原告上海某有限公司。

被告宋某。

被告于某。

原告上海某有限公司诉被告宋某、于某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2010年6月1日公开开庭进行了审理。原告上海某有限公司的委托代理人，被告宋某（亦即被告于某的委托代理人）及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某有限公司诉称：2005年5月，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定，从2005年5月1日起，原告负责上海市青浦区X路弄西郊景园的物业管理工作，每月每平方米按人民币2.20元的标准向住宅业主和物业使用人收取物业管理费。被告系青浦区X镇X路弄西郊景园某室的业主，被告房屋的建筑面积为199.59平方米，物业管理费用为每月439.10元。被告自2007年4月至2010年4月未缴纳过费用，总计拖欠16,246.70元。虽经原告催讨，却至今未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费16,246.70元；2、被告支付原告逾期缴纳物业管理费的滞纳金（自每季物业费应交日的次日起至实际支付日止，按日千分之三计算）。

被告宋某、于某辩称：1、被告于2010年5月15日下午签收本案诉状和法律文书，按照民诉法的有关规定，原告权利主张的追溯期截至2008年5月16日止，2008年5月16日之前的已丧失诉讼时效；2、理论计算物业管理费（管理费、保安费、保洁费三项）为7,903.68元、房屋设备运行费2,634.72元，共计10,538.40元。被告认为原告的诉请标的应为10,538.40元；3、合同上未约定收缴物业管理费、房屋设备运行费的具体时间、日期、实际操作没有逾期的时间概念。原告从未对被告收取或催收过物业管理费和房屋设备运行费，被告也从未收到过和签收过物业管理费缴费通知。由于某、被告双方的权利义务在物业服务瑕疵和物业收费项目上存在不可调和的分歧和争议，只有通过司法途径来解决。本案须由法律判决后才能确定收缴多少物业服务管理费和房屋设备运行费；4、原告不履行或不完全履行合同约定，存在严重的服务瑕疵。按照合同的约定，原告应履行合同第二章规定的全部物业管理服务义务，应达到合同第五章规定的物业管理服务标准（作为合同重要组成部分的具体的物业服务管理质量附件二缺失）和应承担合同第七章规定的违约责任；5、原告所指的设备运行费是高层的电梯及水泵，被告没有电梯和水泵，故这部分不应该由被告来承担。

经开庭审理查明：被告宋某、于某系上海市青浦区X镇X路X弄X号X室的业主，该房屋建筑面积为199.59平方米，房屋类型为联列住宅。2005年5月26日，作为乙方的原告与作为甲方的上海市青浦区西郊景园业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方将上海市青浦区X镇X路号西郊景园（物业名称）委托乙方实行物业管理，物业类型为联体别墅；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、雨污水管道、泵房、停车场、路灯、河道、监控系统、二级生化处理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括社区巴士、网球场、游泳池；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运、管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、来访登记、制止小商小贩和维持安静等；委托管理期限为二年，自2005年5月1日起至2007年4月30日止；甲方的权利义务中约定，由甲方协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：1、小区防盗监控设施问题；2、开发商前期物业公司对小区的设施设备、房屋质量等历史遗留问题；物业管理服务要求标准具体为：房屋外观完好、整洁、无缺损现象；设备运行正常；房屋及设施、设备的维修、养护按有关设备保养制度进行；小区X路内无明显尘灰、无杂物积留；一年四季树木常青，无枯枝杂草；小区X路畅通、无交通事故；24小时值勤、巡岗制度，确保小区无重大火灾和刑事案件；急修半小时内到达现场，24小时内修复，如不能修复要作出限时修复的承诺，小修三天内完成；管理费由乙方按建筑面积每平方米2.20元向业主收取，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同的补充条款中还约定了根据西郊景园现状，为保持小区的稳定和物业管理有序，甲、乙双方经协商同意，于2005年4月30日接管西郊景园。合同还约定：委托管理的物业构成细目见附件一，具体的物业管理服务质量见附件二。均系打印文字，双方实际对附件具体内容未作约定。

2007年7月5日，上海市青浦区西郊景园业主大会公告第二届第二次业主大会决议，原与原告的合同延续有效期为2007年5月1日至2007年12月31日。合同到期后，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会未续签合同，但原告继续为西郊景园物业实行物业管理，一直到2010年4月29日上午8时结束物业服务。

2010年5月10日，青浦区西郊景园业主委员会（甲方）、上海明君物业管理有限公司（乙方）、上海某有限公司（丙方）签订了《物业承接验收确认书》，该确认书载明的内容主要有：一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容。甲方、丙方已于2010年4月27日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验（具体清单另附）；二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论。经乙方查验、甲方、丙方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中的电话、网络、有线电视基本完好，乙方同意承接验收。经乙方查验、甲方、丙方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中除电话、网络、有线电视外，存在的问题如下（具体清单另附）：1、西郊景园路灯总电表、总控制开关在高景花园配电间，无法实际掌控进行日常检查与维护；2、高景花园用水水表接在西郊景园总水表上，日常巡视、抄表过程需要观察高景花园水表；3、高景、景园两小区X排污系统，工程员工难以进行日常巡视检查；4、西郊景园一、二期排雨水未通市政管网，属直排，外河道闸门锈蚀，无排水泵，河水上涨时将倒流导致地下室部位进水；5、西郊景园小区水景系统大部分损坏瘫痪，无法启动；6、泳池设备设施瘫痪，网球场配电箱、灯架坏；7、景观凉亭、围墙竹排多处损坏；8、社区班车进行维修。确认书还载明了其他内容。同日，三方还签订了《西郊景园公共设备设施查验汇总表》。

另查明：2005年5月1日，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会共同向青浦区物价局申请物业管理费每平方米每月2.20元分类分项列出，具体为：管理费每月每平方米0.65元、保洁费每月每平方米0.29元、保安费每月每平方米0.71元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元。同日，青浦区物价局对西郊景园（联体别墅）按每平方米每月2.20元收取物业管理服务费的收费标准备案，其中管理费每月每平方米0.65元、保洁费每月每平方米0.29元、保安费每月每平方米0.71元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元。

被告自2007年4月起未缴纳物业管理费。2009年11月14日，原告以挂号信的形式向被告发送物业管理费缴费通知，要求被告支付2007年4月1日至2009年12月31日的物业管理费。但该信件于2009年12月18日因逾期未领被退回。按照物价局备案的收费标准，2007年4月至2010年4月，被告应支付的物业管理费共计16,246.63元。因被告未缴纳上述物业管理费，故原告遂于2010年5月诉至本院。

再查明，原告系具有物业管理资质证书的企业。

以上事实，由双方当事人陈述、上海市房地产登记册、入住通知书、物业管理服务合同、物业管理费缴费通知及邮寄凭证、（2008）青民三（民）再初字第X号民事判决书、关于某郊景园物业管理费分类的申请、上海市青浦区物业管理服务收费备案、物业承接验收确认书、西郊景园公共设备设施查验汇总表等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本案审理中，被告主张：1、被告于2010年5月15日下午签收诉状副本，故2008年5月16日之前的物业管理费已超过诉讼时效；2、物业管理费中的设备运行费是指高层的电梯及水泵，被告没有电梯及水泵，故设备运行费被告不应该承担；3、物业服务合同上未约定收缴物业管理费、房屋设备运行费的具体时间、日期，原告从未对被告收取或催收过物业管理费及设备运行费，被告也没有收到过催缴通知，故不存在逾期的时间概念；4、作为物业服务合同的重要组成部分的具体的物业管理服务质量（附件二）缺失；原告提供的物业服务合同复印件上落款日期多了“05”，且业主委员会盖章的位置与原件位置不同；5、原告不履行或不完全履行合同约定，存在严重的服务瑕疵。共有部位、共用设施设备遭受损坏、失窃，监控系统、红外线报警、三方通话、水景景观、游泳池等功能丧失，被告得不到合同约定的相应服务。为此，被告除提供了物业承接验收确认书、西郊景园公共设备设施查验汇总表外，还提供了2010年1月24日青浦区西郊景园业主委员会告全体业主函、2009年12月26日的西郊景园小区公共设施现场调查表、西郊景园公共设备设施查验汇总图片。

原告对被告的主张认为：1、物业管理费交付时间合同上没有约定，被告的陈述不成立；2、根据合同约定，物业管理费每平方米为2.20元，设备运行费是公共设施设备的运行，在合同上没有具体区分，对价格是没有争议的；3、关于某纳金结算，合同上有约定，是每日千分之三。合同上尽管没有明确约定交付时间，但物业管理费应该是先支付后使用。原告的确对被告进行了催告，从催告之日起也可以计算违约金；4、物业服务合同是房地局提供的格式范本，实际上是没有附件二的。物业服务合同原件有多份，现在提交给法院以及提供给被告的复印件可能不是庭审中出示的合同原件复印而来的；5、对被告提供的证据，认为有点片面，有很多原因，因为被告提供的证据是复印件，原告需要核实。原告认为已经按约履行了自己的义务，被告所述不成立。原告对被告提供的2010年1月24日青浦区西郊景园业主委员会告全体业主函表示没有原件，真实性存在异议；对其他证据表示有点片面，有很多原因，且第一次看到，需要核实。

审理中，原告同意从2010年4月份的物业管理费中扣除2天物业管理费。同时，原告撤销了第二项对滞纳金的诉讼请求。

根据庭审确认的事实，本院认为：本案系物业服务合同纠纷。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，上海市青浦区西郊景园业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，对委托管理事项作了详细、具体的约定，对物业管理服务要求标准也作了具体明确的约定，原告如能按约履行，完全能够实现合同目的，故该物业管理服务合同中没有附件二，并不影响该合同的成立。被告主张，原告提供的物业服务合同复印件上落款日期多了“05”，且业主委员会盖章的位置与原件位置不同。对此，本院认为，庭审中原告已提供了物业管理服务合同原件，该合同原件已经被告质证，虽原告提供的物业管理服务合同复印件上落款日期多了“05”，且业主委员会盖章的位置与原件位置不同，但被告对合同上加盖的上海市青浦区西郊景园业主委员会的公章并未提出异议，该公章是客观真实的，故落款日期多了“05”、业主委员会盖章的位置与原件位置不同，均不影响该合同的成立。被告所在小区房屋为联列住宅，原告是由上海市青浦区西郊景园业主委员会选聘，双方签订物业管理服务合同，对物业管理费价格的约定，没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效。该合同对原告及被告在内的西郊景园的业主均产生法律效力，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，上海市青浦区西郊景园业主大会公告第二届第二次业主大会决议，原与原告的合同延续有效期为2007年5月1日至2007年12月31日。2007年12月31日后，原告虽未与业主委员会续签合同，但该小区仍由原告进行物业管理，对业主进行了服务，被告及业主委员会也未提出异议，且也接受其管理和服务，故应认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期，被告仍应履行自己的付款义务。对被告主张的2008年5月16日之前的物业管理费已超过诉讼时效。本院认为，物业管理服务合同中并没有约定物业管理费的缴纳时间，因此，原告可以随时主张物业管理费。本案原告曾于2009年11月14日向被告发送缴费通知，但该通知因被告逾期未领取而被退回，责任并不在原告。因此，原告的诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效，本院对被告的主张不予采纳。至于某告主张其所有的房屋中没有电梯及水泵，故原告不应该收取设备运行费。本院认为，设备运行费是针对整个小区相配套的共用设施设备的运行服务所需的费用，并不是针对某位业主而收取的费用，该费用理应由小区业主按实共同分摊，现原告与业主委员会协商一致，在服务合同中约定了物业管理费的收费标准为每月每平方米2.20元，该费用中包含了确定的设备运行费，系双方真实意思的表示，该约定对被告具有约束力。因此，本院对被告的主张不予采纳。对被告主张的服务瑕疵问题，本院认为，根据原告与业主委员会签订的物业管理服务合同约定，业主委员会应对小区防盗监控设施问题、开发商前期物业公司对小区的设施设备、房屋质量等历史遗留问题进行协调、处理。说明小区防盗监控设施及其他一些共用设施设备，在原告接收管理前就存在问题。而根据原告、青浦区西郊景园业主委员会、上海明君物业管理有限公司签订的《物业承接验收确认书》所列明的公共设施存在的8大问题，其中1－4的问题，并非原告原因所造成；5－7的问题确实存在；问题8，无法反映社区班车进行维修的原因。结合被告提供的西郊景园公共设备设施查验汇总表、西郊景园小区公共设施现场调查表、西郊景园公共设备设施查验汇总图片，本院认为，虽然原告在接受管理前存在一些设施设备的问题，但原告未能提供证据证明目前存在的设施设备问题都是其接受前即存在的问题，与原告的管理服务没有关系的事实，故本院可以认定原告在物业管理服务中确实存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不至于某告拒交全部的物业管理费。原告同意2010年4月的物业管理费中扣除2天的物业管理费，本院予以准许。根据合同约定的收费标准，2007年4月至2010年4月28日，被告应向原告缴纳的物业管理费为16,217.35元。由于某告在物业服务中确实存在一些瑕疵，故应在原定收费标准上酌情扣减。原告自愿撤销滞纳金的诉讼请求，于某无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：

被告宋某、于某应于某判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司2007年4月1日至2010年4月28日的物业管理费人民币15,406.48元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币466.75元，原告负担人民币308.16元，被告负担人民币158.59元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某海市第二中级人民法院。

附：相关的法律条文

一、《中华人民共和国民事通则》

第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

……。

二、《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

……。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

审判员蒋喜军

书记员夏明霞