广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市一和置业发展有限公司，住所：佛山市X路X号X楼。
法定代表人康某某，经理。
委托代理人文强，广东金石行律师事务所。
被上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市恒德贸易有限公司，住所：佛山市桂园52座405。
法定代表人林某某，经理。
委托代理人朱贤、陶某，均为广东聚英华律师事务所律师。
上诉人佛山市一和置业发展有限公司(下称上诉人一和公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服原广东省佛山市城区人民法院(2002)佛城法房初字第X号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，于2003年5月26日进行二审复核，询问了上诉人一和公司的代理人文强、被上诉人佛山市恒德贸易有限公司(下称被上诉人恒德公司)的代理人朱贤、陶某。本案现已审理终结。
原审判决认定的事实：2001年9月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告作为合同甲方将自有的房产证号码为粤房地证字第（略）号的位于佛山市X路X号银都大厦首层的房屋出售给被告(合同乙方)。该房产建筑面积为1790.3平方米，出售价款为每平方米人民币8540.64元，转让款为人民币1529.03万元整，合同签订后，乙方应当于2001年10月底前支付人民币50万元给甲方作为定金。余款乙方在一年半任何时间均可付款给甲方。甲方收到乙方定金后双方房屋买卖关系成立，甲方不得单方解除合同，乙方应当在合同约定的付款期限内付款给甲方；在本合同签订之前，乙方已先行承租甲方该层楼房，并投入资金进行装修使用。甲方必须在乙方交付购房款的同时把标的物房产过户的有关手续全部移交给乙方并配合乙方在三个月完成过户给乙方的手续；双方确认在乙方付清购房款给甲方之前，房屋产权归甲方所有，但甲方自2001年3月1日起把房屋租赁给乙方使用。甲方已收讫乙方3至6月份。每月租金甲方应当先交付本协议物业在银行抵押贷款利息；在乙方支付房屋转让款之前，双方租赁关系成立，乙方每月支付租金8万元人民币给甲方，此款在每月25日前付清(租金不包括在售房款之内，2001年3-6月租金已支付)；甲方同意乙方可以将房屋作正当地商业用途。租赁期间房屋的维护、消防等由乙方负责，租赁期从2001年6月1日起至2002年12月31日止或乙方付款购房并办妥转房手续之日止。如直至2002年12月31日前甲方仍不能支付全部购房款，则甲方有权终止本租赁约定；如乙方不能依期付清购房款，甲方除收取乙方每月租金人民币8万元外，乙方还应当按银行贷款利率给甲方计付延迟付款的利息；如迟延付款超过六个月，甲方有权终止合同，所付购房款不作退还；如甲方不能按照合同规定的期限办妥房地产证过户手续，则乙方有权要求甲方退还已付购房款及延期办证期间的利息。如延期办证超过半年，则乙方有权终止合同，并可要求甲方双倍退还已付购房款等。同日，双方还就上述合同签订补充协议一份，约定“乙方须支付人民币五十万元整给甲方作为定金，且在2001年8月28日前先支付定金肆拾万元整(包括已交付的贰拾肆万元整)，其余的定金壹拾万元整必须在两个月内(即2001年10月22日前)付清，如到期未付清，此份房屋买卖合同将作废”。上述《房屋买卖合同》及补充协议签订之前，被告已实际承租了讼争的佛山市X路X号银都大厦首层的房产。
合同签订后，原告于2001年9月5日、同年9月29日、同年11月16日、2002年1月4日、同年4月30日、同年5月31日分六次以接受转账的形式分别收取了被告人民币32万元、8万元、7万元、25万元、2万元、2万元，合计76万元。此外，原告还于2001年11月2日、2002年4月11日、同年5月31日分别收取了被告现金2万元、1.5万元和1.3万元，合共现金4.8万元。以上总计为80.8万元。同时，从2001年9月4日至2002年5月31日，原告分8次向被告开具了收款收据，总金额亦为80.8万元。其中2001年9月4日收据注明为“订金支票”，金额32万元；2001年9月28日和11月2日收据注明为“租金”，金额分别为8万元和2万元(该三笔收款的收据均由原告以“佛山市城区金岭商行”的名义开出)；其中另外5张收据均由原告以该司本身的名义开具，未注明款项用途，分别为2002年1月4日收到32万元、同年4月11日收到1.5万元、同年4月30日收到2万元、同年5月21日收到1.3万元和同年5月31日收到2万元。
原审判决认为：关于原、被告签订的《房屋买卖合同》的性质。本案中原告与被告之间签订的房屋买卖合同实际涉及两个相互关联的不同法律关系，即针对讼争房产的房屋买卖和房屋租赁关系。只是双方以一份2O01年9月6日签订的《房屋买卖合同》的形式涵盖了上述两种法律关系的相关内容。该合同是双方当事人的真实意义表示，其内容合法有效，符合法律规定，法律予以保护。
关于被告是否实际使用讼争房屋。从本案采信的有关证据可以推断，在原告与被告签订《房屋买卖合间》之前，两者之间已经存在事实上的房屋租赁关系。双方签订的《房屋卖合同》中第四款载明“在本合同签订之前，乙方已先行承租甲方该层楼房，并投入资金进行装修使用”已充分清楚地表明合同乙方即被告在签订该《房屋买卖合同》之前已实际承租了讼争房屋，并已投资装修、投入使用。被告提供原告与案外人壹始公司签订的《房屋租赁协议》及壹始公司营业执照、装修报建、消防报告等，抗辩称原告在与其签订《房屋买卖合同》之前已将讼争房屋租赁给了案外人壹始公司，致使被告无法行使应有的承租权利。该抗辩与被告在2001年9月6日《房屋买卖合同》自认的其已实际使用该房产的情况相矛盾，且不能排除被告承租银都大厦首层后将其再另行转租给案外人壹始公司的可能性。同时，被告从2001年9月起直至2002年5月一直陆续向原告支付租金，如果说其并未实际承租该讼争房屋的话，明显不合常理。故被告该抗辩依据不足，本院不予采纳。
关于原告收取被告定金和租金的实际数额，被告抗辩称从2001年9月6日双方签订的补充协议可以反映出，被告在2001年8月28日前已另外付了24万元给原告作为定金。对此，本院认为，该补充合同的订立目的是用于约定房屋买卖的定金支付。该补充协议是2001年9月6日签订的，双方却约定“乙方须支付入民币伍拾万元整给甲方作为定金，且在2001年8月28日前先支付定金肆拾万元整(包括已支付的贰拾肆万元整)，按照常理，作为约定彼此权利义务的协议，其对付款义条的约定只能指向签约的当时或是之后未来的某时，不能指向业已过击的某时。协议无法也不应约定协议一方在已过去的某时之前履行特定的义务，这样的约定不合常理，也毫无意义。故该补充协议的含义不明确，指向模糊，无法确定其要明确的具体内容，本院对该补充协议不予采信。同理，被告依该补充协议主张其已于2001年8月28日前付款24万元给原告，依据不足，本院对其该项抗辩不予采纳。
原告承认共前后收取了被告银行转账的76万元人民币和现金4.8万元，合计80.8万元。被告亦提供了8张金额总计为80.8万元的收款收据。故本院最后确认被告在2001年7月至2002年11月共17个月先后只付款80.8万元给原告。其中买卖房屋定金50万无，租金30.8万元。而实际应付的租金为8万元／月×17=136万元，减去已支付约30.8万元，则被告一和公司尚欠上述期间的租金105.2万元。
被告至今为止，仅向原告支付了2001年7月至2002年11月间的租金30.8万元。根据合同，被告应当按月支付租金，但其却拒不支付2001年7月至2002年11月的租金共105.2万元，构成违约，应当承担继续履行和给付利息的违约责任。租金的利息应从欠租之日时开始计算。现原告要求从2002年1月26日起计算，这是该司对本身合法民事权利的正常处分，符合法律规定，本院予以准许。但基于意思自治原则，应以双方在合同中约定的同期商业贷款利率计算，而不能以其合同中无约定的原告现提出的以日万分之二点一标准计算。
关于合同解除的理由是否充分，被告无故拖欠租金105.2万元，数额大、时间长，虽原告催交后亦不清还，且被告在诉讼中明确表示拒付租金，被告已构成根本违约，致使原告按期收取租金的合同目的不能实现，故原告有权依法解除租赁关系，收回租赁物。至于被告要求解除《房屋买卖合同》，其实是要求解除其与原告之间的房屋租赁和买卖关系。关于解除租赁关系，双方都提出要求，本院予以准许。至于被告反诉要求解除房屋买卖关系，因本案纠纷是由被告自身违约不交租所致，房屋买卖付款期限在起诉时尚未到期，原告已将房屋交给了被告，不存在预期违约，现原告又不同意解除房屋买卖合同，所以被告请求解除房屋买卖关系，返还原物，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告支付2001年7月至2002年11月所欠的租金105.2万元及其利息(其中2001年7月至2002年1月所欠的租金25.2万元的利息从2002年1月26日起计；2002年2-11月每月租金8万元的利息分别从当月26日起计，均到实际还租之日止，按商业银行同期贷款利计)。此后的租金按每月8万元计，在被告返还铺位前支付给原告。二、解除原、被告之间关于佛山市X路X号银都大厦首层的租赁关系。被告于本判决发生法律效力之日起三日内将该铺位退回给原告。三、驳回被告反诉的其他诉讼请求。本案本诉受理费（略）元、财产保全费3072元，反诉受理费（略）元由佛山市一和置业发展有限公司承担。
宣判后，上诉人一和公司不服，上诉称：一、原审法院遗漏诉讼主体，判决违反法律程序。佛山市壹始科技有限公司是本案讼争的物业的实际使用者，与本案有利害关系，为查清本案事实，上诉人曾口头和书面多次向原审法院提出申请，要求将其列为本案第三人，通知其到庭参加诉讼，但是，原审法院一直没有通知其出庭参加诉讼，在一审判决中对上诉人的这一请求只字不提，判决违反了法律程序。二、原审法院认定事实错误。原审法院判决认定“原告在2001年9月6日与被告签订《房屋买卖合同》前已将自有的佛山市X路X号银都大厦首层实际交付被告承租使用。被告使用该房产至今”。尽管上诉人与被上诉人于2001年9月6日签订《房屋买卖合同》，且上诉人也依约支什了定金及部分租金，但是在事实上上诉人，并未真正使用过该房产。原因在于被上诉人掩盖了与案外人佛山市壹始科技有限公司(下称壹始公司)签订《租赁合同》并已履行的事实真相，从而导致被上诉人拥有的讼争房产佛山市X路X号首屋商场出现“一女嫁二夫”的情况。上诉人在事后方知被上诉人与壹始公司签订合同后，壹始公司就依约投入装修，并且开始使用。从而致使上诉人无法履行《房屋买卖合同》中约定的使用权利。原审法院对上诉人提交的证据4、5、6不予采信，显然是轻率的，该几份证据足以证明壹始公司在使用讼争房产，从而致使上诉人权利无法行使。原审法院对如此重要的证据不予采信，也不进一步查清事实，必然出现错误判决。在认定被上诉人收取租金的实际数额方面，当事人双方均认可了《补充协议》的真实性，在该协议中双方确认了“已支付的贰拾肆万元正”，但原审法院却置事实于不顾，居然“按照常理”认定“故该补充协议的含义不明确，指向模糊，无法确定其要明确的具体内容，”从而对双方签字盖章的补充协议不予采信。原审法院如此之认定，不知依据何在！三、原审法院没有查清讼争房产实际使用情况，没有采信上诉方提交的部分证据，从而导致错误判决，损害了上诉人的合法权益。鉴于上述事实及理由，依法提起上诉，望二审法院在查清事实基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益。
上诉人在二审期间没有提供新证据。
被上诉人答辩称：一、原审法院没有遗漏诉讼主体，审判符合法律程序。2001年9月6日，上诉人(原审被告)与答辩人(原审原告)签订了一份《房屋买卖合同》，该合同使上诉人和答辩人既形成了房屋买卖合同关系，又形成了房屋租赁合同关系。本案正是基于房屋租赁合同而产生的纠纷，合同的双方当事人是作为出租人的答辩人和作为承租人的上诉人。至于承租人有否将房屋转租他人使用，与本案所涉的租赁合同纠纷无关。即本案房屋的实际使用者，既不是合同的当事人，与本案亦无法律上的利害关系。原审法院不将其列为第三人参加诉讼，完全符合《民事诉讼法》的有关规定，程序合法。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审审理查明，上述《房屋买卖合同》第四条约定：“本合同签订之前，乙方(上诉人)已先行承租甲方(答辩人)该层楼房，并投入资金进行装修使用”；第六条第1项约定：“双方确认在乙方付清购房款给甲方之前，房屋产权归甲方所有，但甲方自二00一年三月一日起把房屋租赁给乙方使用。甲方已收讫乙方三至六月份租金”。在2001年9月6日签订上述合同后，上诉人又先后多次以支票式现金方式向答辩人交付租金30.8万元(最后一次交付的日期为2002年5月31日)。这些证据充分证明，在上诉人与答辩人之间形成了租赁合同关系，答辩人完全履行了合同约定的义务，早在2001年3月就已将房屋交于上诉人使用；而上诉人只部分履行了合同义务，拖欠了答辩人的部分租金及利息。上诉人在原审中提供证据2(佛山市壹始科技有限公司与答辩人签订的《租赁协议》)、4(壹始公司致上诉人的函件)、5(建筑工程消防验收申报表)，企图证明本案讼争房产的实际使用者是壹始公司，壹始公司与答辩人之间有房屋租赁关系，答辩人未将房产交予上诉人，故上诉人没有违约，倒是答辩人违反了合同约定。这是与事实不符的，逻辑上也站不住脚。(一)本案的事实是壹始公司与上诉人一和公司是同一幕后老板的关联公司。答辩人早在2001年3月就将上述房产租赁给上诉人，6月，上诉人以壹始公司的名义与答辩人签订《租赁协议》，确定租赁关系并达成房产转让的意向，限于当时上诉人资金紧张且答辩人未变更法定代表人，双方未签订正式的房产转让合同。2001年9月，当上述条件成就后，答辩人便与上诉人签订了正式的《房屋买卖合同》，由于合同约定的房屋转让款的付款期限是一年半，故双方又约定在付款期限内，上诉人租用答辩人的房产，双方又形成了房屋租赁合同关系。自始至终，是上诉人向答辩人支付购房定金和房屋租金，没有第三个合同主体存在。这是本案的客观事实。(二)本案的法律事实是答辩人在2001年6月与壹始公司签订了《租赁协议》，9月与上诉人签订了《房屋买卖合同》。后一份合同得到了履行，而前一份协议自始未履行。后一份合同得到了履行的证据有：1、上诉人支付定金和多次支付租金；2、上诉人自认已从2001年3月起“先行承租甲方(答辩人)该层房屋，并投入资金进行装修使用”；3、双方确认“甲方(答辩人)自二00一年三月一日起把房屋租赁给乙方(上诉人)使用。甲方已收讫乙方三至六月之租金”。这些都是直接证据。而上诉人无法证明前一份协议曾履行过。上诉人提供的证据5只能证明该房屋建筑工程消防验收的申报人是壹始公司，并不能证明答辩人将该房屋租赁给了壹始公司。因为该证据无法排除上诉人承租了该房屋后转租给壹始公司，或委托壹始公司代为申报消防验收的可能。该证据对于证明答辩入将房屋租赁给壹始公司来说是间接证据，其证明效力当然低于上述直接证据。况且，壹始公司自始未付过一分钱定金或租金，即该间接证据又得不到任何佐证。答辩人提供的直接证据环环相扣，形成了一个证据锁链；而上诉人提供的间接证据却是孤证，得不到其他证据的印证。两相比较，原审法院采信答辩人的证据就非常合情合理合法了！关于已支付的租金数额，答辩人提供的进账单和收据、上诉人提供的答辩人开具的收据都证明上诉人共向答辩人支付人民币80.8万元，减去定金50万元，共支付租金30.8万元。上诉人依据《补充协议》称其还支付了24万元，这是与事实不符的：1、该补充协议证据单一，无其他证据印证；2、该单一证据逻辑混乱，语意不详(2001年9月6日约定上诉人要在2001年8月28日前向答辩人支付40万元)；3、上诉人每一次支付款项，不论数额大小都要求答辩入开具收据，答辩入也如实开具了收据，可这笔24万元的巨额款项却没有答辩人开具的收据，这无法解释。可见，原审法院对已付租金数额的认定也是正确的。综上所述，原审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。答辩人请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人在二审期间没有提供新证据。
二审诉讼中，上诉人一和公司对原审法院认定的事实中部分有异议。对于原审法院判决认定“原告在2001年9月6日与被告签订《房屋买卖合同》前已将自有的佛山市X路X号银都大厦首层实际交付被告承租使用。被告使用该房至今”。上诉人认为自己并没有实际使用过讼争房屋，其向被上诉人恒德公司交付租金的行为是自以为讼争房屋已由被上诉人交付给上诉人本人。对于原审法院认定被上诉人收取租金实际数额方面，上诉人认为实际上《补充协议》中已确认了“已支付的二十四万元整”而原审法院置事实不顾，认定有误。其余事实无异议。被上诉人恒德公司对原审事实认定无异议。
经审查，原审法院判决确认的事实，除上诉人有异议部分外，本院均予以确认。
本院认为：关于上诉人称原审法院遗漏诉讼主体，判决违反法律程序问题。虽然，2001年6月26日被上诉人与佛山市壹始科技有限公司签订了一份《租赁协议》，但本案中上诉人与被上诉人之间2001年9月6日签订的《房屋买卖合同》第四条约定“本合同签订之前，乙方(上诉人)已先行承租甲方(答辩人)该层楼房，并投入资金进行装修使用……。”第六条第1款明确约定“双方确认在乙方付清购房款给甲方之前，房屋产权归乙方所有，但甲方自二○○一年三月一日起把房屋租赁给乙方使用。甲方已收取乙方三至六月份之租金。”该条第7款进一步约定“租赁期从二○○一年六月一日起至二○○二年十二月三十一日止或乙方付款购房并办妥转房手续之日止。……”该合同中对过去发生的事件的记载，应视为双方均确认的事实。这份合同已经证明上诉人和被上诉人之间形成了房屋买卖关系和房屋租赁关系，由此也可以证明不存在被上诉人履行2001年6月26日《租赁协议》并向案外人佛山市壹始科技有限公司出租了讼争房屋问题。原审原告(被上诉人)基于房屋租赁关系起诉，原审法院不追加第三人并无不妥。上诉人认为原审判决遗漏诉讼主体，违反法律程序的主张，没有事实和法律依据，不予支持；上诉人认为其没有实际使用讼争房屋的主张，本院亦不予支持。
关于上诉人认为原审法院认定被上诉人收取租金的实际数额有误问题。2001年9月6日，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定“乙方须支付人民币五十万元整给甲方作为定金，且在2001年8月28日前先支付定金四十万元整(包括已支付的贰拾肆万元整)，其余……”该约定是《房屋买卖合同》生效所附的条件。可见，双方确认2001年9月6日《补充协议》签订前乙方(上诉人)确实已经向甲方(被上诉人)支付过二十四万元定金一笔，对于这笔定金是否包括在2001年9月4日(号码NO.（略）)被上诉人向上诉人开出的收据中，上诉人主张不包括在其中，被上诉人认为已包括在其中。从上诉人与被上诉人之间的资金往来看，不论数额大小均有财务记录，本案中，被上诉人开具给上诉人的收据，可以证明有关上诉人付款的事实，上诉人不能提供这笔二十四万元款项的收据或其他相关财务证明，应认为该二十四万元并非现有收款收据之外的单独付款。故对上诉人的该项主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，但原审法院认为“按照常理，作为约定彼此权利义务的协议，其对付款义务的约定只能指向签约的当时或是之后未来的某时，不能指向业已过去的某时。协议无法也不应约定协议一方在已过去的某时之前履行特定的义务，这样的约定不合常理，也毫无意义。”说理部分不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费（略）元，由上诉人佛山市一和置业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员徐丽
代理审判员吴健南
二○○三年六月十三日
书记员邱雪碧
