原告上海某物业经营管理有限公司

被告上海某实业有限公司

委托代理人杨某，上海某律师事务所律师。

原告上海某物业经营管理有限公司与被告上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业经营管理有限公司的法定代表人、被告上海某实业有限公司的委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业经营管理有限公司诉称：原、被告于2005年8月25日签订了某西路X号商场租赁合同，约定：被告每两个月支付一期房租，租金从2005年12月1日起算，被告应提前30天向原告支付下一期房租。从2009年9月至2010年1月，被告连续五个月拖欠房租，原告曾三次发函通知被告缴纳租金，直至2010年1月底被告才将房租付清。按合同约定被告应于2010年1月底支付2月-3月两个月房租，但被告借故至今不付房租。原告曾向被告要求按约付款，且两次发函，明确违约造成的后果应由被告承担，被告也深知原告是安置型困难企业，拖欠房租将对原告企业职工生活费造成影响，被告拖欠房租没有任何依据。原告故诉至法院要求判决解除原、被告签订的商场租赁合同，判令被告支付拖欠原告的两个月房租计人民币x元，被告承担本案全部诉讼费。

被告上海某实业有限公司辩称：对原告陈述内容均无异议，被告的确自2009年10月起未按时付租，但是被告不是恶意违约，而是由于被告将房屋转租他人后，次承租人没有按约定向被告支付租金。次承租人自07年7月起就拖欠租金，09年8月被告曾向本院提起诉讼，要求次承租人按照转租合同支付租金并承担违约责任，该案经法院审理判决现已生效，次承租人应支付被告租金人民币83万余元，目前仍未履行，现经被告申请，正处于执行阶段。除该笔经法院判决认定的租金外，09年8月6日起至今的租金次承租人也未支付，被告已向本院提起诉讼要求次承租人支付09年8月起至今的租金，并要求解除转租合同。故被告认为：1、如被告与次承租人的租赁合同解除，被告同意解除与原告签订的商场租赁合同；2、被告愿意支付租金，但目前无力支付，需待次承租人将其所欠被告租金付清，被告即向原告支付租金。

经审理查明：2005年8月25日，原、被告签订《商场租赁合同》，出租方（甲方）为上海某内胎厂，承租方（乙方）为上海某实业有限公司，双方约定：“……甲方出租给乙方的房屋位于上海市普陀区X路X号一、二层商场。……租赁期限为十二年，自2005年12月1日起，至2017年11月30日止。……在租赁期限内且不侵害双方的权利、不影响本合同双方应承担的义务下，乙方有权将本合同规定的承租场地部分转租给第三人，或对外招商，但应征得甲方书面同意。乙方不得因转租第三人后产生的租金等问题而影响对甲方的租金缴纳，甲方对乙方转租的第三人无租赁关系，不承担权利、义务。……本合同签订后第一年至第三年租金之月租金为人民币：87,500元整（大写：捌万柒仟伍佰元整），年租金为1,050,000元整（大写：壹佰零伍万元整）。合同签订后第四年起，每三年租金调升5%，即2008年12月1日起，月租金为人民币：91,875元整（大写：玖万壹仟捌佰柒拾伍元整），年租金为：1,102,500元整（大写：壹佰壹拾万贰仟伍佰元整）。……租金每二个月交纳一次。乙方第一次交纳租金的时间为：合同签订之三日内支付2005年12月份-2006年1月份租金。此后，每隔二个月30日前交纳二个月租金，乙方应按时向甲方支付租金。……乙方没有按时向甲方支付房屋租金，经甲方书面催款日起，乙方仍迟未支付且逾时超过30天以上者，甲方有权终止本合同，……”2008年2月26日，原告企业名称变更为上海某物业经营管理有限公司。

2009年12月18日，原告向被告发出催款通知书：“你司所租借我单位某西路X号房屋的租金，从2009年9月份起至2010年1月份止，共5个月，所欠租金额：x元（大写：肆拾伍万玖仟叁佰柒拾伍元整）至今尚未支付，造成我司资金周转断缺。按合同（协议）中先付后用的约定，你已造成违约事实，请速在5日内付清所欠租金，逾期按银行规定加收滞纳金。否则，将按照合同中有关条款实施。”2009年12月24日，原告向被告发出催款通知书：“我司2009年12月18日给贵司寄发的‘催款通知书’已过数日，至今未收到贵司的悉数缴款和任何回复，无奈只能再次予函催讨，具体为：从2009年9月份起至2010年1月份止，共5个月房屋租金，所欠金额：x元（大写：肆拾伍万玖仟叁佰柒拾伍元整）。请贵司按合同（协议）中先付后用的约定，于本月30日前付清欠款，否则，按照合同中有关条款实施。”2010年3月11日，原告向被告发出催款通知书：“我司2010年2月、3月份租金和物业管理等费发票给贵司送达多日，至今未收到贵司的悉数缴款，具体为：从2010年2月份起至2010年3月份止，共2个月房屋租金与物业管理费，所欠金额：x元（大写：贰拾叁万元整）。请贵司按合同（协议）中先付后用的约定，于本月15日前付清欠款，否则，按照合同中有关条款实施。”2010年3月18日，原告向被告发出催款通知书：“我司2010年3月11日给贵司寄发的第一次‘催款通知书’已过数日，至今未收到贵司的悉数缴款和任何回复，无奈只能再次予函催讨，具体为：从2010年2月份起至2010年3月份止，共2个月房屋租金，所欠金额：x元（大写：贰拾叁万元整）。请贵司按合同（协议）中先付后用的约定，于本月25日前付清欠款，否则，按照合同中有关条款实施。”

2010年3月26日，被告向原告发出“关于催款通知书的回函”，称：“贵司要求支付2010年2月份至3月份租金及物业管理费的通知我司已收到。由于承租人上海依云沐浴休闲娱乐有限公司违反合同约定，长期恶意拖欠我司租金费用，至今已有15个月的租金、金额达180多万元未付，给我司经营管理及财务状况造成很大影响，故我司暂时无力支付贵司所要求的租金及物业管理费。我司已通过诉讼途径向上海依云沐浴休闲娱乐有限公司主张租金费用、违约金，部分金额已进入执行阶段。鉴于依云沐浴长期拖欠应付租金毫无理由，情节恶劣，我司已向法院提起诉讼，请求解除我司与依云沐浴之间的租赁合同。该案目前处于诉讼程序当中。综上，我司正积极采取措施，待我司向上海依云沐浴休闲娱乐有限公司收回全部欠款后，定当优先全额偿付所欠贵司租金及物业管理费用。由此给贵司造成的不便，敬请谅解！”原告因讨要租金未果，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。

另查明，2010年1月18日，本案被告作为原告，以上海依云沐浴休闲娱乐有限公司为被告，向本院提起（2010）普民三（民）初字第X号民事诉讼，该案目前仍在审理中。

本院认为：原、被告间的商场租赁合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同对租金数额、支付方式、违约责任及合同解除均做了明确约定，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。现被告拖欠两个月租金逾期未付，约定的合同终止条件已成就，原告据此主张解除合同并要求被告支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。被告主张在其与次承租人上海依云沐浴休闲娱乐有限公司的转租合同解除且次承租人支付拖欠其租金后再与原告解除合同并向原告支付租金，该主张与双方合同约定明显不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告上海某物业经营管理有限公司与被告上海某实业有限公司签订的《商场租赁合同》自本判决生效之日起解除；

二、被告上海某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业经营管理有限公司自2010年2月起至判决生效之日止的租金，按照每月租金人民币x元计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3975元，减半收取，计人民币1987.5元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员郝晓鹃

书记员汪诗尧