原告上海某物业管理有限公司

被告龚某

原告上海某物业管理有限公司与被告龚某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄某明独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人，被告龚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，被告系上海市X路X弄X号X室房屋业主。2007年10月，原告与开发商上海某房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，并与小区前物业管理企业上海某物业管理有限公司签订了移交确认协议。根据三方协议书的约定，上海某物业管理有限公司将收取物业管理费和租金的债权转让给原告，由原告收取小区业主历年拖欠的物业管理费和租金。被告应按月缴纳物业管理费，但被告自2006年10月至2009年12月以种种理由拒付物业管理费人民币4093.80元。由于原告多次催讨无果，遂诉至法院要求被告支付上述欠费及欠缴物业费的滞纳金人民币200元，本案诉讼费由被告承担。

被告龚某辩称，第一，被告与开发商曾约定由某物业公司对小区提供物业服务，2007年10月某物业、开发商以及原告在未通知被告的情况下私自签订合同，将小区物业服务转让与原告，被告与某物业公司的债务关系亦一并转让，但均未通知被告，故其收取物业管理费并不合法。第二，原告诉请已经超过诉讼时效。综上，被告不同意原告诉请。

原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、房地产登记册。2、催缴通知函。3、邮寄挂号信清单。4、邮寄收据。5、前期物业管理服务合同。6、三方协议。经被告质证，对证据1、3、无异议。对证据2表示某物业公司发出的催讨挂号信收到过。原告发出的催讨函未曾收到过。对证据4有异议，未收到过。对证据5、6有异议，不予认可。

被告未向本院提供证据。

经审理查明，被告龚某系上海市X路X弄X号X室房屋的产权人。2007年9月29日原告受上海某房地产开发有限公司委托管理被告居住小区，双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同期限自2007年10月1日至2011年9月30日。2007年9月30日，上海某物业管理有限公司、上海某物业管理有限公司、上海某房地产开发有限公司签订三方协议，约定上海某物业管理有限公司与上海某房地产有限公司签订的前期服务合同中所产生的一切应收款及债权由甲方承继，继续履行催交。被告应按月缴纳物业管理费，但被告自2006年10月至2009年12月一直未支付物业管理费。被告房屋建筑面积为80.74平方米，每月每建筑平方米应缴纳物业管理费人民币1.30元，被告自2006年10月至2009年12月止，累计欠费人民币4093.80元。原告多次催缴未果，遂诉至法院，请求判决如其诉请。

本院认为，原告与开发商上海某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对全体业主均有约束力，故原、被告间存在物业服务合同关系。原告为小区提供物业服务，业主也予以接受，双方当事人应按照合同约定的权利义务履行，原告按约提供了物业服务，业主应当按约缴纳物业管理费。小区原物业企业上海某物业管理有限公司2007年10月之前一直为被告小区提供的物业服务，业主亦予以接受，并未提出反对意见，因此被告与上海某物业管理有限公司存在物业服务关系，业主仍有按约支付物业管理费的义务。原告与小区原物业公司约定前期物业服务合同中所产生的一切应收款及债权由甲方承继，继续履行催缴，主体适格，因此，原告要求被告支付物业管理费之诉请，应当予以支持，对被告认为原告收费不合法的抗辩理由，本院不予采纳。2009年2月原告向被告依法主张权利，其诉请并未超过诉讼时效，故对被告的辩称原告诉请部分超过诉讼时效的抗辩理由本院亦不予采纳。关于原告提出要求被告支付逾期付款滞纳金的主张，考虑到本案实际情况及相类似案件的平衡，为此，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，原告的这项诉请，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告龚某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司自2006年10月至2009年12月的物业管理费（物业管理费按建筑面积80.74平方米计，按每月每建筑平方米人民币1.30元计算）；

二、对原告上海某物业管理有限公司的其余诉请不予支持。

如未按本判指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告龚某负担。（原告预付）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员黄某明

书记员徐灵