上诉人(原审原告、反诉被告)上海时杰投资管理事务所。
法定代表人戴某某，董事长。
委托代理人杨某涛，上海熊兆罡律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海凌银实业有限公司。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
委托代理人史轶华，上海润言律师事务所律师。
上诉人上海时杰投资管理事务所因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月21日，上海时杰投资管理事务所(以下简称时杰投资事务所)、上海凌银实业有限公司(以下简称凌银公司)签订《租赁合同》，约定凌银公司将上海市闸北区X路某号房屋出租给时杰投资事务所，租期自2009年9月1日至2011年8月31日止。2009年9月1日至9月30日为免租期。但时杰投资事务所在装修期间仍需支付租金之外的物业管理费、水、电等费用。租金为每月人民币(以下币种均为人民币)19,500元，三个月为一个付款周期，先付后用，提前15天付款。租赁保证金为39,000元，在签订合同时支付，保证金除用以抵充合同约定由时杰投资事务所承担的费用外，剩余部分无息归还。合同7-4约定：租赁期间，时杰投资事务所如需对租赁标的物进行装修，应当事先征得凌银公司的书面同意，遵守凌银公司关于《二次装修管理规定》见附件四。合同另约定，时杰投资事务所应在租期届满或合同解除或终止之日返还租赁标的物和相关设施设备。时杰投资事务所返还租赁标的物和相关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，凌银公司根据合同附件二的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。合同还对转租事宜作了如下约定：租赁期内，时杰投资事务所不得向第三方部分或全部转租，或以加盟、承包、联营等形式变相转租。时杰投资事务所如违反合同关于不得向第三人部分或全部转租，或以加盟、承包、联营形式变相转租的约定、或时杰投资事务所违反《上海市装修管理规定》、或未征得凌银公司书面同意擅自变更租赁标的物的建筑结构、设施设备原状或超出凌银公司书面同意的装修范围的，凌银公司可以在合同期限届满前书面通知另一方解除合同。一方违反合同，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金12万元。合同另约定，时杰投资事务所承租该房屋的用途为从事休闲小吃、熟食、休闲食品等经营活动。时杰投资事务所在该合同上签名的为朱某，凌银公司在该合同上签名的为徐某某。双方并且都加盖了公司印章。双方对该合同均无异议。
2009年8月25日，时杰投资事务所向凌银公司支付保证金39,000元。2009年9月4日，时杰投资事务所又向凌银公司支付租金58,500元(2009年10月1日-2009年12月31日)。2009年9月16日，时杰投资事务所再支付装修保证金5,000元。凌银公司对此亦无异议。
2009年9月18日，时杰投资事务所向凌银公司发出《法务公函》称，1、我司抱着极大的诚意向你租赁共和新路某号三个商铺，并告知我方的经营模式是承包加盟模式，并得到你方认可。我方按你方要求，先后向你方支付了定金5,000元，押金(2个月租金减去定金5,000元)34,000元，三个月租金58,500元，装修保证金5,000元。共计102,500元。2、按我们合同，你应提供我司：商铺房产证、营业执照、投资人或实际经营人身份证、你上家的授权委托书。但你只提供了一个不能实际承担责任的老人身份证，导致我司无法正常办理营业执照，你已经属于严重违约。3、在我司按你的要求付了装修保证金，正规装修队进场装修的情况下，你方竟在9月14日无理且蛮横的对商铺进行断水、断电至今，并无视我司的多次抗议，使我司的加盟商无法装修、营业造成巨大损失，此又属于严重违约。4、以上二条，按双方合同你应赔付我司12万的违约金。5、鉴于你的极没有合作诚意的态度，我司现正式通知你，即日退还我司支付于你的：所有租金、押金、装修保证金102,500元，安装卷帘门费4,000元，服装店已投入装潢金5万，并赔偿我司投入的人力、物力费用2万元，共计17.65万元，你方另须赔付我司违约金12万元。6、你必须在今天2009年9月18日的13:00前联系我司，寻求双方协商解决的方案，如你一意孤行，导致双方协商不成，我司将向上海市闸北区糖业烟酒公司、闸北区国资委等机关反映你的不法行为，并按你的违约行为，随时向闸北区人民法院起诉你的严重违约行为。2009年9月23日，双方为产生的纠纷到上海市工商局闸北分局芷江西路工商所调解，凌银公司参加调解的是徐某某，时杰投资事务所参加调解的是戴某某。但由于徐某某中途退场，故致调解终止。时杰投资事务所对此提交了由工商所工作人员制作的调解笔录，该调解笔录明确：申请人时杰投资事务所，委托代理人戴某某，职务董事长，被申请人凌银公司，委托代理人徐某某，职务筹建处主任，调解时间2009年9月23日，调解地点南山路某号X楼会议室，调解员马某、李某某。双方在调解中对合同与纠纷提出各自看法，凌银公司代表徐某某就时杰投资事务所递交的法务公函提出：1、各类已交付金额予以认可，总金额为102,500元；2、凌银公司除房产证外，其他均已提供，时杰投资事务所也予认可；3、装修队是否正规待时杰投资事务所确认；4、断水因水管改道造成，双方无异议；5、断电：时杰投资事务所认为擅自断电，凌银公司认为是违反二次装修管理规定，双方未能达成共识；6、凌银公司认为，已提出2点要求：①因转租，要求时杰投资事务所追加保证金，从2个月增加到6个月，②第三方与乙方因同时与甲方签订补充协议，第三方与乙方签订连带责任的要约；并提供服装店与时杰投资事务所的承包经营合同、任命书。双方在调解过程中，因徐某某中途离场，双方调解中止。凌银公司工作人员徐某某为此向法院提交了书面情况说明，陈述其因闸北工商局要求于2009年9月23日至工商所与时杰投资事务所进行合同调解，因对方所述皆非事实，出于气愤其半途离去，双方并未达成任何调解结果，其也从未看到过所谓的调解笔录。
2009年9月30日，时杰投资事务所以邮政特快专递的方式向凌银公司发出《租赁合同终止函》，并同时将该房屋的钥匙寄给凌银公司，但凌银公司称并未收到该函，也未收到钥匙。时杰投资事务所提交的邮政特快专递的查询单答复函明确，收件人为凌某某、徐某某，上海凌银实业有限公司，芷江西路某号，代收人为赵某。时杰投资事务所向凌银公司发出的《租赁合同终止函》全文如下：凌银公司凌某某先生：1、你我双方订立的共和新路某号商铺租赁合同，合同期为2009年9月1日-2011年8月31日。免租期为2009年9月1日-2009年9月30日。2、在免租期内发生凌银公司断水、断电问题，导致我方不能装修，更无法经营。3、我司一直在努力寻找与凌银公司凌某某先生继续合作的途径，但每次均事与愿违。4、自今年9月14日，你以装修图纸等借口，对我们所租服装商铺的装修进行停电、停水后，到现在还没有恢复，却又向我司提出要求：①我司再向你支付4个月房租作为保证金；②向你写下我司与加盟合作商的书面连带责任保证。这显然是违反我们之间的合同，又没有可操作性的。如此，致使我们租赁的三个商铺到现在也无法使用，香港服装店合作人也在9月28日退出，我司赔付其装修、违约费15,000元。5、我司9月14日后多次联系你的上家房东中亚公司、大宁集团以及闸北区工商局、芷江工商所来协调我们之间的矛盾，但因为你未到场而未果。6、而且，据我司后来调查：你公司的法人代表、公司地址都是虚拟的，真正的老板凌某某在工商、税务登记处没有任何信息，对我司来说，你的公司是没有可信度的。7、另外，在我们之间协调矛盾的时候，你又采用黑道的手段，派人到店里面搬东西，掐女店员的脖子。8、另外本司在2009年9月28日去凌某某福佑路某号豫园小世界会所解决问题，凌某某你又埋伏了十几名黑道分子，将本司总经理戴某某多处打伤，使得事态进一步扩大化，责任完全在你身上。9、鉴于此，在免租期内就发生如此问题，我们所订立的租赁合同确已无法履行。我司明确告知你：我们之间的合同根本无法履行，此合同无效，应在2009年9月1日起予以结束。10、请你接函后，退还我司所付租金58,500元、押金39,000元、装修保证金5,000元，合计102,500元，安装卷帘门费4,000元，我司赔付香港服装店装修损耗费15,000元。总计121,500元。11、现我司将共和新路某号3把钥匙归还于你。12、我司认为我们双方之间的问题如不能通过协商解决，必然通过司法解决。凌银公司对时杰投资事务所提交的《邮政查询答复函》的真实性无异议。时杰投资事务所称，发给凌银公司的快递(其中有租赁合同终止函和房屋钥匙)之所以以其他公司的名义发出，是担心以时杰投资事务所的名义发出，可能凌银公司会拒收。再则，时杰投资事务所的法定代表人也是发件公司的法定代表人。
凌银公司对时杰投资事务所提交的证明其法定代表人被凌某某叫人殴打的照片不认可，认为照片无法证明是凌某某叫人殴打了时杰投资事务所的法定代表人。对时杰投资事务所的法定代表人被殴打之事，该法定代表人并没有报警，但事后向上海市公安局及《新民晚报》、东方电视台进行了举报。
2009年11月，时杰投资事务所诉至原审法院，要求判令凌银公司归还三个月的租金58,500元，押金39,000元，装修保证金5,000元，赔偿卷帘门X,000元，服装店装修损失15,000元。凌银公司提起反诉，要求判令解除双方签订的合同，时杰投资事务所支付违约金120,000元、租金及物业管理费60,168元。
原审中，时杰投资事务所对凌银公司提交的由时杰投资事务所与案外人吴某某签订的《承包经营合同》无异议。该《承包经营合同》于2009年9月9日，由时杰投资事务所与吴某某签订，约定时杰投资事务所同意吴某某在系争房屋(其中一间)进行承包经营，期限自2009年9月20日-2011年9月20日。时杰投资事务所保证吴某某在合同期内正常经营，否则承担违约责任。
时杰投资事务所对凌银公司提交的《消防监督检查记录》不认可，提出其并未收到该份材料，凌银公司称该材料系徐某某所签收。该材料明确，检查时间为2009年9月27日，时杰投资事务所在对该房屋装修时未按规定接电线，并且在房屋内违规使用液化气钢瓶，该房屋内没有消防器材。工作人员未经过消防培训。
凌银公司对时杰投资事务所提交的案外人黄某的书面情况说明不认可，但提出黄某是时杰投资事务所的加盟商，就此可以说明时杰投资事务所违反合同约定，黄某的情况说明全文如下：本人黄某于2009年9月14日在共和新路某号商铺正常经营，上午10时许来了3名自称是“房东”的男子，说康正公司和他们的合同已经结束了，叫我立即停止营业，清场走人，我坚决不同意，他们当中的一个大个子就用手掐住我的脖子，威胁给我二天时间搬走，不走就将我的物品全部扔到马路上去，还当场把我的部分物品拖到商铺外面去……并且当天就对我的商铺断水、断电。证人黄某未按规定到庭作证并接受质询。
凌银公司对已经收到时杰投资事务所支付的三个月的租金，二个月押金及装修保证金计102,500元无异议。凌银公司并指出，并没有收到时杰投资事务所于2009年9月30日以快递方式寄出的《租赁合同终止函》及房屋的钥匙，凌银公司是2009年11月10日收到人民法院送达的起诉状等诉讼法律文书后才实际占有、使用系争房屋的。
时杰投资事务所对其承租该房屋后，先后将其中两间门面房提供给案外人黄某和吴某某作为加盟商使用无异议，但时杰投资事务所指出，事先曾得到凌银公司的口头同意。对此凌银公司予以否认。
2010年4月12日，凌银公司在本案审理中提出，撤销其第三条诉讼请求，即本案中不再要求时杰投资事务所支付租金以及物业管理费等相关费用共计60,168元。
原审审理中，时杰投资事务所、凌银公司均同意解除双方之间的合同。
原审法院经审理后认为，时杰投资事务所、凌银公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。时杰投资事务所称，其将承租的房屋转租给案外人，并由加盟商在该房屋内经营，已得到凌银公司的同意，但凌银公司予以否认，时杰投资事务所也未能提交相应的证据材料予以佐证，对此法院难以采信。双方发生纠纷后，曾到当地工商部门进行协商，但未果。虽然时杰投资事务所违约在先，但此后凌银公司对系争房屋采取断水、断电的行为导致时杰投资事务所无法正常占有、使用该房屋，最终导致时杰投资事务所将系争房屋的钥匙通过邮政特快专递的方式还给凌银公司。可见，致使双方纠纷发生以致时杰投资事务所将该房屋钥匙还给凌银公司，双方均有责任。现双方均同意解除有关该房屋的租赁合同，是当事人真实意思表示，不违反有关法律的规定，可以准许。虽然时杰投资事务所于2009年9月30日单方将该房屋的钥匙还给凌银公司，但双方并没有按合同的约定，办理房屋交接手续，故双方所签订的《租赁合同》的解除日期，应以凌银公司确认其于2009年11月10日收到人民法院送达的诉讼文书后实际占用该房屋的日期为妥。由于时杰投资事务所实际占用该房一个月，且时杰投资事务所未按合同约定办理交房手续，故2009年11月10日之前的租金，时杰投资事务所仍应支付，具体数额，由法院根据查明的事实，结合双方当事人的过错，并依照相关法律规定酌定。《租赁合同》的解除，双方均有过错，故时杰投资事务所向凌银公司支付的违约金，可以减少。但凌银公司应将已收取的租金的剩余部分及押金和装修保证金还给时杰投资事务所。时杰投资事务所要求凌银公司赔偿装修费、安装卷帘门费的诉讼请求，于法无据，难以支持。凌银公司自愿撤回要求时杰投资事务所支付租金及相关费用60,168元的诉讼请求，于法不悖，可以准许。虽然双方约定2009年9月1日至30日为免租装修期，但由于双方的责任，致使租赁合同提前终止，故时杰投资事务所对此应适当支付费用。
原审法院据此作出判决：一、上海时杰投资管理事务所与上海凌银实业有限公司签订的《租赁合同》于2009年11月10日解除；二、上海凌银实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海时杰投资管理事务所房屋租金29,250元；三、上海凌银实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海时杰投资管理事务所押金及装修保证金44,000元；四、上海时杰投资管理事务所于判决生效之日起十日内，给付上海凌银实业有限公司违约金60,000元；五、上海时杰投资管理事务所其余的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，时杰投资事务所不服，向本院提起上诉,认为:一、时杰投资事务所并未违约。虽然《租赁合同》第9-1条约定承租方不得向第三方部分或全部转租，或以加盟、承包、联营等形式变相转租，但这是凌银公司提供的格式合同，双方之间并未充分协商沟通，时杰投资事务所本身经营的特点就是做加盟店，如果予以禁止，就无法实现合同目的。因此，对该格式条款的法律效力持有异议，认为是无效条款。另外，在签订合同之后，双方经过协商，凌银公司已口头承诺准予其转租或承包、加盟。二、时杰投资事务所于2009年9月30日向凌银公司发出了《租赁合同终止函》，并同时将该房屋的钥匙寄给凌银公司，因此，合同的解除日期应为2009年9月30日，而不是法院认定的2009年11月10日。三、凌银公司自签订合同后至今从未提供房地产权证等有权出租的证明，并对系争房屋停水停电，对本方经营造成影响，因此凌银公司应全额退还房屋租金。因凌银公司在承租期间停水停电，造成承租的房屋无法使用，故要求凌银公司赔偿卷帘门安装费4,000元、装修费15,000元。综上，请求撤销原审判决主文第一、二、四、五项，依法改判支持其原审诉讼请求，对凌银公司的反诉请求不予支持。
凌银公司辩称，一、时杰投资事务所作为一个商事主体，在签订《租赁合同》时对合同条款应具有充分的认识，对方的经营范围包括服装、百货等许多类型的销售，因此，时杰投资事务所认为禁止转租，或承包、加盟等形式就无法实现租赁的合同目的的上诉理由是不成立的。二、对原审法院认定的合同解除日期无异议。三、在签订《租赁合同》时，凌银公司就向对方提供了上海中亚商业(集团)有限公司与其就系争房屋签订的租赁合同，足以证明凌银公司有权转租系争房屋。认为原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回时杰投资事务所的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，时杰投资事务所作为市场经济活动中的商事主体，在合同磋商的过程中，应对合同的各项条款加以充分注意，对约定的权利义务亦应具有充分的认知能力。《租赁合同》的双方地位是平等的，时杰投资事务所亦可与对方就争议条款进行磋商、修改或签订补充条款进行变更，或拒绝签约。故其认为争议条款为格式条款应为无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据。合同中约定承租方不得向第三方部分或全部转租，或以加盟、承包、联营等形式变相转租的该项条款，合法有效。时杰投资事务所提出凌银公司曾口头同意其转租或加盟、承包的意见，因无证据加以证明，凌银公司又予以否认，本院难以采信。时杰投资事务所在签约后，未经凌银公司同意，将系争房屋承包给其他加盟商使用，并签订了《承包经营合同》，显属违约。因时杰投资事务所违约，其于2009年9月30日向凌银公司发出了《租赁合同终止函》，并同时将该房屋的钥匙寄给凌银公司的行为不发生单方解除合同的法律效力。由于双方在原审庭审中均同意解除合同，结合凌银公司于2009年11月10日实际占有使用系争房屋这一事实，原审法院认定合同解除日期为2009年11月10日尚属合理，本院予以认可。
时杰投资事务所向原审法院提供的诉状材料中即有上海中亚商业(集团)有限公司与凌银公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，该合同明确凌银公司可以转租。在双方发生纠纷时，时杰投资事务所亦多次联系上海中亚商业(集团)有限公司从中协调。纵观本案纠纷成因，时杰投资事务所擅自将系争房屋承包给加盟商使用，是引起合同解除的根本原因。因此，时杰投资事务所提出凌银公司未能提供相关证明，不知其是否有权出租，导致己方经营受到影响的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。因时杰投资事务所违约，其要求凌银公司赔偿卷帘门安装费4,000元、装修费15,000元的上诉主张，于法无据，本院不予支持。时杰投资事务所将系争房屋承包给其他加盟商使用后，确有停水停电的情况发生，原审法院考虑这一因素，对时杰投资事务所应承担的违约金加以调整，并酌情确定其应支付的租金金额，亦无不妥。对于时杰投资事务所要求全额退还租金及无需承担违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,821.68元，由上诉人上海时杰投资管理事务所负担。
本判决为终审判决。
审判长张晓频
审判员李媛
代理审判员徐江
书记员宋睿
