金都是6.80元的说法根本说不通，因为上诉人承建的红都广场商住大楼是瑞金市目前最大生意最好人气最旺的商业区，分主楼、左裙楼、右裙楼，一楼的店面每间已达到3000多元一个月，每平方米将近100元；答辩人的店房在第三层左裙楼，此层东边27间（中有通道，左右两边相加是54间）现开设各种舞厅、娱乐场所，生意火爆；再过来13间就是“五洲商务宾馆”，答辩人的X号店房也就是被上诉人租给该宾馆了，现在也是生意兴隆。同一层主楼开设了多家网吧、电子游戏室、录像厅等，生意很好。同层右裙楼是开设大型家俱商场，生意是瑞金家俱业之最，请问上诉人是比照那一家商场商店的标准确定的6.80元这个标准根本不是同地段主楼、左右裙楼的平均租金价格，为何不比照同样在第三层楼的其它店房租金标准而且，由于各店房承租人与上诉人都有利害关系，答辩人无法一一查明其店租标准，也无义务去查。（三）答辩人的店房被上诉人擅自定价越权出租给他人开设五洲商务宾馆，上诉人并没有将所得租金全额返还给各个业主，而是从中收取管理费和提成（具体数额无法得知）。而且每年租金是按百分比递增的，怎么能固定以6.80元计算违约金（四）上诉人称由他们出租给“五洲商务宾馆”的店房都是每月每平方6.80元租金，就算是事实，也不能强加给各个业主，因为这个出租行为是在特殊背景下出现的，是在上诉人逾期多年长期不交付店房，也不支付违约金，各个业主奔走呼吁上访上告都无结果的情况下，无奈屈从于上诉人的。是由上诉人单方与他人联系承租方并订立合同，再由上诉人通知各业主履行手续出租的，租金的标准和递增比例都是由上诉人单方确定，如果业主不同意就以“一分钱利息都不付”相威胁，业主只好违心相从。请问，像这样一种背景下产生的租金标准能够是当地市场的真正水平吗

综上所述，上诉人提起上诉的两点理由不能成立。恳请二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《城镇商品房购销合同》，符合国家有关法律的规定，合法有效。当事人双方均应按合同约定全面正确地履行。上诉人不按合同约定期限交付预售的第X号店房属违约行为，应承担相应的违约责任。被上诉人请求被上诉人交付所定购的红都广场第X号店房、在交付第X号店房时将其恢复合同约定的状况，并在交付店房后一个月内办理房产证书以及支付2004年4月14日至2005年11月14日按月利率1％计算的逾期利息合理合法，应予支持。对上诉人逾期交付预售商品房第150日起如何计算违约金从双方在合同中约定的内容来看，违约金的计算所采取是递增的方法计算的，如按合同字面解释的意思，显然不是被上诉人真实意思表示，也不能起到促使违约方尽快履行合同的目的。因此，逾期第150天以后的利息应按月利率1％计算。上诉人提出的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审法院认定本案事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费935元，由上诉人瑞金市龙腾房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长张美星

审判员谢红卫

审判员曾晓兰

二00六年五月十一日

书记员曾小育