上诉人(原审被告)杨某甲。

委托代理人张某某。

上诉人(原审被告)杨某乙。

被上诉人(原审原告)胡某某。

委托代理人韩琼，上海申律律师事务所律师。

上诉人杨某甲、杨某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，系争房由杨某甲、杨某乙共同共有。2009年，胡某某与杨某甲、杨某乙签订《上海市房地产买卖合同》，约定：杨某甲、杨某乙以人民币63万元的价格将系争房转让给胡某某；双方于2009年10月31日前办理转让过户手续；胡某某应于2009年8月17日之前支付定金2万元(该款待支付尾款时抵作房款)、于同月29日前支付24万元、于同年9月30日前支付35万元、于2010年2月28日前支付2万元。胡某某于2009年8月17日支付了2万元定金。同月19日，杨某乙将26万元的钱款转入胡某某银行账户，当天胡某某又将26万元的钱款返还至杨某乙账户内。同年9月6日胡某某给付杨某甲、杨某乙21万元。同月27日胡某某又给付杨某甲、杨某乙3万元并出具一份《承诺书》表示房屋贷款35万元于2009年10月15日进入杨某乙账户。至2009年10月15日，胡某某未能给付35万元房款。同月20日，杨某甲、杨某乙致函胡某某表示，由于胡某某一再违约，故不再卖房给胡某某。胡某某于2009年10月21日收到该函，于同日回函表示已准备好35万元现金、要求于2009年10月27日办理过户手续。杨某甲、杨某乙于2009年10月22日拒收胡某某的该份回函。此后杨某甲、杨某乙书面通知中介方表示买卖合同已终止，不同意继续交易，胡某某遂提起本案诉讼，请求判令杨某甲、杨某乙继续履行合同，办理系争房屋的产权转让过户手续。

原审审理中，胡某某将37万元房款交至法院代管款账户内，并表示愿意于产权过户手续办理之日一次性向杨某甲、杨某乙付清房屋余款37万元。另，胡某某还表示，本案中胡某某自愿补偿杨某甲、杨某乙4万元，如杨某甲、杨某乙日后就系争房买卖追究胡某某的违约责任，则胡某某需承担的违约金或损失赔偿额中应扣除上述4万元。

原审法院经审理后认为，胡某某与杨某甲、杨某乙签订了正式的系争房买卖合同文本，双方之间的系争房买卖合同已经依法成立有效。如果合同一方当事人意欲单方解除已成立生效的买卖合同，则该方当事人必须依据合同约定或依法享有合同解除权。现杨某甲、杨某乙以胡某某逾期不付房款为由要求解除合同。但是，双方所订立的合同并未约定一旦胡某某出现迟延付款的情况杨某甲、杨某乙即享有合同解除权。而依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同另一方当事人方能享有合同解除权。胡某某确实存在逾期付款的行为，但是杨某甲、杨某乙接受了胡某某关于35万元房款于2009年10月15日支付的承诺书，说明双方经协商已将35万元房款支付日期变更为2009年10月15日，后胡某某于2009年10月15日仍未能支付35万元，构成违约。杨某甲、杨某乙应在发出解除合同通知前催告胡某某支付房款，如胡某某仍然无法支付则杨某甲、杨某乙有权解除合同，但本案中，杨某甲、杨某乙没有先行催告胡某某履行合同义务，而胡某某在收到杨某甲、杨某乙的通知后立即回函表示已筹集到了房款、愿意立即履行付款义务。因此，在上述情况下，杨某甲、杨某乙于发出解除通知之时依法并未取得合同的解除权，故双方之间的房地产买卖合同仍然有效。现胡某某自愿立即给付杨某甲、杨某乙剩余房款，杨某甲、杨某乙亦应依约履行，将该房屋所有权转让给胡某某并协助胡某某办理过户手续。杨某甲、杨某乙认为胡某某存在违约行为，可另行与胡某某协商解决，协商不成也可通过诉讼方式追究胡某某的违约责任。胡某某自愿补偿杨某甲、杨某乙4万元，并无不当，可予准许。原审法院据此判决：一、胡某某应于判决生效之日起十日内给付杨某甲、杨某乙房款37万元；二、杨某甲、杨某乙应于收到上述37万元房款之日协助胡某某办理将上海市X路X弄某号X室房屋所有权转让至胡某某名下的过户手续；三、胡某某应于判决生效之日起十日内补偿杨某甲、杨某乙4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人杨某甲、杨某乙不服，向本院提起上诉称：当时为配合胡某某办理贷款手续，故签订了一份合同，杨某甲、杨某乙只签了名字，但未写日期，实际签订日期应为2009年8月17日。其余合同均非杨某甲、杨某乙签订。胡某某数次违约，杨某甲、杨某乙已经通知解除合同，现杨某甲、杨某乙不愿意继续履行合同。请求撤销原判，依法改判对胡某某的诉讼请求不予支持。

被上诉人胡某某辩称：所有合同均为杨某甲、杨某乙签字。原审判决正确，请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明：1、杨某甲、杨某乙在一审2009年12月18日庭审中称，“当时杨某甲、杨某乙确实签订了多份买卖合同，但是日期肯定不是杨某甲、杨某乙自己填写”。2、系争合同附件三约定，“合同签订后，乙方于2009年8月17日前支付……”

本院认为，根据原审查明的事实，可以认定本案系争合同确为双方所签订。杨某甲、杨某乙在一审审理中自认签订过多份合同，但在本院审理中称只签订过一份合同，本院对此不予采信。关于合同签订日期，杨某甲、杨某乙称签订日期非其填写，本院认为，虽然系争合同上的合同签订日期为2009年9月27日，但根据合同附件三的约定，杨某甲、杨某乙关于合同实际签订日期的陈述是合理的，即系争合同应签订于2009年8月17日或者之前。关于杨某甲、杨某乙解除合同行为的效力问题，原审法院认定双方已就35万元房款的支付日期达成一致(即2009年10月15日前支付)符合本案客观事实，因双方在合同中未对胡某某逾期付款的违约责任作出约定，故应当根据法律规定处理本案。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，胡某某未按约履行债务，杨某甲、杨某乙应当进行催告。现杨某甲、杨某乙未经催告即行通知解除合同，不符合法律规定，该解除通知对胡某某不发生法律效力。原审法院据此支持胡某某的诉讼请求正确，应予维持。杨某甲、杨某乙的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨某甲、杨某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员韩qt