上诉人(原审被告、反诉原告)周某某。

委托代理人罗国桢，上海启晟律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)施某。

委托代理人陈彦，上海利好律师事务所律师。

上诉人周某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市X路乙号底层系公有非居住房屋，2003年8月施某向上海四平物业管理有限公司出资购买该房使用权，合同明确租赁期限为永久。2008年5月30日，施某、周某某签订房屋租赁合同，主要内容：甲方(施某)将上述房屋出租给乙方(周某某)，建筑面积34平方米，包括卫生间、阁楼。月租金人民币13,000元。租赁期限自2008年6月10日至2009年12月31日。押金25,000元在合同开始后转为保证金，在租赁关系解除乙方迁空房屋交还甲方验收认可并付清全部费用后五天内，甲方将保证金无息退还乙方。若乙方违反合同或造成损害，甲方可在保证金中扣抵相关违约金、赔偿金、租金等费用，不足部分由乙方补足。水电煤等费用由乙方承担。租赁期满，乙方同意在三天内将房屋交还甲方，逾期未交的则按500元/天向甲方支付租金。由于市政需要对租赁房屋外墙装修、粉刷或交通施某影响乙方经营的，不能作为乙方拒付或要求减免租金的依据。合同签订后，施某交付房屋，周某某租赁房屋作服装经营。2008年6月，上海市X路甲号至乙号房屋由上海卫百辛(集团)有限公司实施某扩建工程，至2009年7月完工。施某期间，系争房屋一直由周某某占用使用，持续经营。周某某按约向施某支付押金，并分期支付租金，租金付至2009年12月31日。上述改扩建工程完工后系争房屋实际使用面积增加近十平方米，继续由周某某占用使用，周某某并出资进行室内装修，使用、经营至今。2010年2月，施某具状至原审法院，要求周某某立即迁出系争房屋，按合同约定的每天500元使用费标准赔偿施某的损失(2010年1月1日算至实际迁出之日)，并承担律师费5,000元。周某某于2010年3月17日提起反诉，要求施某返还扩建期间2008年6月至2009年7月共13个月的租金169,000元，赔偿装修损失40,000元。

原审法院经审理后认为，施某与周某某签订的租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，合同双方均应全面履行。施某交付房屋，周某某租赁并按约承担押金、租金等各项约定义务。现合同期限届满，双方未再签订新的合同，周某某继续占用房屋缺失合法前提。故施某可以要求周某某迁出，并要求周某某按所约定的自合同到期日三天后开始赔偿施某租金损失。现行法律对涉讼聘请律师未设置强行规定，故施某与其代理律师之间的权利义务无法约束周某某，故施某关于律师费的诉请法院无法支持。根椐查明的事实，周某某持续使用租赁房屋作经营之用，并未因扩建工程的实施某出异议，亦未有直接证据证明其经营受损，故周某某签约租赁房屋的合同目的能够实现，不符合承租人因租赁物毁损灭失可得减少或不付租金的法律内涵。并且，扩建工程使房屋使用面积增加近十平方米，在合同期限内，施某未就面积的增加主张租金的上涨，周某某占用享益。因此返还13个月租金的反诉请求法院不予支持。周某某称施某曾作口头承诺续签合同，又称施某同意装修，施某对此均予否认，周某某未举证证明自己的主张，故在缺乏证据的前提下，法院无法采信。有此前提并在尚余半年合同期限时，周某某投资装修，其风险当由周某某自行承担。故周某某诉请，法院不予支持。原审法院据此判决：一、周某某应于判决生效之日起十日内迁让出上海市X路乙号甲房屋；二、周某某应于判决生效之日起十日内支付施某上海市X路乙号甲房屋2010年1月4日起至其实际迁让日止人民币500元/天的租金损失；三、施某应于判决生效之日起十日内返还周某某保证金人民币25,000元；四、施某的其余诉讼请求，不予支持；五、周某某要求施某返还2008年6月至2009年7月的租金计人民币169,000元、赔偿装修损失人民币40,000元的反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人周某某不服，向本院提起上诉称：系争房屋所在的整条街进行整修，自然影响营业；同时，整修后系争房屋多出10余平方米，如不装修也影响营业。上述两部分损失由周某某自行承担，有失公允。现上诉请求撤销原判，依法改判支持周某某的一审反诉诉讼请求。

被上诉人施某辩称：双方合同已经终止，原审判决正确。周某某上诉要求施某赔偿营业损失和装修损失没有依据，请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，施某与周某某签订的房屋租赁合同依法有效，双方当事人均应恪守。关于周某某上诉提出的营业损失问题，根据双方合同的约定，本院认为，双方订立合同对于系争房屋所在街道可能进行装修等已有预见，因此双方特别就此问题作出了约定，周某某上诉主张该部分损失，其一没有证据证明，其二亦不符合双方合同的约定，故本院不予支持。关于装潢损失问题，现双方租赁期间届满，合同自然终止，周某某向施某主张其租赁期间的装潢损失没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4,985元，由上诉人周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员韩qt