湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2010）衡中法民一终字第X号

上诉人(原审原告)李某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人戴某，男，X年X月X日出生。

委托代理人李某乙，女，X年X月X日出生。

被上诉人(原审被告)衡阳宏华房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳县X镇X路X号。

法定代表人王某某，该公司董事长。

委托代理人陈嘉锡，湖南溥天律师事务所律师。

上诉人李某甲因与被上诉人衡阳宏华房地产开发有限公司（以下简称宏华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2009）衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于同月27日公开开庭进行了审理。上诉人李某甲的委托代理人戴某、李某乙，被上诉人宏华公司的委托代理人陈嘉锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：1993年5月8日，衡阳富衡房地产开发有限公司购得位于衡阳市X路X号土地使用权，土地用途批准为商业、住宅开发用飞，土地使用权年限为50年。2006年4月6日，衡阳富衡房地产开发有限公司将该宗土地转让给唐凛落；2006年11月2日，唐凛落又将该宗土地转让给宏华公司。宏华公司购得该宗土地使用权后进行了房地产开发建设，项目名称为“悦心阁”。2007年12月21日，李某甲与宏华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由李某甲购买悦心阁A栋X号门面房，建筑面积39.78平方米，价格为x元。李某甲在交清了购房款后，在办理该门面房国土使用权证时，发现土地使用权年限终止于2033年5月8日。李某甲认为这与商品房买卖合同中，宏华公司向其承诺的“该地块土地面积为3480.8平方米，规划用途为商业，土地使用年限自X年X月X日至2043年5月8日”的约定不符，向宏华公司要求赔偿未果，诉至法院。

原审认为：原、被告双方于2007年12月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效。被告在合同条款“项目建设依据”项下对其开发项目的国土用地审批及权属文件予以载明，符合交易习惯，其中关于土地使用权终止年限的告知与被告取得的相关权利证书一致，被告并无欺诈行为。双方约定的房产在交付后，由国土部门依照法律规定予以分户办理国有土地使用权证，被告在此过程中亦无违约行为。故原告以被告实施了欺诈和违约行为为由要求被告赔偿损失和支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决：驳回原告李某甲的诉讼请求。案件受理费6680元，邮政专递费100元，合计6780元，由原告李某甲负担。

宣判后，原审原告李某甲不服，以宏华公司在向其出售门面房的过程中存在欺诈行为，合同约定其土地使用年限至2043年5月8日止，但向其交付的土地使用权证书记载的年限却是至2033年5月8日止。而原审判决认定宏华公司对其尽到告知义务属认定事实不清以及原判适用法律错误等为由向本院提出上诉，请求二审依法改判。

被上诉人宏华公司答辩称，该公司在双方签订的商品房买卖合同中没有约定土地使用权转让的条款，只是告知了建设依据和土地使用权的终止年限，请求驳回上诉，维持原判。

在本院指定的证据交换期限内，双方当事人均未提供新的证据。

经审理查明，原判认定的事实基本清楚，本院予以确定。

本院认为，各方当事人争议的焦点是：一、宏华公司在本案中应否承担违约责任。二、李某甲的损失如何确定。对上述问题，本院作如下评述：

一、关于宏华公司在本案中应否承担违约责任的问题。本案中，宏华公司明知其国土使用证上载明的土地使用权限终止日期2043年5月8日是针对其所购得的土地地类系商业、住宅综合用地的性质而规定的，而李某甲所购门面系商业用地，其土地使用权时限比住宅土地的使用权时限短。但其在与李某甲签订的《商品房买卖合同》第一条未如实记载李某甲所购土地的使用年限，致使李某甲办理的国土使用权证上记载的土地使用年限比合同的约定少了十年。宏华公司主张合同第一条仅仅是其向李某甲告知的项目建设依据。经查，宏华公司在该合同第一条并未按国土部门颁发给其的国土使用证的内容如实进行填写，对原国土证上载明的土地用途按照李某甲所购房屋的实际用途进行了变更，但未将土地使用年限相应地变更为李某甲所购房屋的实际土地使用年限，且未在合同中另行对李某甲所购得的悦心阁A栋X号门面房的土地使用权年限进行告知，故本院认为李某甲依据该合同有理由相信其所购门面房的土地使用权终止日期为2043年5月8日，而宏华公司交付给李某甲房屋的土地使用权终止日期为2033年5月8日，与合同的约定不相符，李某甲未取得符合合同约定土地使用权限的房屋，故其起诉主张宏华公司的行为构成违约，应承担违约责任的理由成立，本院予以采纳。

二、关于李某甲的损失如何确定的问题。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李某甲主张其因宏华公司的违约造成可得利益损失为其出租房屋所得租金。本院认为，房屋租赁是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。根据《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，房屋租赁仅要求出租人要依法取得出租房的房屋所有权证，并未对出租人是否要取得国土使用权证作出规定。而宏华公司的违约仅是造成李某甲的土地使用期限减少了十年，并未损害其房屋所有权和对房屋的出租。故李某甲的该项主张，没有法律依据，本院不予采纳。至于李某甲的损失应如何确定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本案中李某甲有权选择在其国土使用权证上规定的使用权限到期时要求宏华公司采取补救措施，为其办理土地使用权到期后的续期手续或者要求宏华公司赔偿其相应年份的土地出让金。《中华人民共和国物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。但鉴于相关法律法规和规章至今尚未出台，办理土地续期手续、费用和土地出让金标准无法确定，故李某甲的损失现无法确定。李某甲可在有关部门确定相关费用后另行起诉。原审判决驳回李某甲诉讼请求的处理结果并无不当，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费6680元，邮政专递费100元，合计6780元，由上诉人李某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长何利国

审判员张远毅

代理审判员周隽斓

二0一0年三月十二日

书记员王某

校对责任人：周隽斓打印责任人：王某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《城市房屋租赁管理办法》

第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《中华人民共和国物权法》

第一百四十九条

……

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。